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Come aprire un Bed and Breakfast/Affittacamere/Casa Vacanze

Guida "Primi Passi" (per i non abbonati)

  

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A cura di: Stefano Calandra*

 

* Presidente (1999-2010) e fondatore di AIBBA - Associazione Nazionale Bed & Breakfast Affittacamere,  di AgICAV - Associazione Italiana Case Vacanza (Fondatore e Consigliere nazionale 2005-2011), di ABBAV - Associazione B&B del Veneto (fondatore e presidente 2003-2010); Fondatore (2011) e titolare di AIBBA AgICAV - Agenzia Nazionale dei Bed & Breakfast, Affittacamere e Case Vacanza.


Le tipologie ricettive possibili Passo 1 Passo2 Passo3 Passo4 Passo5 Passo6 Passo7 Passo8

(puoi cliccare su uno dei passi indicati qui sopra, per andare direttamente al punto desierato della Guida)

I passi da fare - schemi grafici di facile consultazione

Quali sono le Tipologie ricettive extralberghiere più frequenti e possibili in Italia? Vedi QUI spiegazioni e tipologie.

Per avere subito idea dei passi da fare per capire come aprire e gestire un' attività di B&B/Affittacamere/CAV, potete visionare lo schema sintetico di tutte le azioni da mettere in pratica cliccando QUI. 

Trovate uno schema sintetico in particolare delle pratiche urbanistiche da espletare cliccando QUI.

E' a disposizione anche un servizio di Seminari per fornire all'aspirante operatore un esperto a disposizione per alcune ore in incontri ad hoc. Potete visionare il servizio di Seminario cliccando QUI.  

Da dove cominciare per aprire l'attività:

  • Bisogna anzitutto capire quale attività aprire, in base ai Suoi desideri, alla disponibilità dell'unità abitativa ed alla normativa vigente nella Sua regione: B&B o Affittacamere o Casa Vacanze o un insieme di più licenze diverse? Appartamenti o camere? La mia consulenza l'aiuterà a decidere la soluzione migliore per Lei.

  • Si deve prendere in gestione un'unità abitativa o è di Sua proprietà? Anche questo aspetto comporta diverse soluzioni tecnico-legali obbligatorie.

  • Si conoscono tutti gli aspetti di responsabilità civile descritti dal Codice Civile in materia di locazioni in albergo? La mia consulenza prevede anche questo aspetto, per evitare di esporsi a rischi di responsabilità civile che sono molto costosi in termini sanzionatori.

  • Quale forma di azienda adottare? Impresa, società, impresa familiare, o solo codice fiscale senza P. IVA? E' consigliabile verificare anche questi aspetti  in partenza, prima di aprire l'attività, in base alla propria condizione di contribuente ed in base alle proprie necessità di business, al fine di evitare costi aggiuntivi o pesantissime sanzioni!

  • Ma quanto costa mettersi in regola con tutti gli aspetti fiscali, tecnici e sanitari? Ai miei abbonati le stesse prestazioni che dovreste richiedere a Vs. consulenti, costano pochissimo e vengono erogate in tempi brevi. Si tratta di professionisti, Geometri, Commercialisti, Avvocati esperti specializzatissimi sulla materia, che ho testato io stesso e con cui lavoro da molti anni insieme, proprio per dare il miglior servizio di consulenza specializzata al minor prezzo e con la maggiore velocità di evasione pratiche che potete trovare sul mercato italiano nel settore: ve lo assicuro! Viene applicata sempre la clausola "Soddisfatti o rimborsati" per i miei abbonati, vedi QUI.

  • E' facoltativo certamente, ma in molti casi consigliato redigere un Business Plan, per conoscere i costi ed i ricavi che sortiranno dall'attività prescelta, in quel contesto turisico ed in quella ubicazione da Lei segnalata: è uno dei servizi più richiesti dai miei abbonati e che permette di evitare errori di stima economica o, al contrario, avvalorare le stime su cui si aveva fatto affidamento.

  • Bisogna effettuare poi una verifica di idoneità all'immobile, che comprende tutta una serie di controlli che devono accertare l'esistenza dei requisiti richiesti dalla legge per l'immobile che si vuole adibire ad attività e la cui documentazione poi deve essere allegata alla SCIA, come può vedere al passo 2 e 3 della "Guida Primi Passi", veda QUI. Ogni aspetto relativamente a queste conformità sarà poi approfondito molto nella guida completa che viene data all'abbonato. Infatti una verifica prima della presentazione della SCIA dovrebbe riguardare anche tutti gli aspetti tecnici concernenti le certificazioni da presentare in allegato alla SCIA o che, se non richieste dalla SCIA stessa, bisogna comunque avere per non incorrere in sanzioni e pericolose responsabilità civili e penali relative a mancate conformità che poi in caso di sinistro un'assicurazione non risarcirebbe: veda a tal proposito il passo 3 della Guida abbonati dove sono riportate le certificazioni richieste e la possibilità di far fare al prezzo di sole € 200,00 questa certificazione omni-comprensiva dal nostro tecnico: confronti la tariffa con quella del Suo professionista e deciderà liberamente se farla fare dal nostro o dal Suo professionista. All'abbonato infatti è consentito, in via privilegiata, l'ausilio eventuale - se servirà  - alla realizzazione di tutta la documentazione da presentare in SCIA, a tariffe minime dell'albo Geometri e con tempi di lavorazione brevissimi, dell'arco di 3-4 giorni, come specificato nella Guida al passo 2 e 3.

  • Dovrà seguire la guida riservata agli abbonati che Le invierò dal punto 1 al punto 10 per avere in poco tempo una struttura perfetta e che lavora alla luce del sole! Dal punto 1 al punto 6 si parlerà in particolare delle verifiche da fare per avere tutte le carte a posto per la presentazione della SCIA al Comune.

  • Una volta presentata la SCIA, l'attività è ufficialmente aperta. A quel punto ci sono tutta una serie di adempimenti sia tributari che fiscali che tecnici, post-apertura da mettere a punto (che vedremo nel dettaglio una volta in corso di abbonamento) ed adempimenti relativi al check-in e check out di un'ospite, che comprendono il contratto di alloggio, la PS, l'ISTAT, la ricevuta, la Privacy, la tassa di soggiorno. Il tutto con adempimenti di cui verrà edotto/a esaurientemente una volta abbonato/a. Veda QUI intanto l'argomento sulla "Guida Primi Passi", al passo 8.

  • Dopo l'apertura poi l'abbonato viene seguito - per tutto l'anno di abbonamento - a sviluppare gli argomenti dei passi dal 7 al 10 della guida abbonati e cioè il corretto marketing e pricing per trovare ospiti, le corrette prassi sanitarie, igieniche e fiscali.

  • L'abbonato in tal modo avrà tutte le informazioni e l'assistenza necessarie: basterà che Lei alzi telefono e mi chiami (l'abbonato con quota "COMPLETA" può anche porre quesiti scritti ed accedere alla consulenza dei professionisti Geometra, Avvocato e Commercialista) ogniqualvolta avrà dubbi sulle procedure di apertura e/o gestione del Bed and Breakfast, Affittacamere o Casa Vacanze!


Nota dell'Autore: questo elenco di informazioni che segue è meramente indicativo, non esaustivo di tutti gli adempimenti necessari, in Italia, per la corretta gestione "alla luce del sole" di un'attività di B&B/Affittacamere/Casa Vacanza. Ho inteso comunque dare, anche ai non abbonati, a chi non può permettersi nemmeno l'abb. BASE (che da già di per sè invece accesso a TUTTI MA VERAMENTE TUTTI gli adempimenti necessari) una serie di suggerimenti e di consigli sulle COSE PRINCIPALI da fare, onde evitare i grossolani errori che normalmente fanno coloro che (a volte un po' disperati) si rivolgono alla mia agenzia AIBBA&AgICAV, quando oramai è tardi, quando è stata già presentata la SCIA e si rendono conto di aver fatto la scelta sbagliata di attività, di regime fiscale, financo dei lavori di ristrutturazione, etc.

Questi incidenti capitano - quando non si è seguiti da persone abbastanza competenti - solo perchè magari il professionista di fiducia non era preparato in una materia così interdisciplinare come è l'extralberghiero in Italia, che richiede competenze discrete sia di tipo fiscale, sia giuridico, sia tecnico-urbanistico, sia di sicurezza e che raramente si ritrovano in capo ad un unico professionista, per quanto bravo che sia... 

Buona lettura e...spero che possiate abbonarvi ad AIBBA&AgICAV: abbonarsi vuol dire spendere poco, spendere meglio, senza errori od omissioni  che possono costare molto di più !  :) 


Guida primi passi - 1: la scelta del tipo di attività

E' importante subito sapere quale attività svolgere: Bed & Breakfast, Affittacamere o Casa Vacanze? Cliccate QUI per vedere le definizioni di legge che generalmente identificano le tre tipologie ricettive. Oppure contattateci con fiducia ai recapiti indicati qui esponendo il Vostro progetto e l'esperto vi darà le prime utili indicazioni. Per gli approfondimenti necessari e per essere seguiti durante il primo anno di apertura dell'attività è necessario sottoscrivere poi uno dei due abbonamenti all'Agenzia Nazionale AIBBA AgICAV.

Guida primi passi - 2: accertamento di idoneità dell'immobile

Per avere subito idea se l'immobile che avete individuato sia o non sia adatto per essere dedicato ad attività di B&B/Affittacamere/CAV, dovete far svolgere ad un tecnico un "accertamento dell'idoneità dell'immobile". Condizione essenziale per tale operazione è avere a disposizione una planimetria dell'immobile.

In cosa consisteranno le indagini:

  • Analisi della planimetria e controllo delle superfici delle stanze e dei rapporti areoilluminanti

  • Ricerca delle leggi regionali in materia per il calcolo della capacità ricettiva e dei termini di apertura della struttura

  • Controllo dei regolamenti comunali per gli edifici per civile abitazione

  • Eventuale controllo della conformità catastale dell'immobile alla luce delle nuove normative entrate in vigore l'1/07/2010

  • Eventuali suggerimenti per adeguamento della struttura

Per maggiori informazioni su questo servizio clicca QUI. AIBBA AgICAV offre questo servizio ad € 40,00 esclusivamente agli abbonati (V. qui intero listino scontato riservato agli abbonati). Per ottenere il servizio (tempo di lavorazione: 24-48 ore) occorre sottoscrivere l'abbonamento COMPLETO (vedi QUI istruzioni per abbonarsi) e richiedere a segreteria@aibba.it o per telefono il servizio di consulenza tecnica "Accertamento di idoneità dell'immobile". Sarete messi in contatto con il consulente per la certificazione entro 24-48 ore.

Guida primi passi - 3: relazione di conformità dell'immobile

Al momento dell'apertura, in sede di denuncia di inizio attività di B&B/Affittacamere/Casa Vacanze al Comune di appartenenza, dovrete allegare - se richiesto - una relazione attestante la conformità della struttura ad uso ricettivo (Bed and Breakfast, Affittacamere, Casa Vacanze ecc.) e dei relativi impianti alla normativa vigente in materia di edilizia, igiene, sicurezza e prevenzione incendio. La relazione è elemento valido da allegare alla Dichiarazione di Inizio d'attività richiesta dagli sportelli comunali (SUAP). 

Per maggiori informazioni su questo servizio clicca QUI. L'Agenzia AIBBA AgICAV è in grado di ricomprendere tutte queste certificazioni in un unico certificato al prezzo speciale e ridotto per i propri abbonati di € 200,00 (V. qui intero listino scontato riservato agli abbonati). Per ottenere il servizio (tempo di lavorazione: 36-72 ore) occorre sottoscrivere l'abbonamento COMPLETO (vedi QUI istruzioni per abbonarsi) e richiedere a segreteria@aibba.it o per telefono il servizio di consulenza tecnica "Accertamento di idoneità dell'immobile". Sarete messi in contatto con il consulente per la certificazione entro 24-48 ore.

Guida primi passi - 4: l'assicurazione RC

Per obbligo di legge, l'albergatore è responsabile per ogni danno a cose o persone presenti nella struttura ricettiva, artt. 1578 e ss. del Codice Civile. Per questo motivo l'agenzia AIBBA AgICAV ha predisposto una polizza assicurativa esclusiva per i propri abbonati per la copertura specifica del rischio professionale inerente la gestione di attività con licenza comunale di B&B/Affittacamere e Appartamenti ad uso turistico / Case Vacanza ad € 35,00 (+ € 5 tasse d'agenzia) per B&B ed Affittacamere e ad € 70 (+ € 5 tasse d'agenzia) per gli appartamenti ad uso turistico. La polizza è specifica per ottemperare ai requisiti richiesti dalle pubbliche amminstrazioni per il rilascio delle suddette licenze d'esercizio. Per ordinare la polizza e vedere le coperture offerte clicca QUI.

Guida primi passi - 5: Il business plan

Una volta verificata l'idoneità e la conformità dell'immobile ed una volta scelta la tipologia di attività che si vuole iniziare si deve valutarne la potenzialità economica, mediante un attento Business Plan economico o, meglio un Business Plan "completo", che comprenda oltre all'analisi della qualità dei costi e dei dati numerici delle presenze previste e delle conseguenti voci di ricavo, anche un'attenta analisi dello scenario di mercato, dei prezzi della concorrenza, delle opportunità promo-commerciali. Anche su questo è meglio non imporvvisarsi e l'Agenzia Nazionale AIBBA AgICAV può aiutarvi in modo determinante ed economico, con un Business Plan Economico oppure uno completo. Clicca QUI per vedere entrambe le tipologie di Business Plan.

Guida primi passi - 6: alcune incombenze burocratiche subito dopo l'apertura

Complimenti! Ora siete pronti per iniziare e presentare la domanda di inizio attività al Comune!! Nella maggior parte dei casi potrete partire l'indomani. In alcune Regioni sono richieste invece attese di 30-90 giorni (es: Lazio, Campania, Toscana). 

E' però importante ora non fermarsi nell'adempiere alle normative di legge riguardanti: 

  • Il registro autocontrollo sanitario per la somministrazione (HACCP) + il corso per la somministrazione a carico del titolare di B&B con p. IVA e Affittacamere con colazione;

  • la conformità dei locali alla sicurezza sul lavoro ex L. 81/08;

  • il registro di autocontrollo legionellosi;

  • la denuncia alla società sgombero rifiuti del Comune; 

  • l'abbonamento SIAE  e RAI; 

  • la ricerca di un commercialista che sia esperto in materia e ti faccia risparmiare nei costi di gestione e nella consulenza commerciale stessa etc.... 

Proseguite con una guida più esaustiva ed approfondita cliccando QUI. Per gli approfondimenti necessari, per ricevere il Vademecum di tutti i restanti adempimenti di legge necessari per essere in regola al 100%  e per essere seguiti la gestione della Vostra attività dall'esperto è necessario sottoscrivere a questo punto  uno dei due abbonamenti all'Agenzia Nazionale AIBBA AgICAV. 

Un utile "Vademecum" approfondito su tutti gli adempimenti fiscali ed amministrativi per aprire un B&B o un Affittacamere è disponibile per l'abbonato (abb.COMPLETO).  Per abbonarsi vedi QUI o scrivi a segreteria@aibba.it.

Guida primi passi - 7: il marketing ed il posizionamento

Ora è tempo di dedicarsi finalmente alla promozione dell'attività e vedere le entrate derivanti dalle numerose prenotazioni che arriveranno dall'efficacissimo sistema "Marketing e posizionamento" offerto agli abbonati in esclusiva a prezzi ridottissimi, consistente nella costruzione di un sito web di alto livello grafico e di reperibilità sulla rete e nel "posizionamento" on line. Con circa 700 € all'anno ci si può affrancare del 50% dai soliti siti (Venere, Booking etc..) che richiedono le salate commissioni del 20%! Consulta qui il prodotto promo-commerciale riservato ai nostri abbonati.

Guida primi passi - 8: gli adempimenti durante l'esercizio

Durante l'esercizio dell'attività è necessario conoscere le modalità di accoglienza degli ospiti, come decidere il giusto prezzo da praticare, come gestire una prenotazione, come poter servire una colazione buona e secondo le norme vigenti, come fare le dichiarazioni dei redditi pagando il meno possibile etc etc... Per tutti questi servizi puoi avere sempre a disposizione, con una semplice telefonata, un esperto che ti sappia guidare. Per ottenere i servizi di affiancamento a distanza, per poter avere un commercialista, un legale, un geometra con esperienza specifica di settore a Vs. disposizione a prezzi veramente introvabili sul mercato nazionale e per essere in generale seguiti su richiesta da un esperto durante la gestione dell'attività potete sottoscrivere poi uno dei due abbonamenti annuali all'Agenzia Nazionale AIBBA AgICAV.


Prima di aprire l’attività informati presso AIBBA/AgICAV! 

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