Locazioni brevi: la Consulta boccia il cambio d’uso generalizzato
La Corte costituzionale, con la sentenza n. 164/2026 depositata il 9 ottobre, ha dichiarato illegittimi gli articoli 4 e 5 della legge dell’Emilia-Romagna n. 10/2025. Il ricorso era stato presentato dal Presidente del Consiglio dei ministri contro la Regione.
Che cosa prevedevano gli articoli cancellati
L’articolo 4 aveva istituito, all’interno della categoria turistico-ricettiva, una specifica destinazione urbanistica denominata “locazione breve”. Il passaggio di un appartamento dalla destinazione residenziale alla locazione breve, anche senza lavori, diventava urbanisticamente rilevante e richiedeva il titolo edilizio previsto dalla legge regionale. Lo stesso articolo vietava inoltre il passaggio alla locazione breve degli immobili alberghieri soggetti al vincolo di destinazione.
L’articolo 5 permetteva ai Comuni di individuare zone nelle quali l’uso per locazione breve fosse ammesso o sottoposto a condizioni. Tra gli strumenti indicati figuravano percentuali massime di alloggi, limiti ad alcuni interventi edilizi, requisiti qualitativi aggiuntivi e dotazioni territoriali o pertinenziali.
La frase centrale della sentenza
La Corte ha individuato una disparità irragionevole: le locazioni brevi, anche occasionali e non imprenditoriali, avrebbero dovuto cambiare destinazione d’uso; affittacamere e case e appartamenti per vacanze, pur gestiti obbligatoriamente in forma imprenditoriale, potevano invece mantenere la destinazione residenziale.
L’obbligo non era collegato al superamento di una soglia minima di utilizzo turistico e valeva per tutto il territorio regionale. Secondo la Corte, una misura così generale era sproporzionata rispetto al contrasto dell’overtourism, che interessa normalmente aree circoscritte.
Gli articoli della Costituzione violati
La dichiarazione di illegittimità si fonda sugli articoli 3 e 41 della Costituzione: uguaglianza e ragionevolezza della disciplina, insieme alla tutela della libertà dell’iniziativa economica privata.
L’articolo 5 è caduto perché la disciplina comunale era costruita sulla nuova destinazione urbanistica introdotta dall’articolo 4. Eliminato quel presupposto, non poteva restare in piedi il sistema collegato.
I Comuni possono ancora introdurre limiti?
Sì, in linea di principio. La Corte ha riconosciuto che Regioni e Comuni possono intervenire nelle materie del turismo e del governo del territorio e possono anche prevedere contingentamenti in determinate zone per tutelare la residenzialità.
I limiti devono però essere territorialmente mirati, adeguatamente motivati, proporzionati e non discriminatori rispetto alle altre attività ricettive. La decisione completa quindi il quadro già esaminato nella Pillola sul TAR Toscana e sul caso Firenze: il potere regolatorio locale esiste, ma incontra precisi limiti costituzionali.