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Benvenuti in AgICAV&AIBBA Le Agenzie professionali nazionali di consulenza, formazione e marketing per il Bed and Breakfast, la Casa Vacanze e l'Affittacamere in Italia |
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Totale FAQ: 21 Ultimo argomento introdotto: Contributi INPS e attività di Affittacamere per un lav. dipendente |
Torna alla sezione generale FAQ
FAQ1: Informazioni Varie
DOMANDA: Ho un' attività di AFFITTACAMERE autorizzata. Attualmente ho 2 camere con bagno. Possiedo una villetta indipendente che vorrei gestire nel seguente modo: per metà ricaverei due camerette con bagno come affittacamere, mentre per l'altra metà la terrai come piccolo appartamentino con ingresso indipendente, cucina, bagno e zona living. Potrei gestire come affittacamere le due camerette e l'appartamentino con le due varianti che le indico?(considerando che dovrei integrare l'attuale autorizzazione e che la planimetria da presentare in comune è di un unico stabile): 1) gestione tutta come attività affittacamere, tenendo conto che nell'appartamentino alloggerebbe un cliente dal lunedi al venerdi di tutte le settiamane per un tempo indeterminato (ho un vincolo di continuità di giorni per lo stesso cliente tenendo conto che io avrei la disponibilità per tutti i week and di far alloggiare altri clienti); 2) gestione 2 camerette come affittacamere e del mini appartamento con altro contratto? idoneo per le esigenze del cliente di cui sopra.
RISPOSTA: stante la legge L.R. 11 settembre 1989, n. 45. - "Disciplina delle strutture ricettive turistiche alberghiere complementari" che vige in Lombardia, l'utilizzazione nell'ambito di un appartamento unico (cioè che risulti al catasto come unica unità immobiliare) di un massimo di 12 letti in massimo 6 camere è sempre possibile, purchè si rispettino i vincoli urbanistici della zona in cui l'abitato si trova. Tanto per capirsi è necessario che al catasto risulti che la camera da letto sia effettivamente descritta sulla planimetria catastale come "camera da letto", la cucina come "cucina" ecc,con i conseguenti adempimenti in materia di 46/90, abbattimento barriere architettoniche, antincendio ecc,come risulta dal Vademecum allegato: a tal proposito Le conviene verificare di aver adempiuto a tutte le singole voci del vademecum e di farsi consigliare - per questo - dallo Studio Gherardi, cui dovrà dare un colpo di telefono se interessata a maggori dettagli tecnici sugli adempimenti. Per il resto i vincoli del distributivo, come metri quadri per posto letto, metrature bagni ecc. è pari a quelli imposti alle case di civile abitazione.
Premesso questo, nel suo caso la situazione non è diversa e - anzi- auspichiamo che la divisione in camere e appartamento venga da lei realizzata, poichè questo pare un ottimo uso, consono alla permanenza contemporanea di differenti tipi di ospiti, coppie per brevi periodi nelle camere e singoli, coppie o gruppi per periodi medio-lunghi nell'appartamentino dotato di cucina. Ma, si ricordi, sempre nell'ambito del numero massimo di 12 persone contemporaneamente ospitate e gestione con P. IVA dell'attività con compilazione del protocollo HACCP. In corrispondenza delle altre domande, in rosso, troverà le ns. risposte. clicca qui per vedere i due file: file1; file2.
Per ulteriori informazioni leggete i seguenti documenti:
FAQ2: Periodo di chiusura
DOMANDA: esiste obbligo di stare chiusi per un minimo di giorni annui ??
RISPOSTA: No, ma perciò è obbligatorio aprire P. IVA.
FAQ3: Costi deducibili
DOMANDA: quali sono i costi che si possono dedurre ??(spese colazione...acquisto lavatrice...tv, climatizz)
RISPOSTA: Tutto, come per qualunque altra attività commerciale (vedi vademecum fiscale allegato)
FAQ4: Spazi comuni
DOMANDA: sono obbligatori gli spazi comuni??
RISPOSTA: No, ma è vincolante l'esitenza di un appartamento munito di regolare abitbilità, all'interno del quale si svolge al'attività di Affittacamere.
FAQ5: Colazione
DOMANDA: la colazione come deve essere?? solo confezionata?
RISPOSTA: No, la colazione si può somministrare o confezionata o preparata in casa - a sua scelta - se e solo se Lei ha chiesto licenza di Affittacamere con somministrazione di colazione, altrimenti non potrà dare nemmeno colazione confezionata: nel qual caso, allora, riceverà visita della ASL per verificare l'idoneità dei locali alla somministrazione della colazione e rilasciare così un nula-osta igienico sanitario per l'esercizio di attività di Affittacamere con colazione.
FAQ6: Self Service
DOMANDA: è regolare colazione self service in camera?
RISPOSTA: Sì, ma vale il vincolo di cui sopra, tranne che per alimenti confezionati all'origine, senza scadenza ravvicinata nel tempo (come il vino conserve) gratuitamente offerti alla clientela, integri e non aperti: in tal caso non si rientra nella normativa.della somministrazione alimentare e non seve nulla-osta igienico sanitario.
FAQ7: Vendere prodotti tipici
DOMANDA: possiamo vendere ai clienti alloggiati prodotti tipici quali vino, miele..?
RISPOSTA: Solo se in possesso di licenza alimentare (come un negozio di alimentari). Infatti per venderli come colazione, siccome è necessario fissare nel prezzo pubblicizzato per il pernottamento anche il prezzo della colazione (e ciò deve permanere inalterato per tutto l'anno), quest'ultimo non può essere improvvisato in base a quel che si vorrebbe vendere di volta in volta. Pertanto, per la vendita al minuto di articoli alimentari, è necessario disporre di licenza di bar, ristorante o negozio alimentare.
FAQ8: Obbligo di adeguare la struttura per i disabili
DOMANDA: Gestisco da poco un bed and breakfast a Verona. Desidero sapere se per svolgere l'attività di affittacamere è necessario adeguare la struttura per i disabili, come mi era stato detto dalla Provincia di Verona. Nel caso del condominio, mi era stato detto che avrei dovuto provvedere a mie spese, a costruire un ascensore per disabili ecc.
RISPOSTA: La domanda va fatta direttamente alla ASL di competenza, dipende da loro, non dalla normativa in vigore che prevede l'adeguamento in linea generale, ma demanda le ASL a determinarlo nel caso specifico, in rappoto alle esigenze della zona (piano urbanistico, normative edilizie, igieniche locali ecc...).
FAQ9: Aprire un Affittacamere con o senza P.IVA?
DOMANDA: Dovrei seguire dei clienti in particolar modo inglesi che hanno delle case nella provincia di lucca e che sono interessati ad affittarle tipo affittacamere o b&b. Se propongo loro di aprire partita iva con conseguente pagamento inps, iva ecc. la cosa muore lì e non se ne fa nulla, allora avrei pensato di un affittacamere non professionale però non capisco bene i requisiti è possibile farlo anche se colui che affitta non è residente? mi potreste dare maggiori chiarimenti?
RISPOSTA: L'apertura di un Affittacamere non Professionale in Toscana ha due limiti: la non professionalità e la residenza. Sono entrambi limiti descritti dalla legge regionale: veda la legge alla pagina http://www.aibba.it/file/leggi/legge%20toscana.htm agli artt. 55 e sgg. Per essere non professionali è obbligatorio essere residenti (residenza anagrafica). Le diciamo, tuttavia, che la non professionalità, ossia la mancata apertura di partita IVA e pagamento contributi INPS, è ammessa solo inizialmente, poichè dopo subentrano tutta una serie di meccanismi fiscali e di controlli che impediscono la continuazione, dopo un anno-due, dell'attività di Affittacamere non professionale e sarà necessario aprire, quindi - chiudendo la precedente posizione - un Affittacamere professionale. A quel punto non sarà però più necessario essere residenti. Esistono comunque altre forme di affitto, come la casa Vacanze (solo con P. IVA, senza residenza) o l'appartamento turistico (Con e senza P. IVA, ma con le stesse ristrettezze temporali già dette per l'Affittacamere, senza residenza).
FAQ10: Calcolo GOP con appartamento in affitto a Napoli
DOMANDA: Vi scrivo da Napoli, dove mi piacerebbe dedicarmi alla gestione di un b&b.
Come ho fatto presente al Signor Calandra durante il corso,
purtroppo non sono in possesso di un immobile da destinare a
b&b,ma è da circa due anni che continuo a studiare e a cercare
informazioni in merito.
Gli studi fatti, la conoscenza di più lingue straniere e le diverse
esperienze lavorative nel settore turistico-ricettivo mi metterebbero
in
condizioni favorevoli per la buona riuscita dell'attività, ma
l'ostacolo economico purtoppo è quello che non mi fa procedere nella
sua realizzazione. Non possedere dei locali da adibire a b&b
vorrebbe dire prendere in affitto un appartamento dove potermi
trasferire e realizzare l'attività ricettiva. Il mio quesito principale
riguarda proprio questa possibilità: secondo voi è fattibile? Ci sono
operatori di b&b che hanno in affitto i locali? Volendo valutare
un esempio pratico: prendere in affitto un appartamento in una zona
centrale di Napoli, con il numero di camere e servizi necessari, al
costo di ?1350 al mese (mi riferisco ad un annuncio immobiliare
reale), potrebbe portare ad un utile secondo la vostra esperienza? E
se tutto ciò non fosse proprio possibile, ci sono operatori che
decidono di dare in gestione le proprie strutture?
RISPOSTA: E' chiaro che Lei dovrà guadagnare più di EUR 1350 al mese! Poi, per fare B&B dovrà esservi residente, mentre per fare affittacamere non è necessario, come Le ho detto al corso. Inoltre dovrà avere il consenso del proprietario all'attività e il non divieto del condominio in cui sarà inserita l'attività. Infine l'appartamento dovrà essere gradevole architettonicamente essere in un contesto gradevole agli occhi di un turista. Detto questo, da un conto fatto velocemente nelle modalità che sono solito fare ai miei clienti di una consulenza specifica, mediante il calcolo del GOP che Le ho illustrato al corso, risulterebbe che Lei ha la speranza statistica di guadagnare EUR 15.500 da un B&B nel centro di Napoli, con 3 camere doppie e un prezzo al giorno/camera doppia di EUR 65,00. Questo guadagno, se Lei non deve pagare l'affitto. Purtroppo al contrario, come in genere accade, il B&B con un max di tre camere non è più remunerativo quando si deve pagare un affitto:
Ricavi 33.452 -
Costi di esercizio (tra cui l'affitto di EUR 16.200) 32.700 =
Guadagno annuo 752
Non parrebbe fattibile l'attività, quindi, quando c'è un canone di affitto da pagare. Oggettivamente una previsione prudenziale, può far pensare a ricavi in incremento, a partire dal 2° anno di esercizio, con 6 letti e secondo le direttive che ho dato al corso in termini di qualità dei servizi offerti, visibilità ecc. Il guadagno nel caso di pagamento del canone di affitto mensile è incrementabile, a mio parere, fino ad arrivare ad EUR 6.000 annui nell'arco di 4-5 anni. Il che, però, pare essere un guadagno ancora abbastanza ridicolo. Il progetto non pare fattibile.
FAQ11: Affittacamere e i possibili problemi col condominio..
DOMANDA: Che succede se apro un affittacamere dove non c'è divieto condominiale nel fare l'attività? Possono i condomini successivamente impedirmi di fare l'attività?
RISPOSTA: No, in generale il Cod. Civile spiega chiaramente (Art. 1138 ult. c.) che le norme del regolamento condominiale "non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino quali gli risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni (...)". Quindi, se al momento dell'acquisto dell'immobile non erano presenti divieti nel regolamento condominiale a fare l'attività di Affittacamere/B&B, allora al suo diritto (per esempio di aprire un B&B o un Affittacamere, che riguardano libere disposizioni della proprietà ad uso abitazione civile) sancito dal contratto di proprietà, può rinunciare solo Lei con un atto positivo. Se la cosa dovesse accadere Lei può fare una citazione per danni al condominio.
DOMANDA: Che succede se sono in affitto in un appartamento: posso sempre dare qualche camera a B&B (cd. subaffitto) ?
RISPOSTA: No, se il contratto di affitto prevede il divieto di subaffitto, non è possibile espletare alcuna forma di disposizione dell'immobile a terzi (art. 1594 Cod. Civ), poichè si aumenterebbe , per es. così il numero di occupanti e il deterioramento dell'immobile. Se non c'è alcun divieto di tal genere nel contratto è possibile, per contro, fare B&B, previa denuncia al Comune e, ove richiesto dalla legge regionale, previo consenso del proprietario o dei condomini. Per queste ultime previsioni di legge vedi le leggi regionali alla pagina Leggi nel portale AIBBA.
FAQ12: Affittacamere, CANONE RAI e SIAE
DOMANDA: Gli Affittacamere sono tenuti a pagare sia Canone RAI che SIAE? o solo Canone RAI? nel caso, possiamo evitare in qualche modo di pagare la SIAE?
RISPOSTA: Il canone Rai e l'abbonamento Siae* sono due cose diverse.
Il canone Rai, nel caso di specie canone speciale trattandosi di struttura non adibita a sola privata abitazione, è una imposta sul possesso o sulla detenzione dell'apparecchio radiotelevisivo che deve essere versata indipendentemente dall'uso del televisore e della scelta delle emittenti radiotelevisive.
I diritti SIAE, consistenti in abbonamenti annuali o periodici che tengono conto del tipo di apparecchio utilizzato (apparechi radio, televisori, juke box, ecc.) e della tipologia del locale ove viene diffusa la musica d'ambiente, sono richiesti dalla società degli autori ed editori a titolo di compenso forfettario per l'esecuzione in pubblici esercizi o locali aperti al pubblico. La misura di tali compensi per diritti d'autore dovuti per l'esecuzione nei pubblici esercizi i è determinata con accordi fra la SIAE e , rispettivamente, le competenti federazioni nazionali degli alberghi e del turismo e dei pubblici esercizi. Il testo esatto dell'art. 58 della L. n. 633/1941, così come modifciato dalla L. n. 248/2000, così recita: "Per l'esecuzione in pubblici esercizi, a mezzo di apparecchi radioriceventi sonori, muniti di altoparlante, di opere radiodiffuse, è dovuto all'autore un equo compenso, che è determinato periodicamente d'accordo fra la Società italiana degli autori ed editori (SIAE) e la rappresentanza della associazione sindacale competente". I negozi, i pubblici esercizi, gli alberghi ecc. pagano perciò ogni anno un tot a titolo di abbonamento Siae.
Le tariffe per gli alberghi vengono fissate con un'apposita convenzione tra SIAE e Federalberghi con tariffe scontater rispetto a quelle normali. Così, a titolo di esempoio, ogni anno ogni albergo paga una determinata cifra a titolo di abbonamento, somma che è rapportata alla categoria (stelle) della struttura, ai tipi di apparecchi utilizzati ed al numero degli stessi.
L'esercente che vuole utilizzare le opere musicali diffondendole a mezzo di strumenti meccanici in locali aperti al pubblico, deve perciò rivolgersi preventivamente alla struttura SIAE competente per territorio (vedere il sito www.siae.it), per ottenere l'autorizzazione e per stipulare il relativo abbonamento. Si è posto il problema se anche l'affittacamere sia equiparabile all'albergo. Personalmente ritengo di sì, trattandosi di attività imprenditoriale aperta ad un numero indistinto di persone (esercizio pubbliuco o comunque aperto al pubblico). Attività non definibili come esercizi pubblici o aperti al pubblico possono qualificarsi i circoli privati nei quali l'ammissione è riservata ai soli soci oltre naturalmente alle abitazioni private.
Ritengo inoltre che eguale destino debbano avere i B&B, pur svolgendosi l'attività nella casa di residenza ed avendo l'attività carattere saltuario. Laddove presente un televisore o una radio nella zona accessibile alla clientela (salotto, camere, corridoi, ecc.) si potrà parlare infatti di esecuzione in luogo aperto al pubblico.
Come non pagare allora l'abbonamento Siae? Ritengo che, così come nel caso dell'abbonamento Rai, qualora non ci siano televisori o altri apparecchi atti alla ricezione e diffusione di immagini e suoni nei luoghi destinati all'attività ricettiva non si debba richiedere alcuna autorizzazione alla Siae e tantomeno pagare alcun abbonamento. Nel caso di presenza di tali apparecchi nelle zone della propria abitazione destinate esclusivamente agli ospiti o promiscue, ritengo che non ci sia modo di evitare il pagamento dei suddetti compensi Siae per diritti d'autore.
Per quanto la misura di detti compensi penso che Aibba debba attivarsi con la siae e fissare una propria tariffa valevole per i B&B.
Inoltre:(( Il B&B con P.Iva e l’affittacamere
devono pagare il canone supplementare RAI, oltre al canone ordinario, e
ciò anche se il proprietario è ivi residente.
La nozione di canone supplementare è tuttavia imprecisa, nel senso che esistono due tipi di canone: quello per uso ordinario, dovuto da chi possiede o detiene apparecchi in ambito familiare, e quello speciale,
dovuto da chi possiede o detiene uno o più apparecchi radiofonici o
televisivi in locali aperti al pubblico o comunque al di fuori
dall'ambito familiare. (D.L.Lt.21/12/1944 n. 458). Quindi nei casi succitati si dovrà pagare il canone speciale in aggiunta a quello ordinario.
Nel caso dell'abbonamento per uso privato il canone è unico e copre
tutti gli apparecchi posseduti o detenuti dal titolare nella propria
residenza o in abitazioni secondarie, o da altri membri del nucleo
familiare risultante dallo stato di famiglia. Non esistono più i canoni
per le seconde case, L. 06/08/1990 n. 223.
Alla luce di ciò è evidente che un problema semmai si pone per i soli B&B senza partita IVA
(cd. "non professionali") quando essi coincidano con il domicilio o
residenza della famiglia ospitante, dal momento che l’attività svolta è
pur sempre famigliare.
In tal caso è infatti contestabile l’applicazione del canone speciale oltre al canone ordinario.
A tal proposito si potrà avanzare una richiesta di rimborso alla RAI
per tutti i soci titolari di B&B senza Partita IVA che hanno pagato
il canone speciale. Il canone dovrà comunque essere corrisposto, salva
la possibilità di rientrare del canone speciale non dovuto ed eccedente i 99 EUR. Avv. Silvia Privato, Avv. Andrea Versolato))
Siae* relativamente si legga anche questo documento.
FAQ13: CCIAA e Ufficio Entrate di iscrizione - questione della residenza..
DOMANDA: se io risiedo a Monza e apro una partita iva come affittacamere a Monza, ma l'immobile è in un'altro comune (Lecco), a un certo punto devo regolarizzarmi con la CCIA di Lecco e Agenzia delle Entrate di Lecco?
RISPOSTA: L'apertura di una posizione IVA può essere effettuata presso qualsiasi Ufficio delle Entrate od, in alternativa, in via telematica. Peraltro, in via generale, l'Ufficio delle Entrate competente è quello nella cui circoscrizione il contribuente ha il domicilio fiscale. Nel caso specifico, qualora si tratti di ditta individuale, l'Ufficio delle Entrate di Monza, dove il contribuente ha la residenza; qualora si tratti di società, l'Ufficio nella cui circoscrizione si trova la sede legale. Per quanto riguarda l'iscrizione alla Camera di Commercio, la ditta va iscritta presso la C.C.I.A.A. nella cui circoscrizione è situata la sede dell'attività, nel caso specifico la Camera di Commercio di Lecco.
FAQ14: Trasformazione di abitazione in Affittacamere - barriere architettoniche
DOMANDA: Vorrei trasformare la mia abitazione in affittacamere (4 camere con bagno). L'ufficio tecnico del mio Comune e la A.U.S.L. locale sostengono che la struttura dove essere accessibile ai portatori di handicapp. Il decreto Assessoriale della Regione Siciliana n. 908 dell 11 giugno 2001 classifica gli affittacamere tra le strutture extralberghiere ed al punto 5 recita cosi: Gli esercizi di affittacamere devono possedere caratteristiche strutturali ed igienico sanitarie previste dalla vigente normativa regionale per i locali di civile abitazione.
RISPOSTA: Purtroppo generalmente la risposta è positiva: è richiesta dal Comune - a ragione di legge - l'adeguamento per disabili nel caso di lavori di adeguamento tecnico-funzionale ed igienico. Anche se quella delle barriere architettoniche è una vecchia storia che ritorna in ballo in tante situazioni ed in tanti comuni d’Italia e dipende molto dall’interpretazione della legge. La Legge 13/89 e sue successive modifiche ed integrazioni prevede che si debba osservare, ogni qualvolta che si interviene su di un immobile con opere anche pur semplici che siano (come piccole modifiche interne per adeguamenti tecnico funzionali ed igienici) l’obbligo della dichiarazione da parte del tecnico asseverante della: accessibilità, visitabilità ed adattabilità dei locali. Alcuni Comuni pretendono addirittura un progetto di adattabilità, che diventa assurdo nel caso in cui i lavori vengano eseguiti ad terzo o quarto piano di un edificio senza ascensore quando non corre l’obbligo, ovviamente di intervenire sulle parti comuni dell’edificio. Quando si tratta però di luoghi dove vi è la possibilità o l’eventualità di accesso al pubblico allora le cose si fanno un po’ più complicate perché ci deve essere la possibilità di accedere anche nella parte condominiale dell’edificio e quindi fare un ufficio aperto al pubblico a piani alti senza ascensore a norma è quasi impossibile. Analizziamo però nello specifico il caso.
Se nell’appartamento non vengono fatte opere, ma viene adoperato per lo scopo di Affittacamere nello stato di fatto in cui è, secondo noi non c’è assolutamente l’obbligo di adeguarlo per l’accoglimento di disabili in quanto le strutture di Affittacamere che rientrano nel numero limitato di camere e di letti previsto dalle singole leggi regionali, professionali e non professionali che siano, sono definite come strutture extra-alberghiere realizzabili all’interno delle civili abitazioni. Se però vengono fatti dei lavori, come sopra illustrato, allora la situazione cambia e i Comuni possono pretendere che all’interno di esse si faccia un bagno per disabili e si riservi loro una camera ben accessibile il tutto predisposto in osservanza delle normative e dei regolamenti in materia. Resta però sempre il fatto che non si può intervenire sul fattore condominiale che poi contraddice, per le ragioni sopra esposte, l’adeguamento interno richiesto. Il caso cambia però se la struttura è per esempio un terratetto tutto di proprietà, in questo caso i comuni e le ASL possono pretendere la possibilità di installare un montascale per raggiungere i piani superiori e quant’altro necessiti. Tutto quanto illustrato è reso dallo scrivente con beneficio d’inventario perché se nel Comune di cui trattasi non c’è sportello unico (SUAP) e le strutture necessitano ancora del permesso sanitario allora la cosa diventa problematica perché purtroppo il potere e delle A.S.L., o come si chiamano localmente AUSL, diventa sovrano e spesso è motivo di contestazione e di diverbio e poi finisce che hanno sempre ragione loro. Comunque bisogna insistere e dire che non occorre e se continuano a richiederlo, allora esigere una precisa risposta scritta, con tanto di riferimenti normativi e poi regolarsi in merito.
FAQ15: Unire due appartamenti per fare Affittacamere?
DOMANDA: Sto valutando la possibilita' di sfruttare un
appartamento che sta per essere messo in vendita nella mia stessa
palazzina per ingrandire o integrare la mia attivita'.
Attualmente il B&B offre due camere doppie con un bagno
riservato e uno in comune. Fiscalmente parlando sono possessore di
partita iva e anche lavoratore dipendente,in possesso di prima casa con
un mutuo per ristrutturazione prima casa in corso. Il mio progetto di
sviluppo punterebbe a aumentare la capacita' ricettiva del mio B&B
ma in una condizione di due appartamenti, sebbene nella stessa
palazzina, non comunicanti mi sembra sia impossibile a farsi,se non ho
capito male invece potrei farlo se diventassi affittacamere? Altra
soluzione che potrei adottare sarebbe quella di usufruire del nuovo
appartamento come abitazione a uso turistico,ma non ho capito se
è possibile fare questa attivita' con partita iva.
In entrambi i casi pero' vorrei anche una spiegazione su come
acquistare questo appartamento,cioe semplicemente come seconda casa
privata o come appartamento da dedicare ad attivita' ricettiva?
RISPOSTA: L'apertura di un Affittacamere, in due distinti appartamenti, che sostituisca l'attuale B&B è possibile purchè "nello stesso stabile" - recita la legge regionale - e costituisce la quarta via, in aggiunta a quelle già descritte. Il massimo di camere è di 6, per 12 letti. Potrà usare allora sia la formula tradizionale che quella self contained (cioè di una serie di monolocali o bilocali con cucina) purchè la realtà dello stato di fatto coincida con quella catastale. Nel senso cioè che se lei realizza più cucine e bagni, per darle in dotazione a più camere, in modo da creare diverse unità abitative all'interno dela stessa licenza affittacamere, la cosa è lecita ma deve avere corrispondenza sul catastale. Per l'apertura di un affittacamere tenga presente sempre che va fatta richiesta allo sportello SUAP (Sportello Unico Attività produttive) del suo Comune e che l'attività sarà obbligatoriamente con Partita IVA. Infine, essendo la licenza "autorizzativa" non potrà iniziare l'attività fino a quando non sarà stata completata la visita ai locali da parte della ASL, che dovrà darle il nulla osta igienico sanitario per cucine, bagni e locali in genere dell'Affittacamere. Per le dotazioni, le attrezzature, i capitolati di restauro per la ASL ed i Vigili del Fuoco, Le consigliamo di farsi seguire da un bravo geometra del posto, unitamente al nostro geometra Gherardi, contattabile ai numeri usuali, che guiderà il suo tecnico alla realizzazione dell'Affittacamere.
FAQ16: Quante cucine posso avere nel mio affittacamere (in Lombardia)?
DOMANDA: E' possibile gestire un appartamento ad uso turistico senza licenza comunale di Casa Vacanze? Sapete indicarmi una legge che permette questa estensione, dal momento che l'impiegato del Comune mi ha detto che, avendo la cucina, quell'appartamento non rientra nella categoria di affittacamere? Purtroppo piuttosto spesso si rimane disorientati dalle risposte che si ricevono dagli impiegati comunali ed é bene avere sempre qualche legge di riferimento.
RISPOSTA: Il riferimento della Legge regionale è L.R. n. 15 2007 (clicca qui per leggere il documento). Il funzionario è evidentemente incompetente. In tutta Italia gli Affittacamere sono un'attività in massimo due unità abitative (leggasi: appartamenti) nello stesso stabile, ammobiliati, normali, con destinazione residenziale. Ora, non ci risulta che si possa vivere senza cucina in un appartamento....! Anche perchè la licenza di Affittacamere può comprendere la somministrazione alimentare: di nuovo, come si fa a cucinare un alimento da somministrare, senza cucina? In pratica, il numero di cucine in un appartamento è quello presente in catasto, se io volessi avere una cucina in ogni camera del mio appartamento, dovrei:
Per conoscere il n. di cucine che lei potrà avere nel suo affittacamere (infatti può essere che i suoi ospiti, anche più d'uno, gradisca avere un mini-appartamento con propria cucina perchè è una famigliola di turisti tedeschi con bambini piccli e devono farsi le pappe per i piccoli ogni giorno, vogliano stare una settimana e non amino andare tuti i giorni al ristorante) deve quindi seguire i due criteri citati. Può farsi aiutare anche dal nostro Geometra Gherardi.
FAQ17: Come devo fare per essere in regola con la somministrazone alimentare di un'affittacamere?
DOMANDA: Potrei avere le leggi di riferimento
per la somministrazione di cibi con licenza di affittacamere? Posso
somministrare anche cibi freschi o
solo cibi confezionati?devo frequentare qualche corso della ASL o
avere requisiti particolari?anche su questo tema sembra ci sia poca
chiarezza.
RISPOSTA: Per la somministrazione alimentare in un Affittacamere è necessario semplicemente:
1) Avere una cucina e sala colazioni a norma: la norma la dà ciascuna ASL (ufficio con competenza sanitaria per le strutture ricettive) per il territorio di competenza (non c'è un'unica legge) e la verifica della cucina e della sala colazione viene fatta in sede di richiesta di licenza (entro 60 gg. dalla richiesta: è una verifica obbligatoria). La cosa migliore da fare è quella di incaricare un suo geometra di fiducia, che eventualmente potrà essere assistito a distanza dal nostro consulente Geom. Gherardi, prima di chiedere la visita della ASL.
2) Essere in regola con la redazione del capitolato igienico-sanitario HACCP, che potrà agevolmente scaricare on line dal sito dell'AIBBA, redigerlo, stamparlo, firmarlo ed infine tenere in evidenza nel locale per finalità di trasparenza, secondo la legge. Per maggiori dettagli su come redigere l'HACCP Le invio di seguito alla presente il bollettino relativo.
Potrà richiedere, alternativamente, due tipologie di licenza di Affittacamere: Una con licenza di somministrazione alimentare solo per gli alloggiati, nel qual caso interverrà la visita della ASL, come detto precedentemente. In tal caso potrà scegliere tra una licenza per somministrazione della sola colazione al mattino o anche di pranzo e cena. In tal caso lei potrà scegliere se somministrare alimenti confezionati o da lei cucinati e manipolati, in quanto avrà licenza di fare quello che vuole. Oppure una licenza per il solo di pernottamento. In tal caso la ASL non le farà alcuna visita per le cucine, nè lei potrà somministrare alcun alimento che sia confezionato o manipolato.In allegato Le diamo un Vademecum riepilogativo di tutti gli adempimenti necessari pr l'apertura/gestione di un Affittacamere, che Lei dovrà verificare prima di inziare l'attività. Le consigliamo di incaricare un geometra di fiducia per gli adempimenti. AIBBA ed i suoi consulenti sono a disposizione per l'affiancamento a distanza del suo professionista, secondo una modalità appositamente sperimentata con tutti i nostri soci.
FAQ18: Nuovo regolamento per strutture extralberghiere - Regione Lazio e compatibilità con vecchie licenze per Affittacamere.
DOMANDA: Vorrei avere un suo parere sul nuovo
regolamento regionale della regione lazio (che sostituisce la legge
del 97). Abbiamo aperto il nostro affittacamere ad agosto 2008, abbiamo
una regolare licenza rilasciata dal comune come affittacamere (senza
colazione) di 2° categoria. la struttura è composta di 3 camere doppie,
molto ampie, tutte con bagno privato e ben accessoriate e da una cucina
ed un bagno , questi ultimi ad escusivo uso privato. siamo venuti a
conoscenza da qualche giorno che ci dobbiamo adeguare al nuovo
regolamento. Dal regolamento si evince che anche la 3° categoria
necessita di una sala comune, multiservizi, anche se non è prevista la
somministrazione di cibi. dall'art.4 del suddetto regolamento si legge
che la sala comune è prevista solo nel caso di somministrazione di cibi,
ma poi negli allegati torna invece fuori la necessità di una sala
comune ( attrezzature/ servizi) anche per la 3° categoria. Da tutto ciò
emerge che la nostra struttura ad agosto 2008( e non 10 anni fà) è stata
classificata come 2° categoria ( anche ricevendo complimenti dalle
autorità preposte al controllo della licenza) e ad oggi cioè solo pochi
mesi dopo non rientra neanche più nella 3° categoria. Come è possibile
tutta questa discoranza tra le due leggi? perchè le autorità hanno
continuato a rilasciare licenze con la legge del 97 pur sapendo che a
breve sarebbe cambiata notevolmente? Siamo un'impresa e abbiamo
acquistato l'appartamento proprio per svolgere questa attività di
affittacamere con 3 camere doppie. Se dovessi togliere una camera per
fare spazio ad una sala comune avrei degli enormi danni economici visti i
soldi spesi per l'acquisto e la ristrutturazione in funzione della
legge del 97 . Vorrei chiederle cosa ne pensa e sapere con certezza come
affrontare la situazione senza avere nessun danno. grazie in anticipo
dalla sua disponibilità.
RISPOSTA: Secondo l'art. 9, 5° comma del regolamento (in allegato), qualora allo scadere del termine imposto dal Comune Lei non si adegui alla nuova normativa, Le sarà revocata la licenza. Purtroppo di conseguenza ogni azione di AIBBA verso il Comune a Sua tutela risulterebbe inefficace. Tenga presente che all'art. 4 si cita chiaramente il regolamento edilizio comunale come riferimento per l'abitabilità dei locali ad uso residenziale adibiti ad attività di Affittacamere. In tale regolamento sicuramente sono riportati i criteri di assegnazione dell'abitabilità di una unità abitativa e probabilmente, da questi criteri, emergerebbe - lo dico per esperienza - la necessità di una stanza di uso comune oltre alle normali stanze da letto per assegnare l'abitabilità ad una unità abitativa qualsiasi nel Comune di Roma. Ecco perchè nella tabella classificatoria risulta la richiesta di almeno 1 stanza ad uso comune.
FAQ19: B&B e Videosorveglianza con Telecamera
DOMANDA: Gentile segreteria, ho finalment e finito la ristrutturazione dell'immobile che vorrei destinare a struttura ricettiva extralberghiera e vorrei mettere una telecamera sulla porta di ingresso rivolta solo alla porta di entrata. sono molto dubbiosa e non vorrei incorrere in sanzioni da parte del garante della privacy. Posso sapere se ci sono dei precedenti e se altri hanno avuto lo stesso mio problema.
RISPOSTA: In linea generale a seconda dell'angolo di visuale della videocamera, si può dire che:
- Se la videocamera è rivolta all'interno della propria abitazione
nessun problema fatto salva l'applicazione di un cartello per gli ospiti
che segnala l'area come videosorvegliata ed indica il titolare del
trattamento dei dati e le finalità della videosorveglianza;
- Se la videocamera è rivolta all'esterno dell'abitazione (come
sembrerebbe nel caso di specie) l'area oggetto della visione deve essere
strettamente limitata all'ingresso dell'appartamento e non deve essere
assolutamente rivolta verso le aree comuni. In modo più semplice la
videocamera potrebbe riprendere solo chi si trova sulla soglia della
porta (e deve entrare nell'abitazione) e non un'area comune quale può
essere considerato il pianerottolo od il corridoio di un condominio (in
tal modo infatti verrebbe limitata la libertà di movimento delle
persone) Anche in questo caso, in prossimità della videocamera, va
apposto il cartello di area videosorvegliata, indicando il titolare del
trattamento dei dati e le finalità della videosorveglianza.
- Se la videocamera è rivolta verso l'entrata comune (ad esmpio
portone condominiale) ciò non è consentito in quanto ci vorrebbe
l'assenso di tutti i condomini. Necessario anche in questo caso il
cartello con le indicazioni sopra richiamate.
Si ricorda infine che l'eventuale registrazione dell'immagine va
mantenuta solo per un massimo di 24 ore successive alla stessa (in casi
straordinari sino a 7 gg); dopo deve essere cancellata in quanto non si
possono conservare per un periodo indeterminato tali immagini. Inoltre
la videosorveglianza, così come tutti gli altri mezzi che possono
incidere sulla privacy delle persone, deve essere utilizzata in maniera
proporzionata alle reali esigenze della persona che se ne avvale, per
finalità espressamente indicate, senza venga compromessa per futili
motivi la libertà delle persone.
FAQ20: Trasformare un B&B in Affittacamere
DOMANDA: Avrei bisogno di alcune informazioni precise che mi aiutino con praticità a soddisfare alcune questioni. Nei prossimi mesi trasformeremo la nostra attuale attivitò di B&B in affittacamere, per far fronte a tutte le spese di ristrutturazione vorremmo chiedere un finanziamento a istituti di credito, pertanto la mia domanda è: Essendo l'affittacamere un'attività non commerciale, svincolata quindi dalla camera di commercio, qual'è la categoria di riferimento? E quale il Cofidi a cui rivolgersi per i finanziamenti? Inoltre, qual è la forma giuridica più propria per l'affittacamere, s.s., s.a.s., s.n.c, ecc.
RISPOSTA: L'Affittacamere non è
affatto svincolato dall'apertura di una Partita IVA ed iscrizione alla
locale Camera di Commercio: è attività commerciale al 100%!
AIBBA non ha canali preferenziali da suggerire con le banche,
sappiamo infatti quanto sia elevata la sproporzione in Italia del potere
contrattuale tra utenti e banche, noi purtroppo non facciamo eccezione!
Per i finanziamenti indubbiamente potrà attingere ai fondi regionali
previsti per l'impresa donna o per l'impresa giovane (fondi UE erogati
dalla Sua Regione di appartenenza). AIBBA non segue in maniera
aggiornata questi canali, per scelta dovuta alla complessità della
materia (che è delegata per legge, nei suoi aspetti tipici di tutoraggio
all'imprenditore ed accompaganamento alla creazione di impresa, ad
apposita società pubblica) e consigliamo pertanto di rivolgersi agli
Uffici della Sua Regione di appartenenza, sezione Turismo o sezione
Attività d'impresa.
L'Affittacamere avrà infine, come connotazione giuridica quella
derivante dal tipo di società che potreste scegliere in base alle Vs.
esigenze o anche di ditta individuale. Per queste informazioni
consigliamo di contattare il Vs. commercialista di fiducia o il
commercialista di AIBBA, che potrà offrire, tra l'altro, la tenuta
contabilità e tutta la gestione fiscale di legge per la Vs. attività per
soli € 500/annui + IVA (un prezzo ritenuto dai più molto conveniente).
Nel caso desideraste contattare il ns. commercialista per iniziare un
rapporto anche di consulenza (gratuita, compresa nella quota per le
domande più elementari), fatene richiesta per email a info@aibba.it e Le forniremo i recapiti.
Per approfondire, clicca qui.
FAQ21: Attività di affittacamere a carattere imprenditoriale da parte di lavoratore dipendente - Quesito sui pagamenti dei contributi INPS.
DOMANDA: Avrei bisogno di alcune informazioni precise su come valutare la compatibilità dell'apertura di un'attività di Affittacamere con la mia attività di lavoratore dipendente e, in particolare, se devo accendere un'altra posizione INPS.
RISPOSTA:
La prima operazione da fare prima di intraprendere questa attività deve
essere verificato se nel contratto di lavoro dipendente ci sono
cause di incompatibilità che potrebbero comportare a carico del
lavoratore il licenziamento per giusta causa. Sicuramente sarà inserito il
vincolo di esclusività ma si potrebbe dare il caso anche di no. Per maggior tranquillità parlare, prima di
intraprendere qualsiasi attività in proprio, col responsabile del
personale dell'azienda. Verificare anche se il contratto di lavoro
dipendente è full-time o part-time, discriminante essenziale per il
pagamento dei contributi.
Se
ovviamente viene aperta la partita IVA come impresa:
-
obbligo di iscrizione anche alla Camera di Commercio, ed
automaticamente scatta l'iscrizione all'INPS;
- se il soggetto è dipendente e
non sussiste incompatibilità con questa attività complementare
non si paga niente all'INPS previo domanda di
esonero di pagamento degli stessi contributi all'INPS in quanto già
pagati
come dipendente e perché questa nuova attività non è svolta in maniera
prevalente.
La domanda di esonero si fa presentando presso la sede di competenza (in base alla residenza) per essere cancellato da tale doppia contribuzione, la domanda deve essere corredata di almeno 2 buste paga ed una dichiarazione del datore di lavoro che dichiara la dipendenza a tempo pieno dal ... alla data attuale ...
Se esistono incompatibilità fra il lavoro dipendente e l'attività imprenditoriale di affittacamere appare ovvio che si debba trovare un'altro gestore che, se non svolge altre attività che questa che va ad intraprendere, dovrà aprire partita e seguire tutte le procedure di legge e pagare i contributi INPS.
Email: info@aibba.it
Tel. +39 041 731429
h. 9.30-13.00 lun-ven