1. Prima domanda: che progetto hai in mente?
La Guida storica AIBBA partiva da una serie di domande preliminari. Il criterio resta valido: prima di sostenere spese o presentare pratiche bisogna descrivere il progetto in modo concreto.
Le domande da farsi prima di iniziare
Camere o appartamenti?
Vuoi ospitare per camere, concedere un intero appartamento oppure gestire più unità?
Quali servizi?
Biancheria, pulizie, cambio durante il soggiorno, colazione, assistenza agli ospiti e reception possono incidere sulla tipologia scelta e sugli adempimenti.
Casa tua o immobile di terzi?
Proprietà, locazione, comodato, gestione o eventuale sublocazione richiedono titoli e contratti coerenti con l’attività che vuoi svolgere.
Quanti ospiti davvero?
Il numero di camere e posti letto non dipende solo dallo spazio che vedi: va verificato rispetto ai requisiti della tipologia e della Regione.
Lavorerai da solo?
Presenza del titolare, collaboratori, dipendenti, pulizie esterne e organizzazione dell’accoglienza cambiano costi e obblighi.
Quanto deve rendere?
Prezzo medio, stagionalità, occupazione, commissioni dei portali e costi fissi vanno stimati prima di scegliere il modello.
Regola pratica: non scegliere prima il nome dell’attività e poi adattare il progetto. Fai il contrario: descrivi il progetto e individua la forma giuridico-amministrativa che gli corrisponde.
2. Scegliere la tipologia ricettiva corretta
B&B, Affittacamere, CAV e locazione turistica non sono quattro nomi commerciali intercambiabili. Cambiano i servizi ammessi, i requisiti del gestore e dell’immobile, le procedure e il trattamento dell’attività. La normativa turistica è soprattutto regionale, quindi la verifica va fatta sulla Regione in cui si trova l’immobile.
Bed & Breakfast
È una forma di ospitalità disciplinata dalla Regione. Residenza/dimora del gestore, presenza, numero di camere, periodi di apertura e colazione possono essere regolati diversamente da Regione a Regione.
Controlla la tua Regione →Affittacamere
È una struttura ricettiva per camere, distinta dal B&B. Prima di aprire vanno verificati requisiti regionali, servizi, capacità ricettiva e modalità di esercizio.
Vedi requisiti regionali →Casa / Appartamento Vacanze
La CAV è una struttura ricettiva in appartamento e non va confusa automaticamente con una semplice locazione. Servizi, forma di gestione e procedura dipendono dalla disciplina applicabile.
Confronta le tipologie →Locazione turistica
È una locazione e non una struttura ricettiva. Occorre prestare particolare attenzione ai servizi offerti, agli obblighi nazionali, regionali e comunali e alla distinzione tra gestione privata e imprenditoriale.
Vai alla normativa →3. Verificare immobile, logistica e costi prima dei lavori
La guida storica insisteva su un punto che resta fondamentale: molte verifiche vanno fatte prima di ristrutturare, arredare o firmare impegni economici. Correggere dopo una distribuzione sbagliata può costare molto di più.
📐 Idoneità e capacità
Verifica destinazione e regolarità dell’immobile, requisiti dimensionali e igienico-sanitari applicabili, bagni, aerazione e capacità ricettiva effettivamente ammissibile.
🏢 Condominio e titolo
Controlla regolamento condominiale e titolo con cui disponi dell’immobile. Se sei in affitto o vuoi gestire immobili di terzi, contratto e attività devono essere compatibili.
🛋️ Distribuzione degli spazi
Privacy degli ospiti, percorsi, accessi, rapporto tra camere e zone comuni, deposito biancheria e organizzazione delle pulizie incidono sia sulla qualità sia sulla gestione quotidiana.
🧯 Sicurezza e requisiti
Gli obblighi variano in base a tipologia, dimensioni e modalità di esercizio. Vanno verificati prima dei lavori con il tecnico e con gli uffici competenti.
La check-list dei costi di avvio
Non esiste un costo standard valido per tutti. Prima di decidere, prepara un preventivo che includa almeno:
- eventuali lavori e adeguamenti dell’immobile;
- pratiche amministrative e supporto tecnico;
- arredi, biancheria, dotazioni e attrezzature;
- sicurezza, assicurazione RC e altri adempimenti applicabili;
- pulizie, lavanderia, utenze e manutenzioni;
- commercialista e gestione amministrativa, se necessari;
- commissioni OTA, sito, fotografie, marketing e sistemi di prenotazione;
- capitale necessario per sostenere i primi mesi prima che l’attività raggiunga l’occupazione prevista.
Valuta il Business Plan AIBBA →
4. Partita IVA, forma di gestione e impostazione fiscale
Le vecchie tabelle fiscali AIBBA non vengono ripubblicate perché aliquote, regimi e soglie cambiano nel tempo. Oggi la domanda corretta non è soltanto «quanto fatturo?», ma come svolgo concretamente l’attività, con quante unità, con quali servizi e con quale organizzazione?
Privato o impresa?
La risposta dipende dalla tipologia scelta e dalle caratteristiche reali della gestione. Per strutture ricettive e locazioni valgono regole diverse, da coordinare con la normativa regionale e fiscale.
Locazioni brevi: novità 2026
Per le locazioni brevi, dal 2026 la disciplina nazionale ha ridotto a due appartamenti il limite previsto dall’art. 1, comma 595, L. 178/2020: oltre tale limite opera la presunzione di attività imprenditoriale. La valutazione va comunque coordinata con il caso concreto e con gli altri obblighi applicabili.
Forma d’impresa
Ditta individuale, società, impresa familiare, posizione previdenziale e regime fiscale non vanno scelti con una tabella generica: devono essere valutati insieme al professionista.
Immobile di terzi
Se l’attività è svolta in un immobile locato, in comodato o gestito per conto di terzi, il contratto deve essere verificato prima di presentare la pratica o impostare la gestione.
5. Come interviene AIBBA: la Guida all’apertura in 10 passi
Non soltanto informazioni: un percorso per arrivare all’apertura
Con l’abbonamento AIBBA hai accesso all’Area Riservata, dove trovi la storica Guida all’apertura di un’attività ricettiva in 10 passi. Il percorso organizza, nell’ordine corretto, le verifiche e le azioni da fare: dalla scelta della tipologia e dell’immobile fino alle pratiche, alla gestione e agli adempimenti successivi all’apertura.
La guida è affiancata dal supporto di un tutor AIBBA a distanza, che ti aiuta a orientarti nel percorso, a capire quali passaggi riguardano il tuo caso e a non disperderti tra uffici, moduli e fonti diverse.
È un metodo costruito in oltre vent’anni di attività AIBBA e ha contribuito all’apertura di centinaia di strutture in tutta Italia. L’accesso alla Guida in 10 passi è disponibile già con l’abbonamento BASE.