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per il Bed and Breakfast, la Casa Vacanze e l'Affittacamere in Italia
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Come si apre un Bed & Breakfast In Italia, un B&B, un Affittacamere, una Casa Vacanze, un appartamento turistico. Cenni sull’apertura di una Casa Vacanze e di un Affittacamere

Aprire un Bed and Breakfast/Affittacamere/Casa Vacanze

Un utile guida a disposizione di tutti su come aprire un'attività di Bed & Breakfast/Casa Vacanze/Affittacamere in Italia

Le forme di finanziamento all'impresa (clicca QUI)

   

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A cura di: Stefano Calandra*

 

* Presidente (1999-2010) e fondatore di ANBBA - Associazione Nazionale Bed & Breakfast Affittacamere,  di AgICAV - Associazione Italiana Case Vacanza (Fondatore e Consigliere nazionale 2005-2011), di ABBAV - Associazione B&B del Veneto (fondatore e presidente 2003-2010); Fondatore (2011) e titolare di AIBBA & AgICAV - Agenzia Nazionale dei Bed & Breakfast, Affittacamere e Case Vacanza.


I principi generali della formula del Bed & Breakfast, della Casa Vacanze e dell’Affittacamere

(Maggiori informazioni sono disponibili per gli abbonati ad Agenzia Italiana AIBBA AgICAV)

Vai alla sezione:

Il Bed & Breakfast

Secondo la normativa regionale in vigore in ognuna delle 20 Regioni Italiane, costituiscono generalmente (alcune piccole differenze sono comunque riscontrabili da Regione a Regione) attività ricettive a conduzione familiare tipo “Bed and Breakfast”  la fornitura di servizi di alloggio e prima colazione in un contesto di unità abitativa a destinazione d’uso residenziale (al catasto iscritta con lettera “A”). L’attività è gestita da privati che, avvalendosi della loro organizzazione familiare, utilizzano parte dell’abitazione stessa, in cui dimorano stabilmente, fino ad un massimo di 3 camere (5 o 6 in alcune regioni) e 6 posti letto (12 in alcune regioni). L'attività di B&B non può essere aperta da società, ma solo da privati, con o senza P. IVA (v. Qui argomento sull'IVA per i B&B). Non sono generalmente previste classificazioni o stelle*

Un utile "Vademecum" approfondito su tutti gli adempimenti fiscali ed amministrativi per aprire un B&B è disponibile per l'abbonato (ABB. COMPLETO).  Per abbonarsi vedi QUI o scrivi a segreteria@aibba.it.

L'Affittacamere

Sono esercizi di affittacamere le strutture composte da non più di sei camere, ciascuna con accesso indipendente dagli altri locali, destinate ai clienti ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati di uno stesso stabile (in un unico appartamento in alcune Regioni)nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari, compresa l’eventuale somministrazione dei pasti e delle bevande alle persone alloggiate. L'attività può essere intrapresa su domanda di autorizzazione (o su denuncia di inizio attività - art. 19) (articolo 20 della legge 7 agosto 1990, n. 241) presentata al Comune e alla Provincia competenti per territorio, su modulo predisposto e fornito dalla provincia, su modello regionale. Generalmente è prevista una classificazione in stelle* o simili in ogni regione. Vedi Qui la legge della regione di Tuo interesse, oppure scrivi all'Agenzia Nazionale: info@aibba.it). Le differenze sostanziali con il B&B è che l'A. non necessariamente richiede la dimora stabile del titolare; è sempre richiesta l'apertura della P. IVA; insistono normative tecniche e sanitarie più restrittive; può essere aperta da società .

Un utile "Vademecum" approfondito su tutti gli adempimenti fiscali ed amministrativi per aprire un Affittacamere è disponibile per l'abbonato (ABB. COMPLETO).  Per abbonarsi vedi QUI o scrivi a segreteria@aibba.it.

La Casa Vacanze

Sono case e appartamenti per vacanze le unità abitative composte da uno o più locali arredati e dotate di servizi igienici e di cucina autonoma, gestite unitariamente in forma imprenditoriale per l’affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati. L’attività di Casa Vacanze è la gestione non occasionale e organizzatadi una o più case o appartamenti ad uso turistico. La gestione di case e appartamenti per vacanze non può comunque comprendere la somministrazione di cibi e bevande (ma può comprendere la pulizia quotidiana e la fornitura di biancheria). L'attività può essere intrapresa su domanda di autorizzazione (o su denuncia di inizio attività - art. 19) (articolo 20 della legge 7 agosto 1990, n. 241) presentata alComune e alla Provincia competenti per territorio, su modulo predisposto e fornito dalla provincia, su modello regionale. Generalmente è prevista una classificazione in stelle* o simboli simili in ogni regione. Non tutte le Regioni richiedono la denuncia di inizio attività pr gestione di una o due unità abitative, ma generalmente solo per la gestione di tre o più. Vedi Qui la legge della regione di Tuo interesse, oppure scrivi all'Agenzia Nazionale: info@aibba.it). E' obbligatorio aprire P. IVA quando si gestiscono tre o più appartamenti (lo dice una circolare esplicativa dell'Agenzia delle Entrate, disponibile per i nostri abbonati).

* La classificazione in stelle per tutto l'extralberghiero a livello nazionale  è in fase di introduzione prevista dal decreto legislativo n. 79/2011 sul Turismo, V. Qui approfondimenti sul Dlgs. 79/2011.


La procedura per aprire un B&B, un Affittacamere ed una Casa Vacanze.

Schema di apertura di un B&B/Affittacamere/Casa Vacanze (clicca QUI)

Guida "Primi Passi" per aprire un'attività (clicca QUI)

L'aspetto principale da considerare per sapere se la mia casa può essere adibita a B&B/Casa Vacanze o Affittacamere è vederne la situazione catastale. Al catasto la casa deve figurare con l'identificazione "A", con un numero da 1 a 9. I locali non abitabili come risultano al catsto, saranno non abitabili anche per il B&B/Casa Vacanze o Affittacamere. La situazione catastale è, insomma, la base per avere poi la licenza della'ttività. Solo per l'Affittacamere potranno essere richiesti altri requisiti riguardanti generalmente le cucine e gli spogliatoi per il personale di servizio (v. più sotto la somministrazione). Inoltre la casa deve godere dell'abitabilità del Comune di ubicazione. In qualche caso il Comune può richiedere, all'atto della richiesta di licenza dell'attività, anche l'agibilità dei locali. Queste formule ricettive sono tutte soggette ad apertura su denuncia di inizio attività. Fanno eccezione Regioni come il Lazio, la Campania e la Calabria, che richiedono una procedura di autorizzazione. La differenza tra denuncia ed autorizzazione è che la denuncia di inzio attività provoca i suoi effetti contestualmente al deposito o al massimo entro 30 giorni; l'autorizzazione richiede normalmente dai 60 ai 90 gg. (vale il silenzio-assenso) dal giorno del deposito della domanda per poter cominciare l'attività. Prima della denuncia di inizio attività va preventivamente verificato se l’’unità abitativa da adibire a B&B/Affittacamere/Casa Vacanze ha tutte le caratteristiche urbanistiche, sanitarie ed antincendio richieste dalle leggi nazionali in materia. L'Agenzia Nazionale AIBBA AgICAV fornisce ai propri abbonati l'assistenza necessaria ad approfondire e risolvere questi aspetti (scrivere a: info@aibba.it). Si può disporre dell’unità abitativa sia in proprietà che in affitto o in comodato (meno frequente) per poter godere del possesso del bene ed essere legalmente titolari dell'attività. Andranno poi dichiarati, secondo le modalità che vengono comunicate dal proprio Comune di appartenenza, i prezzi stagionali alla Provincia. In alcune Regioni è obbligatoria l'affissione dei prezzi alla porta di ogni camera da letto: un vigile urbano infatti passerà a controllare che i prezzi siano esposti e che i locali siano idonei. Anche laddove non sia obbligatorio è fortemente consigliato pr evitare spiacevoli inconvenienti con gli Ospiti.

La gestione di un B&B, di un Affittacamere, di una Casa Vacanze

E' sicuramente impegnativa se svolta secondo le leggi vigenti e la deontologia del settore. Durante la gestione dell’attività dovranno essere osservati 5 adempimenti fondamentali: 1) le norme inerenti l’HACCP per la somministrazione delle colazioni (solo per i B&B con P. IVA); 2) quelle sulla denuncia delle persone alloggiate all'Autorità locale di Pubblica Sicurezza entro 24 ore (Polizia, Carabinieri) , 3) quelle inerenti alla denuncia alla Provincia ai fini statistici ISTAT delle persone alloggiate, 4) quelle fiscali inerenti la ricevuta da dare all’Ospite alla fine del soggiorno, 5) la tutela dei dati personali di ogni Ospite (cd. Legge Privacy). Per le case Vacanza non è obbligatorio l'HACCP, ma c'è un altro obbligo, legato allala sottoscrizione di un contratto di alloggio (la forma scritta del contratto di locazione è chiesta dalla L. 431/98 art. 1, c. 4) con l’ospite di tipo “Week end” (1-7 gg.), “Casa Vacanze” (7-30 gg.), “Transitorio”(1-18 mesi). Maggiori info in merito ai 5 punti sono a disposizione degli abbonati ad Agenzia AIBBA AgICAV.

I prezzi

I prezzi sono liberamente determinati dai gestori, ma ai sensi del Decreto Ministro del Turismo e dello Spettacolo 16 ottobre 1991, "i soggetti cui è fatto obbligo della comunicazione (dei prezzi) non possono praticare prezzi superiori ai massimi, né inferiori ai minimi dichiarati” annualmente alla Provincia.

Le norme

Sul B&B sono a carattere regionale a partire dalla Regione Lazio, che è stata la prima a legiferare (L. n° 18 del 29 maggio 1997). Trovi tutte le leggi regionali al seguente link, clicca qui. Oltre alle normative di carattere regionale, vi sono poi numerose norme di carattere nazionale o comunitario che riguardano la parte sanitaria, fiscale, antincendio e tecnico-ubanistica che interessano queste tipologie di strutture ricettive. L'approfondimento di questa normativa, fondamentale per essere in regola con l'attività e per non incorrere in problematiche assicurative in caso di sinistri che possono incorrere agli Ospiti alloggiati, è compreso nell'abbonamento annuale all'Agenzia AIBBA AgICAV.

Ai fini fiscali:

Il Bed & Breakfast non richiede partita IVA inizialmente, ma l’apertura della P. IVA si rende necessaria al raggiungimento dei parametri di imprenditorialità previsti dal Codice Civile e dal Diritto Tributario (normalmente dopo un anno di attività si rende necessaria l'apertura della P.IVA). Sebbene in alcune regioni la legge regionale non permetta la gestione imprenditoriale del Bed & Breakfast, tale previsione è ampiamente disattesa anche perchè considerata illegittima. Alcune leggi regionali hanno poi diffuso l’erronea convinzione che ai fini di una gestione saltuaria dell’attività, senza P. IVA, fosse sufficiente chiudere almeno 60 giorni anche non continuativi. Tale interruzione, che se richiesto dalla legge regionale va comunicata nei tempi previsti (di solito all'apertura ed ogni anno entro il mese di ottobre) al proprio Comune, non è mai stata , alla luce del Diritto Tributario vigente, un indice sufficiente di "occasionalità" dell'attività ai fini fiscali. Per conoscere i  parametri vigenti per considerare un B&B soggetto IVA v. Qui. L'apertura della P. IVA si effettua presso la locale Agenzia delle Entrate ed iscrizione alla locale Camera di Commercio, scegliendo l'apposito codice ATECO 55.20.51 che riguarda i B&B, Affittacamere e Case Vacanza.

Ai fini IRPEF

Sarà necessario rilasciare al cliente una ricevuta semplice non fiscale. Sulle ricevute emesse di importo superiore ad Euro 77,47 va posta una marca da bollo da Euro 1,81 ed anche sulle ricevute emesse di importo minore se il vostro Ospite se la deve scaricare come costo d’azienda. Tale ricevuta sarà del tipo madre-figlia, numerata progressivamente, con la data del pagamento. La copia che rimane nelle mani del gestore, costituisce reddito imponibile ai fini della dichiarazione dei redditi, da indicare nel Modello Unico nel quadro "L" (attività commerciali svolte in via occasionale) al netto dei costi sostenuti (scontrini del pane, bibite, ecc.) inerenti l'attività. In caso di apertura di P. IVA sono necessari ulteriori adempimenti. Come gestire la contabilità e la fiscalità di un B&B? Bollettini informativi e consulenti specializzati rendono la vita facile ai soci AIBBA/AgICAV. Maggiori informazioni sull'economico e veramente efficiente servizio di consulenza fiscale a distanza di AIBBA AgICAV vedete qui.

L’arredamento della camera da letto:

La dotazione minima, chiesta dalle leggi regionali, comprende:

  • un letto, un comodino, una lampada ed una sedia per persona

  • un armadio

  • uno specchio ed una presa di corrente

  • un cestino porta rifiuti

La superficie dei locali

Le superfici delle camere, di norma, sono le seguenti:

  • 14 mq .di superficie minima per camera doppia al netto di ogni locale accessorio

  • 8 mq di superficie minima per camera singola al netto di ogni locale accessorio

  • 6 mq di incremento per l’aggiunta di un letto di tipo tradizionale (80x190 cm.)

  • 1 mq di incremento per l’aggiunta di un letto a castello

  • cubature ed altezza delle camere secondo le previsioni dei regolamenti comunali.

  • La cucina, se luogo adibito a breakfast, dovrà misurare 6 mq + 0,5 mq per ogni persona alloggiata. Se il breakfast si fa in un altro locale basteranno i 6 mq.

  • Il vano adibito a sala breakfast, se esistente, dovrà misurare 1 mq per ogni persona alloggiata.

C’è da precisare, tuttavia, che tali parametri sono uguali nella gran parte dei Comuni d’Italia, ma non in tutti. Basterà una telefonata al proprio Comune di appartenenza per avere i requisiti di cui sopra per l’abitabilità oppure potete consultare il nostro servizio di consulenza Prontogeometra AIBBA AgICAV ed avere in poco tempo l'informazione richiesta a prezzi del tutto irrisori. Per informazioni al riguardo potrete telefonare anche ad AIBBA/AgICAV che, se necessario, Vi porrà in contatto con un tecnico abilitato.

I requisiti igienico-sanitari.

Dovranno essere erogate in tutti i locali energia elettrica, acqua calda, riscaldamento. Detti impianti dovranno soddisfare i requisiti di legge per la “messa a norma” degli stessi ai sensi della L. 46/1990. Per ognuno di essi dovrà essere rilasciata, a cura di un tecnico o di un installatore di impianti, la cd. “dichiarazione di conformità” alle leggi di cui l’elenco  è dato in calce*.
La “messa a norma” in particolare riguarda:

  • l’impianto di distribuzione di energia elettrica quanto ai materiali adottati, componentistica, corretto posizionamento delle utenze finali rispetto ai luoghi di pericolo (vicino a lavabi, docce, punti gas), dimensionamento di cavi e interruttori;

  • l’impianto di messa a terra e l’impianto di protezione dalle scariche atmosferiche;

  • l’impianto idrico-sanitario

  • HACCP, Hazard Analysis and Critical Control Point: Dal 28 giugno 1998 è entrato in vigore il decreto legislativo 26 maggio 1997, n.155, in attuazione delle Direttive 43/93/CEE e 96/3/CEE riguardanti l’igiene dei prodotti alimentari  sia in produzione che in vendita e somministrazione;
  • ex art.8 Legge Quadro sul Turismo 135/2001, che aggiorna la normativa cd. “Antiterrorismo” dell’art. 12 d.l. 59/1978 che prevedeva le 48 ore solo per la comunicazione alla P.S. per cessioni del fabbricato o parte di esso superiori ad un mese.
  • *Fonte: Agenzia Romana per la Preparazione del Giubileo.
  •  L. n° 46/90 “Norme per la sicurezza degli impianti”

    DPR 447 del 6/12/91 regolamento di attuazione della 46/90

    L. n° 10/91 “Norme per generali l’attuazione del Piano Energetico Nazionale (…)”

    DPR 412 del 26/08/93 regolamento di attuazione della 10/91

l’impianto di distribuzione del gas quanto a dimensionamenti valvole e tubazioni, posizionamento utenze e contatore, corretta aerazione dei locali;

l’impianto di produzione di calore (caldaie domestiche a gas) con riferimento alla componentistica, alla corretta installazione e al corretto posizionamento, alla aerazione dei locali e allo scarico dei fumi. Questa “messa a norma” riguarda comunque tutte le civili abitazioni attraverso le leggi prima elencate.

Per gli Affittacamere va richiesto apposito nulla-osta igienico sanitario per la somministrazione alimentare (v. paragrafo successivo). Il nulla-osta igienico sanitario riguarda le cucine ed i locali spogliatoio per il personale, per cui è sempre opportuno informarsi presso la ASL (soprattutto prima di iniziare eventuali lavori di ammodernamento o ristrutturazione della casa) su quale tipologia di attrezzature sono richieste nella cucina e nei locali adiacenti per adibire una normale abitazione ad affittacamere. 

Pulizia dei locali e fornitura della biancheria.

L'HACCP.

Due dei servizi principali dell’attività di B&B ed Affittacamere sono la pulizia dei locali e la fornitura della biancheria. Mentre la prima deve avvenire normalmente ogni giorno, la seconda deve essere effettuata almeno due volte a settimana. Per le Case Vacanza normalmente la pulizia ed il cambio biancheria sono previsti come minimo solo al cambio ospite, mentre non è di per sè vietato poter offrire questi servizi (anche a pagamento) durante il soggiorno. Non vi sono altre specifiche riguardo  ai detersivi da usare o alla qualità della biancheria. Tutta la materia viene comunque regolata dalla normativa 155/97 che ha introdotto per tutti gli esercizi (inclusi i soli B&B con P. IVA e gli Affittacamere, escluse le Case Vacanza) il protocollo HACCP,  per il quale ogni struttura B&B (con P. IVA)/Affittacamere deve redigere giornallmente un rapportino delle pulizie effettuate da mostrare alle autorità competenti in caso di verifica e cioè ASL e NAS dei Carabinieri. Questa autocertificazione può essere anche richiesta all'Agenzia AIBBA AgICAV ad un prezzo scontato riservato agli abbonati di € 70,00  (v. qui maggiori informazioni sull'HACCP).

La somministrazione degli alimenti.

Nell'attività di Bed & Breakfast possono venire offerte all'ospite solo le prime colazioni, con alimenti confezionati e sigillati o al massimo riscaldati senza alcun tipo di manipolazione da parte del gestore (in quanto non in possesso del nulla-osta ASL). Il che non vuol dire che dovrete servire alimenti confezionati industriali, nè che l'inderogabilità a questa regola sia assoluta: eccezioni e prassi oramai consolidate sono note agli operatori delle varie regioni italiane. Per cui normalmente si organizza un buon buffet acquistando i cibi freschi presso gli artigiani locali (pasticcerie, panetterie, ecc). Tutta la normativa sanitaria in materia di B&B ruota intorno al protocollo igienico-sanitario HACCP, necessario per la gestione della somministrazione delle colazioni. Per maggiori informazioni v. paragrafo precedente. Per gli Affittacamere la somministrazione della colazione, del pranzo e della cena è facoltativa e ne va chiesto il nulla-osta igienico sanitario tramite il Comune alla ASL competente al momento della presentazione della richiesta della licenza d'esercizio. Il nulla-osta igienico sanitario riguarda le cucine ed i locali spogliatoio per il personale, per cui è sempre opportuno informarsi presso la ASL (soprattutto prima di iniziare eventuali lavori di ammodernamento o ristrutturazione della casa) su quale tipologia di attrezzature sono richieste nella cucina e nei locali adiacenti per adibire una normale abitazione ad affittacamere. 

Gli abbonati all'Agenzia AIBBA AgICAV godono di un utile Vademecum in materia su queste problematiche: clicca qui per informazioni.

I Corsi per la somministrazione.

Ogni esercente l'attività di B&B/Affittacamere deve essere in possesso di titolo abilitativo per la somministrazione di alimenti ai terzi. I corsi sono stati istituiti dal D.lgs. 26 marzo 2010, n. 59 che prescrive in sostanza che per poter manipolare, conservare e trattare i cibi o anche soltanto somministrare gli stessi a clienti terzi paganti si debba essere in possesso di titolo abilitativo a aseguito di apposito corso o di diploma o Laurea che contenga esami inerenti la materia della sommiistrazione alimentare. Per maggiori informazioni sul titolo abilitativo agli abbonati è consegnato un utile vademecum in materia ed è disponibile la consulenza di un nostro esperto.

Gli abbonati all'Agenzia AIBBA AgICAV godono di un utile Vademecum in materia su queste problematiche: clicca qui per chiedere informazioni.

Le formule "Tradizionale" e "Self Contained". 

Quando il breakfast è servito in una sala comune, con un buffet e servizio al tavolo, il B&B è detto B&B "Traditional”.
Quando il B&B/Affittacamere è costituito da una unità indipendente di alloggio per gli ospiti (cioè un appartamentino dotato di cucina, ma di fatto separato dai locali dove voi vivete nella vostra casa di residenza), allora esso è detto B&B Self Contained: il breakfast andrà servito in un cestino (con dentro brioches, pane, latte) e messo fuori dalla porta, magari con i giornali quotidiani graditi dall'Ospite. Il vostro Ospite allora si farà la colazione da solo in casa sua utilizzando gli alimenti freschi da voi predisposti, cucinandosi il caffè. Il suo frigorifero sarà stato preventivamente da voi giornalmente "nutrito" di succo d'arancia, marmellate, burro e magari yogourt ed acqua minerale. 

La Responsabilità Civile dell'albergatore.

Fondamentale appare la sottoscrizione di un'assicurazione di Responsabilità Civile a tutela dei danni agli alloggiati ed alle loro cose. Il Codice Civile infatti, agli artt. 1571 e ss. determina con chiarezza le responsabilità al mantenimento del "pacifico godimento della locazione" da parte dell'albergatore nei confronti dei propri ospiti. Gli abbonati all'Agenzia AIBBA AgICAV godono del privilegio di avere la prima e più economica polizza di settore oggi vigente in Italia: clicca qui per informazioni. 

Normativa antincendio e prevenzione incendi

Trattasi di norme vigenti per strutture con meno di 25 posti letto: TESTO COORDINATO DEL D.M. 9 APRILE 1994 CON IL D.M. 6 OTTOBRE 2003 (G.U. N. 239 DEL 14 OTTOBRE 2003). Riguarda i B&B, gli Affittacamere e le Case Vacanza sotto i 25 posti letto. Sono richiesti una dichiarazione di tecnico abilitato (Iscritto nell’elenco del Ministero degli Interni, di cui alla Legge 818/84) sull'idoneità antincendio dei locali; degli estintori (almeno uno per ogni unità abitativa e per ogni piano posizionato in zone accessibili e di passaggio); dei cartelli indicanti gli estintori /vie di fuga. Gli abbonati all'Agenzia AIBBA AgICAV godono del privilegio di ricevere un utile Vademecum in materia ed avere il più economico servizio che eroga questa dichiarazione tecnica di legge in Italia: clicca qui per informazioni.

Abbattimento barriere architettoniche L. 13/89.

Normativa abbattimento barriere architettoniche per disabili - Sono tenuti solo gli Affittacamere : per le case di nuova ristrutturazione e, in certe zone, anche per quelle non di nuova ristrutturazione (competente: ASL. Le ASL possono derogare in alcune zone d'Italia all'adempimento della camera + bagno per disabili).Gli abbonati all'Agenzia AIBBA AgICAV godono di un utile Vademecum in materia e del privilegio di avere il più economico servizio in Italia di consulenza per queste problematiche: clicca qui per informazioni.

Normativa Dlgs. 81/2008 (ex L. 626/94) Sicurezza dei luoghi di lavoro.

Il titolare della struttura B&B/Casa Vacanze o Affittacamere con 1 o + dipendenti deve redigere un piano di sicurezza permanente e dovrà designarsi resp. abilitato alla prevenzione e protezione dai rischi a seguito di apposito corso + corsi di Primo soccorso ed Antincendio e – se eletto dai lavoratori- a far partecipare il rappresentante dei Lavoratori alla Sicurezza (RLS) ad un corso di form. di 32 h. e di aggiornamento di 4 h. sulla sicurezza. Obblig. Sempre un’Autocertificazione di valutazione rischi (che AIBBA è in grado di fornire ai propri soci). Gli abbonati all'Agenzia AIBBA AgICAV godono di un utile Vademecum in materia e del privilegio di avere il più economico servizio in Italia di consulenza per queste problematiche: clicca qui per maggiori informazioni.

Registro di autocontrollo per la prevenzione della Legionellosi.

Il titolare della struttura B&B (solo con P. IVA)/Casa Vacanze o Affittacamere è soggetto al provvedimento del 13 Gennaio 2005 – G.U. n.28 del 4/02/2005: il manuale di autocontrollo, tenuto dal titolare della struttura, identifica gli impianti dove il batterio può annidarsi, una ditta incaricata delle analisi periodiche, un laboratorio per l’analisi dei campioni ed un consulente di riferimento (es: consulente AIBBA).Gli abbonati all'Agenzia AIBBA AgICAV godono di un utile Vademecum in materia e del privilegio di avere il più economico servizio in Italia di consulenza per la redazione del manuale di autocontrollo di legge: clicca qui per informazioni.

Altre incombenze e tasse.

Pagamento della Tassa Rifiuti Urbani, secondo il regolamento vigente Comune per Comune, con i coefficienti per le attività ricettive, inviando apposita comunicazione della DIA alla società gestrice della tassa sui rifiuti entro i tempi previsti (di norma 30 gg.). Bisogna verificare Comune per Comune le modalità di imposizione della tassa speciale pr attività ricettive. E' consigliabile pagarla da subito per evitare il pagamento dei 5 anni precedenti+more+interessi. 

CANONE RAI
Quanto deve pagare un B&B, una Casa Vacanza o un Affittacamere? L'abbonamento ad AIBBA da 29 € fornisce anche questa informazione! Info qui.

Diritti SIAE
Quanto deve pagare un B&B, una Casa Vacanza o un Affittacamere per i diritti SIAE radiotelevisivi? L'abbonamento ad AIBBA da 29 € fornisce anche questa informazione! Info qui.

Il Budget di spesa per l'apertura di un B&B/Affittacamere /Casa Vacanze

Chi apre una struttura B&B/Casa Vacanze o Affittacamere è soggetto a delle spese di inizio attività una tantum ed a spese di gestione del primo anno di attività, divise in costi fissi e costi variabili. 

Nella tabella seguente sono evidenziati i costi di inizio attività ed i costi fissi annuali per ciascuna tipologia di attività agli attuali prezzi di mercato e lo sconto di cui godono gli abbonati all'Agenzia Nazionale AIBBA AgICAV.

I costi variabili (mobilio, attrezzature, utenze, costi di funzionamento in generale) non sono eviidenziati in questa tabella, ma è necessario redigere un Business Plan analitico. Questo servizio è a disposizione degli abbonati di Agenzia AIBBA AgICAV, per avere un'idea precisa della fattibilità economica dell'attività nella propria zona e dei costi/ricavi cui si va incontro. Clicca Qui per informazioni e per richiedere il servizio Business Plan.

Tabella dei principali costi fissi di un'attività di B&B/Affittacamere/Casa Vacanze: Clicca QUI (documento PDF)


Altre particolarità per l’Affittacamere

Secondo le norme regionali in vigore, costituiscono attività ricettive tipo “Affittacamere” le strutture – situate in un contesto di unità abitativa a destinazione d’uso residenziale (al catasto iscritta con lettera “A”) - composte da non più di sei camere destinate ai clienti ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari.

L’apertura e la gestione.

L’apertura di un Affittacamere viene realizzata mediante domanda di autorizzazione al Comune ove si intende aprire l’attività. Prima della richiesta va preventivamente verificato se l’immobile ha tutte le caratteristiche urbanistiche, sanitarie ed antincendio richieste dalla legge. E’ necessario incaricare un geometra per la verifica dei requisiti. AIBBA fornisce un utile Vademecum per il Vostro professionista di fiducia. Le strutture di Affittacamere devono sempre essere gestite in forma d’impresa (con P. IVA). La gestione può essere svolta in forma sia “Tradizionale” che “Self Contained” (v. sopra il Bed & Breakfast). Maggiori informazioni sul sito www.aibba.it.


Altre particolarità per l’Appartamento Turistico e la Casa Vacanze (CAV)


Sono “Appartamenti Turistici” le unità abitative a destinazione d’uso residenziale (al catasto iscritte con lettera “A”) arredate e locate in maniera unitaria (cioè non per camere) in forma occasionale o imprenditoriale per l'affitto a turisti.  Si considera gestione di “CAV”, la gestione in forma solo imprenditoriale ed organizzata di tre o più appartamenti turistici. Maggiori informazioni sono fornite ai nostri abbonati, mediante apposito abbonamento.

L’apertura e la gestione.

L’apertura di uno o due appartamenti turistici può essere effettuata liberamente, secondo i dettami del Codice Civile ovvero – per alcune regioni ove viene richiesto – previa comunicazione (denuncia) al Comune ove si intende aprire l’attività. Quando si supera il n. di 2 appartamenti diventa invece sempre obbligatorio aprire P. IVA, chiedendo la licenza CAV mediante domanda autorizzativa al Comune ove si intende aprire l’attività (in Veneto la CAV si apre con 4 appartamenti). Le modalità di gestione richiedono i 5 adempimenti del B&B, più la sottoscrizione di un contratto (la forma scritta del contratto di locazione è chiesta dalla L. 431/98 art. 1, c. 4) con l’ospite di tipo “Week end” (1-7 gg.), “Casa Vacanze” (7-30 gg.), “Transitorio”(1-18 mesi). 

Fondamentale appare la sottoscrizione di un'assicurazione di Responsabilità Civile a tutela dei danni agli alloggiati ed alle loro cose. Il Codice Civile infatti, agli artt. 1571 e ss. determina con chiarezza le responsabilità al mantenimento del "pacifico godimento della locazione" da parte dell'albergatore nei confronti dei propri ospiti. Gli abbonati all'Agenzia AIBBA AgICAV godono del privilegio di avere la prima e più economica polizza di settore oggi vigente in Italia: clicca qui per informazioni.

Prima di aprire l’attività informati presso AIBBA/AgICAV! 

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