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AIBBA| Consulente

Guida ai Costi di Avvio

di un'attività di B&B/Affittacamere/Case Vacanza 


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Quali sono le prime cose da fare per aprire un B&B/CAV/Affittacamere 

e quali saranno le spese da sostenere per avviare un B&B/Affittacamere/Casa Vacanza ?

Con la sottoscrizione dell’abbonamento Base, Completo o Premium l'abbonato avrà una serie di servizi inclusi e può anche accedere anche a tutta una serie di servizi a pagamento di pertinenza a quell’abbonamento, ma a condizioni scontate riservate ai miei abbonati. 

Quindi il calcolo che presento qui è esclusivamente effettuato con riguardo ai servizi ed alle tariffe di favore praticate ai miei abbonati.

Nota di metodo:

La lista di spese da sostenere è varia (vedi qui una lista esaustiva) ma non compete tutta quanta a tutti (l'abbonato ne sosterrà probabilmente solo una parte) ed è impossibile quantificarla ora nella sua totalità, perché dipende strettamente dallo dato dell’immobile che andremo a verificare (Vedi A) e dalle scelte che si faranno sui servizi da erogare (vedi B, più sotto).
Tuttavia è possibile quantificare quantomeno la maggior parte delle spese di inizio attività, ossia quelle spese che vi permettono di "mettere in strada" la vostra struttura.
Non considero in questa disamina le spese straordinarie, quali ad esempio spese di ristrutturazione, spese di acquisto mobilio o di progettazione ambienti.

A) I PRIMI COSTI DA SOSTENERE

Generalmente IO CONSIGLIO a chi deve ancora intraprendere l’attività, di effettuare un abbonamento COMPLETO (vedi), perchè le spese da affrontare sono tante e, con questo abbonamento otterrà un RISPARMIO COPIOSO di tempo e denaro nell’affrontarle. In particolare le prime spese che si incontrano, oltre all’abbonamento annuale, sono le seguenti:

  1. Io consiglio sempre di effettuare la cd. "verifica di idoneità a 360°" di tuti gli aspetti civilistici, giuridici, fiscali, urbanistici, tecnici, sanitari ed antincendio e di procurarsi la certificazione di conformità  da allegare alla SCIA di inizio attività di cui ai passi 2 e 3 della Guida “Primi Passi" (clicca qui per vedere), che è un'attività  preventiva alla presentazione della Scia: infatti senza questa preventiva disamina interdisciplinare a 360° da parte del nostro staff di professionisti normalmente ci sono molte difficoltà a fare delle scelte "azzeccate" o almeno a dare delle risposte definitive compiute, perché spesso accade che l’apertura/chiusura di una SCIA di un B&B/CAV/Affittacamere non comporti al momento della presentazione della SCIA alcuna causa ostativa alla nuova apertura: la presentazione della SCIA è infatti una mera "presa d’atto” da parte della P.A., la licenza verrà solo dopo successivi controlli della documentazione prestata e successivamente ad un sopralluogo dell’immobile. Salvo poi, anche molte settimane dopo, scoprire che l’immobile non era a norma per antincendio, numero di letti, bagni fuori metratura etc. etc.. L’esito a quel punto è molto scomodo: bisogna bloccare l'attività, magari con le prenotazioni già in essere ed ospiti in casa….La Verifica di idoneità a 360 dell'unità abitativa e della condizione giuridico-fiscale del titolare serve proprio quindi ad evitare questo problema, per sapere cioè IN ANTICIPO RISPETTO ALL'APERTURA se così com'è vi siano o meno cause ostative tecnico-urbanistiche, sanitarie, antincendio o magari civilistiche o di opportunità fiscale (con/senza p. IVA) perché l’unità abitativa prescelta diventi B&B/Casa vacanza o Affittacamere) con quel numero di letti, di bagni, con quei rapporti illuminanti e/o anche solo per la verifica dei documenti da presentare nella SCIA o per la tipologia di impresa con cui si è voluto avviare l'attività.

  2. Un altro passo fondamentale prima di aprire un B&B/Affittacamere/Casa vacanza è la verifica delle entrate uscite di un anno di attività, tramite un serio Business Plan. La verifica del guadagno di un anno di B&B/Affittacamere/Casa vacanza, alla luce dei costi di gestione – unitamente  ai costi di affitto dell’immobile, fa capire subito la convenienza e la fattibilità del progetto. Veda QUI il servizio di AIBBA&AgICAV di Business Plan a tal proposito, che fornisce UNA CERTEZZA MOLTO PROBABILE della fattibilità dell’acquisizione dell’immobile e del successivo impiego nell’attività di Bed & Breakfast/Affittacamere/Casa Vacanza.

  3. Prima di presentare la SCIA ci si deve mettere in ordine dal punto di vista Antincendio: per gli abbonati la spesa è molto ridotta: intorno ai 150-200 EUR.

  4. La legislazione regionale (e la prassi CONSIGLIATA anche!) prevede la stipula di una polizza assicurativa RC per i rischi che possono incorrere agli alloggiati ed al personale di servizio: vedi QUI il nostro prodotto assicurativo (EUR 35,00/70,00 annuali)

  5. Il sito web + Booking Engine + indicizzazione e visibilità su web con assistenza per un anno: EUR 500,00/700,00, di cui EUR 290,00 una tantum per il sito. Questo pacchetto da risultati ottimali!


Quindi, inizialmente, direi che le prime spese (iva escl.) che generalmente vengono sostenute e CHE VI CONSENTONO DI ESSERE SUL MERCATO CON L'ATTIVITA' APERTA, SCIA presentata  e VISIBILI sul web PRONTI PER RICEVERE LE PRIME PRENOTAZIONI (Soddisfatti o rimborsati!) ammontano a:

Abbonamento
Completo
EUR 199,00 - comincia da qui! clicca QUI per abbonarti e poi verrai guidato negli altri passi!
Solo Verifica idoneità 360° EUR 70,00 + IVA
Verifica idoneità 360°+ SCIA EUR 250,00+IVA
Business Plan (facoltativo) Business Plan: EUR 99,00
Antincendio Antincendio:   EUR 200,00
Polizza RC Polizza RC:  EUR 35,00 B&B/70,00 CAV
Sito + indicizzazione EUR 600,00 circa
TOTALE EUR 1.300,00 circa 
= spese iniziali per cominciare l'attività

B) I COSTI DA SOSTENERE POST-APERTURA

Ulteriori costi afferiscono poi alle diverse strade che ciascuno intraprenderà con la propria struttura ricettiva, che grosso modo costituiscono risposta a queste domande:

Affitterò camere o appartamenti?
Con servizi di biancheria e pulizie o senza?
Con/senza colazione?

Le soluzioni realizzabili variano in base a questi parametri iniziali, ma anche a molte altre variabili:

In proprietà o in affitto?
Con dipendenti o senza?
Quale sarà la resa economica?
Quanti letti posso adibire?  Sono proprio quanti pensavo o me ne autorizzeranno di meno?
Sono in regola con tutti gli aspetti burocratico/amministrativi/fiscali/di sicurezza/sanitari e civilistici o sto dimenticando qualcosa?
Voglio rimanere nell’ambito della locazione pura come da codice civile, con contratti di affitto ma senza servizi oppure voglio al contrario fornire servizi almeno di biancheria e pulizie e allora optare obbligatoriamente verso l’attività commerciale con/senza IVA?
Aprirò o no partita IVA? Mi conviene aprirla?

A tutte queste ed a molte altre domande io darò risposta durante l'anno di abbonamento, indicando di volta in volta  la strada più profittevole da seguire, anzi sono io generalmente a fornire la lista di cose da fare di volta in volta, sollevando l'abbonato da dubbi, perdite di tempo, "spremiture di cervello” sulle cose da fare dopo.


Resto a disposizione per ulteriori informazioni.

Buon Business!
Stefano Calandra


Per Informazioni scriva a info@aibba.it o telefona allo +39 041 731429, lun - ven  9.30-13.00.

 
 
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