Normativa su come affittare un appartamento o una Casa Vacanza a turisti - AIBBA - agenzia italiana dei bed and breakfast affittacamere case vacanza

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a cura di Stefano Calandra ©*

* Presidente (1999-2010) e fondatore di ANBBA - Associazione Nazionale Bed & Breakfast Affittacamere, di AICAV - Associazione Italiana Case Vacanza (Fondatore e Consigliere nazionale 2005-2011), di ABBAV - Associazione B&B del Veneto (fondatore e presidente 2003-2010); Fondatore (2011) e titolare di ANBBA AICAV - Agenzie Nazionali riunite dei Bed & Breakfast, Affittacamere e Case Vacanza.

Breve Vademecum per la gestione di appartamenti in Italia in "locazione pura" (cd. “Short lets”)

In Italia, qualora lo si desideri o quando non si possa presentare una SCIA per Casa Vacanza per un numero inferiore a 3 unità (per sapere se la Vostra regione permette di aprire una CAV con meno di 3 unità potete contattare l'AIBBA) rimane la possibilità di effettuare "locazioni pure" o "short let" o "locazione turistica" che dir si voglia, ai sensi del codice civile. Tra le opzioni possibili spesso sorge spontaneo il dubbio se si possa affittare un appartamento che uno possieda a titolo di proprietà affitto o usufrutto a clienti/affittuari, senza presentare la SCIA di Casa Vacanze al Comune. La risposta è senz'altro sì, ma con alcune limitazioni. Le limitazioni sono dovute al fatto che in tali casi si parla di "locazione pura", che segue i dettami dell'art. 1571 e ss. del codice civile, senza dotazioni nè servizi aggiuntivi al semplice insieme di arredi e corredi ed alle manutenzioni ordinarie, che sono le uniche cose consentite in dotazione al contratto di affitto stipulato in assenza di SCIA. Mentre se presento una SCIA per CAV o appartamento ad uso turistico al Comune, potrò/dovrò (secondo i dettami della rispettiva L.R.) aggiungere alcuni servizi aggiuntivi alla mera locazione, quali: biancheria, pulizie e ricevimento/recapito ospiti, in modo vario e combinato secondo i dettami di ciascuna legge regionale e non potrò anche pubblicare la struttura su web su siti a prenotazione immediata, con contratti annuali (Booking, Venere) altrimenti non utilizzabili senza SCIA: cioè, in pratica, chi dà in pura locazione (senza biancheria e pulizie, quindi senza SCIA) un appartamento, non può entrare a far parte di questi portali a prenotazione per aziende tipicamente commerciali. Per farlo dovrà
aprire una "Casa Vacanze" o un "Appartamento ad Uso Turistico" (dipende dalla denominazione regionale). Vale pertanto quanto segue: seguendo i dettami degli artt. 1571 e ss. del Codice Civile e OBBLIGATORIAMENTE senza alcuna prestazione aggiuntiva alla mera fornitura dell'appartamento (quindi: locazione pura) e quindi tenendo fuori dal canone pattuito tutte le
spese di utenze (luce, acqua, gas) - che dovranno essere riconosciute fuori dal canone previsto dal contratto - e senza fornire nè pulizie nè biancheria. Questa soluzione è a volte di difficile realizzazione, perché in un mercato competitivo come quello di una città d'arte o comunque con movimento anche non turistico rilevante, come nei capoluoghi di provincia, non è attrattivo x il Turista una locazione pura per brevi periodi e risulta difficile il conteggio utenze o perché comunque è spesso richiesto un servizio di pulizia o altri servizi, che si potrà offrire
in pratica esclusivamente mettendo in contatto l'inquilino con una ditta di pulizie e il gestore non dovrà in alcun modo figurare nel contratto tra inquilino e ditta pulizie. Nè, consiglio, si potrà proporre questi servizi aggiuntivi su siti web come il proprio sito privato o Airbnb o simili.

Focus sugli adempimenti per accogliere l'Ospite per Appartamenti dati in "locazione pura".

A) denuncia alla Polizia

Per quanto concerne il caso di affitto di appartamenti gestiti senza DIA regionale e senza P. IVA, la denuncia alla Polizia dei clienti per contratti di durata inferiore ai 30 gg. andrà fatta entro 48 h. con il "modello di cessione fabbricato" disponibile in Polizia (la comunicazione alla Polizia entro 24h. riguarda solo le strutture elencate nella L.R. aperte con SCIA). Di fatto, a seguito della pubblicazione del D.L. 79/2012, al c. 3 dell'art. 2 è chiaramente scritto che la trasmissione della "cessione del fabbricato" per locazione pura può anche essere telematica (dipende da Questura a Questura): "Nel caso in cui venga concesso il godimento del fabbricato o di porzione di esso sulla base di un contratto, anche verbale, non soggetto a registrazione in termine fisso,
l'obbligo di comunicazione all'autorita' locale di pubblica sicurezza, (...) puo' essere assolto anche attraverso l'invio di un modello informatico approvato con decreto del Ministero dell'interno". Queste spiegazioni sono poi riportate in apposita circolare del Ministero dell'Interno. Per i contratti di locazione soggetti a registrazione obbligatoria all'Agenzia delle Entrate, cioè superiori a 30 gg. di durata, allora vale il principio che detta registrazione faccia le veci della comunicazione alla Questura degli alloggiati, che quindi non andrà più fatta, ma basta la registrazione stessa all'Agenzia Entrate (c. 2, art. 2 DL 79/2012) e, pagando il relativo bollo. Non sarà necessario comunicare nulla alla Questura.

B) denuncia ISTAT

Per quanto riguarda le comunicazioni ISTAT degli alloggiati di questi appartamenti, si deve verificare di volta in volta, se nella L.R. in questione è richiesta la comunicazione dati ISTAT anche per le locazioni di appartamenti non rientranti tra le "strutture ricettive" elencate dalla legge regionale stessa. IMPORTANTE: generalmente se nella legge regionale è prevista la comunicazione dati Istat per le "locazioni pure" (senza SCIA, biancheria, pulizia), allora sarà sicuramente richiesto di effettuare una "Comunicazione" in forma scritta al Comune stesso che si sta locando a turisti in deroga alla Legge Regionale in questa forma, pena sanzioni.

C) Redazione obbligatoria di un contratto di locazione per finalità turistiche

L'ultimo obbligo per le locazioni pure è la redazione in forma scritta di un contratto tra le parti, seguendo i dettami dell'art. 1571 e ss. del codice civile, senza dotazioni nè servizi aggiuntivi al semplice insieme di arredi e corredi ed alle manutenzioni ordinarie. Per gli appartamenti in locazione il contratto è obbligatoriamente stipulato in forma scritta: lo prevede l’articolo 1, comma 2, lettera c) della legge 9 dicembre 1998, n. 431 - Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo. A seconda della durata della locazione è obbligatoria la firma di un contratto tra le parti: Week end (1-7 gg.)/Casa Vacanze (7-30 gg.) / Transitorio (1-18 mesi). I fac simile di questi contratti sono disponibili per gli abbonati all'agenzia AIBBA, anche con la sola quota base (vedi). In particolare mentre i contratti minori di un mese sono liberi nella durata e nel canone, l'uso dei contratti "Transitori" 1-18 mesi è codificato esattamente dalla legge, in particolare:

1. Se aprite il link sopra del Contratto Transitorio, agli art. 2 e 3 (esigenze locatore e conduttore) vanno sempre indicati i motivi della locazione, a pena di nullità. E' meglio sempre scrivere la verità, cioè che lo si affitta per sublocare a turisti a tua volta e il proprietario perchè non userà l'appartamento di villeggiatura per sè per tornare a curare i propri affari presso la sua residenza ad esempio. Infatti in caso di eventuale contenzioso in tal modo non ci saranno problemi fra voi.

2. Tenete conto che questo tipo di contratto non è libero del tutto: i canoni e la ripartizione degli oneri accessori, ad esempio, sono vincolati dalla legge laddove esistano dei patti tra le associazioni inquilini ed i Comuni. Quindi devi vedere canoni imposti e la ripartizione degli oneri città per città (di solito solo nei capoluoghi di provincia ci sono queste previsioni). Veda ad esempio a Venezia come sono ripartiti gli oneri accessori e quali sono le fasce di prezzo cui ci si può riferire. Questi documenti sono frutto di contrattazione tra Comune e Confedilizia, patti come questi ne può trovare anche in altre città. Naturalmente, essendo poi in definitiva un accordo tra privati, questo contratto può secondo me andare bene in deroga se le parti sono d'accordo, tanto chi potrebbe eccepire che il canone pattuito è difforme da quelli concertati? Se il canone è superiore, infatti, può eccepirlo solo il conduttore (ma è un caso raro nel subaffitto collegato ad una piccola attività ricettiva), non certo l'Agenzia delle Entrate, che prenderebbe il 2% della tassa di registro su un canone più alto e quindi è ben contenta...

3. Il contratto va registrato.

Avverto anche che la redazione dei contratti per uso breve fino ad un mese per strutture ricettive con SCIA (es. contratti "Casa Vacanze" e "Week end") sta lentamente andando in disuso, bastando il normale carteggio di prenotazione tra le parti ed il versamento di una caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. a costituire contratto. Infatti la redazione anche in lingua straniera di questo tipo di contratti non è molto agevole, il che fa propendere sempre più i gestori all'avvio di strutture Case Vacanza con Scia regionale.

Focus sugli adempimenti per i redditi da "locazione pura".

- I redditi andranno pagati come "Reddito da Fabbricati" e quindi secondo lo scaglione di appartenenza oppure utilizzando il regime della "Cedolare secca" al 21% di imposta fissa. La cedolare secca è certamente possibile per chi fa locazione pura, e conviene per redditi superiori a circa € 30.000 annui, altrimenti non conviene ed è meglio pagare l'Irpef in base al proprio scaglione, Maggiori informazioni sono disponibili per gli abbonati all'agenzia AIBBA, anche con la sola quota base (vedi).
· L'apertura della P. IVA per gli appartamenti può essere obbligatoria in base alle norme locali o regionali. Maggiori informazioni sono disponibili per gli abbonati all'agenzia AIBBA, anche con la sola quota base (vedi).
· Spese sostenute: E' prevista la deduzione forfetaria in una percentuale del 15% solo se non sceglie la cedolare secca, altrimenti non è possibile dedurre nulla per la locazione pura, Maggiori informazioni sono disponibili per gli abbonati all'agenzia AIBBA, anche con la sola quota base (vedi).
· Andrà emessa una ricevuta con bollo, dell'importo pari a quello riportato nel contratto di locazione, quando l'importo supera i 77,47 EUR per un privato o se l'intestatario è una ditta. Altrimenti sotto i 77,47 € non ci vuole il bollo.
· Si ricordi che, nel caso di ditte, non si potrà utilizzare il regime di cedolare secca per gli importi di quelle ricevute e che nella ricevuta andrà sempre scritta la ragione sociale della ditta con P. IVA, oltre al bollo. Mentre nel caso di privati basterà indicare il loro nome e cognome.

Per ulteriore sicurezza consiglierei infine, anche se non è obbligatorio, di:
1. stipulare una polizza RC per tutelarsi da danni agli ospiti (del tipo di quella che l'AIBBA fornisce ad 75€ annui)
2. mettersi a norma dal punto di vista antincendio, (Maggiori informazioni sono disponibili per gli abbonati all'agenzia AIBBA, anche con la sola quota base (vedi).: sono gli stessi adempimenti di legge di una struttura ricettiva di piccole dimensioni, ma a mio parere sarebbe bene che valessero anche per le locazioni pure come la Sua. Si tratta comunque di 3 adempimenti molto semplici da osservare e a poco costo, vale la pena onde evitare che l'assicurazione faccia storie in caso di incendio.

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