1. Prima domanda: che progetto hai in mente?
La vecchia Guida AIBBA partiva da una serie di domande preliminari. Il criterio resta valido: prima di spendere soldi o presentare pratiche bisogna descrivere il progetto in modo concreto.
Le domande da farsi prima di iniziare
Camere o appartamenti?
Vuoi ospitare per camere, concedere un intero appartamento oppure gestire più unità?
Quali servizi?
Biancheria, pulizie, cambio durante il soggiorno, colazione, assistenza agli ospiti e reception possono incidere sulla formula e sugli adempimenti.
Casa tua o immobile di terzi?
Proprietà, locazione, comodato, gestione o eventuale sublocazione richiedono titoli e contratti coerenti con l’attività che vuoi svolgere.
Quanti ospiti davvero?
Il numero di camere e posti letto non dipende solo dallo spazio che vedi: va verificato rispetto ai requisiti della tipologia e della Regione.
Lavorerai da solo?
Presenza del titolare, collaboratori, dipendenti, pulizie esterne e organizzazione dell’accoglienza cambiano costi e obblighi.
Quanto deve rendere?
Prezzo medio, stagionalità, occupazione, commissioni dei portali e costi fissi vanno stimati prima di scegliere il modello.
Regola pratica: non scegliere prima il nome dell’attività e poi adattare il progetto. Fai il contrario: descrivi il progetto e individua la forma giuridico-amministrativa che gli corrisponde.
2. Scegliere la formula ricettiva corretta
B&B, Affittacamere, CAV e locazione turistica non sono quattro nomi commerciali intercambiabili. Cambiano i servizi ammessi, i requisiti del gestore e dell’immobile, le procedure e il trattamento dell’attività. La normativa turistica è soprattutto regionale, quindi la verifica va fatta sulla Regione in cui si trova l’immobile.
Bed & Breakfast
È una forma di ospitalità disciplinata dalla Regione. Residenza/dimora del gestore, presenza, numero di camere, periodi di apertura e colazione possono essere regolati diversamente da Regione a Regione.
Controlla la tua Regione →Affittacamere
È una struttura ricettiva per camere, distinta dal B&B. Prima di aprire vanno verificati requisiti regionali, servizi, capacità ricettiva e modalità di esercizio.
Vedi requisiti regionali →Casa / Appartamento Vacanze
La CAV è una struttura ricettiva in appartamento e non va confusa automaticamente con una semplice locazione. Servizi, forma di gestione e procedura dipendono dalla disciplina applicabile.
Confronta le tipologie →Locazione turistica
È una locazione e non una struttura ricettiva. Occorre prestare particolare attenzione ai servizi offerti, agli obblighi nazionali, regionali e comunali e alla distinzione tra gestione privata e imprenditoriale.
Vai alla normativa →3. Verificare immobile, logistica e costi prima dei lavori
La guida storica insisteva su un punto che resta fondamentale: molte verifiche vanno fatte prima di ristrutturare, arredare o firmare impegni economici. Correggere dopo una distribuzione sbagliata può costare molto di più.
📐 Idoneità e capacità
Verifica destinazione e regolarità dell’immobile, requisiti dimensionali e igienico-sanitari applicabili, bagni, aerazione e capacità ricettiva effettivamente ammissibile.
🏢 Condominio e titolo
Controlla regolamento condominiale e titolo con cui disponi dell’immobile. Se sei in affitto o vuoi gestire immobili di terzi, contratto e attività devono essere compatibili.
🛋️ Distribuzione degli spazi
Privacy degli ospiti, percorsi, accessi, rapporto tra camere e zone comuni, deposito biancheria e organizzazione delle pulizie incidono sia sulla qualità sia sulla gestione quotidiana.
🧯 Sicurezza e requisiti
Gli obblighi variano con tipologia, dimensione e modalità di esercizio. Vanno verificati prima dei lavori con il tecnico e con gli uffici competenti, non copiati da una checklist storica.
La checklist dei costi di startup
Non esiste un costo standard valido per tutti. Prima di decidere, prepara un preventivo che includa almeno:
- eventuali lavori e adeguamenti dell’immobile;
- pratiche amministrative e supporto tecnico;
- arredi, biancheria, dotazioni e attrezzature;
- sicurezza, assicurazione RC e altri adempimenti applicabili;
- pulizie, lavanderia, utenze e manutenzioni;
- commercialista e gestione amministrativa, se necessari;
- commissioni OTA, sito, fotografie, marketing e sistemi di prenotazione;
- capitale necessario per sostenere i primi mesi prima che l’attività raggiunga l’occupazione prevista.
Valuta il Business Plan AIBBA →
4. Partita IVA, forma di gestione e impostazione fiscale
Le vecchie tabelle fiscali AIBBA non vengono ripubblicate perché aliquote, regimi e soglie cambiano nel tempo. Oggi la domanda corretta non è soltanto «quanto fatturo?», ma come svolgo concretamente l’attività, con quante unità, con quali servizi e con quale organizzazione?
Privato o impresa?
La risposta dipende dalla tipologia scelta e dalle caratteristiche reali della gestione. Per strutture ricettive e locazioni valgono regole diverse, da coordinare con la normativa regionale e fiscale.
Locazioni brevi: novità 2026
Per le locazioni brevi, dal 2026 la disciplina nazionale ha ridotto a due appartamenti il limite previsto dall’art. 1, comma 595, L. 178/2020: oltre tale limite opera la presunzione di attività imprenditoriale. La valutazione va comunque coordinata con il caso concreto e con gli altri obblighi applicabili.
Forma d’impresa
Ditta individuale, società, impresa familiare, posizione previdenziale e regime fiscale non vanno scelti con una tabella generica: devono essere valutati insieme al professionista.
Immobile di terzi
Se l’attività è svolta in un immobile locato, in comodato o gestito per conto di terzi, il contratto deve essere verificato prima di presentare la pratica o impostare la gestione.
5. Quando entra AIBBA: la Guida all’apertura in 10 passi
Non soltanto informazioni: un percorso per arrivare all’apertura
Con l’abbonamento AIBBA hai accesso all’Area Riservata, dove trovi la storica Guida all’apertura di un’attività ricettiva in 10 passi. Il percorso organizza, nell’ordine corretto, le verifiche e le azioni da fare: dalla scelta della tipologia e dell’immobile fino alle pratiche, alla gestione e agli adempimenti successivi all’apertura.
La guida è affiancata dal supporto di un tutor AIBBA a distanza, che ti aiuta a orientarti nel percorso, a capire quali passaggi riguardano il tuo caso e a non disperderti tra uffici, moduli e fonti diverse.
È un metodo costruito in oltre vent’anni di attività AIBBA e ha contribuito all’apertura di centinaia di strutture in tutta Italia. L’accesso alla Guida in 10 passi è disponibile già con l’abbonamento BASE.