Affitti brevi nei centri storici: il TAR Toscana conferma il potere urbanistico dei Comuni
Con la sentenza n. 1752 del 9 settembre 2026, il TAR Toscana ha riconosciuto che un Comune può usare gli strumenti urbanistici per limitare l’insediamento di nuove locazioni turistiche brevi e strutture extra-alberghiere in aree particolarmente tutelate, come il centro storico UNESCO di Firenze.
Che cosa ha riconosciuto il TAR
Secondo il Tribunale, la pianificazione comunale può porre condizioni, limiti e anche divieti per i nuovi usi residenziali temporanei in zone determinate. Nel caso esaminato, le finalità richiamate comprendevano la tutela della residenza stabile, della vivibilità urbana, dell’identità del centro storico e dell’equilibrio territoriale.
La decisione riguarda Firenze e una disciplina urbanistica precisa. Non significa quindi che ogni Comune possa vietare informalmente le locazioni, né che le stesse regole siano già operative in tutta Italia: occorre sempre individuare l’atto comunale applicabile alla zona e all’immobile.
Conta anche quando l’uso si è insediato
La sentenza affronta inoltre la decorrenza dell’uso urbanistico. Ai fini delle nuove limitazioni, l’insediamento coincide con la formazione del titolo edilizio che autorizza quell’uso — per esempio una SCIA edilizia — e non necessariamente con il successivo avvio effettivo dell’attività ricettiva.
Un titolo formatosi prima dell’adozione della disciplina limitativa può quindi assumere un rilievo decisivo. Non basta però una generica intenzione di locare: servono documenti, date e un titolo effettivamente idoneo, da valutare nel caso concreto.
Che cosa verificare prima di aprire
- destinazione e categoria d’uso dell’immobile;
- Piano Operativo, NTA e altre norme urbanistiche comunali;
- eventuali perimetri UNESCO o zone soggette a disciplina speciale;
- data e contenuto dei titoli edilizi già formati;
- distinzione tra locazione turistica e struttura ricettiva extra-alberghiera.