Aprire un Bed and Breakfast - Agenzia italiana B&B, Affittacamere, Case Vacanza

1) Incaricare un geometra/architetto di Sua fiducia che possa seguirla in loco. Infatti spesso la voltura della licenza da B&B ad Affittacamere comporta dei lavori di adeguamento per la cucina, i servizi, l'antincendio, le barriere architettoniche per disabili. Questa figura professionale verrà seguita dal nostro consulente abilitato Geom Gherardi (info@aibba.it) o da membro del suo staff: dovrà essere Sua cura contattarlo, preventivamente fornendo il Suo n. di tessera socio AIBBA. In tal modo Lei sarà certa che il Suo professionista non compirà passi sbagliati, essendo la materia così specifica che di solito non un qualsivoglia professionista ne conosce gli aspetti specifici. Normalmente il Suo professionista dovrà recarsi presso la ASL, i Vigili del Fuoco ed il Comune di residenza, muovendosi tra vari uffici per conoscere il capitolato lavori necessario per l'ottemperamento delle norme sanitarie richieste dalla ASL (es.: per la somministrazione delle colazioni); dell'antincendio richiesto dai VVFF; gli eventuali adeguamenti urbanistici richiesti dal Comune (es.: un parcheggio per l'Affittacamere) e gli adeguamenti catastali dovuti ad eventuale difformità da ciò che risulta in catasto come civile abitazione e ciò che la sua attività di Affittacamere richiede come locali da utilizzare all'interno dell'appartamento, l'eventuale modifica di alcuni locali per consentire l'accesso ai disabili (ASL di nuovo). Spesso l'Affittacamere non è solo una privata abitazione, ma è sottoposto - Comune per Comune - a particolari restrizioni non mappabili da noi se non con un'indagine specifica che lo Studio Gherardi potrà effettuare al momento. L'affiancamento è generalmente gratuito per il socio in regola con la quota sociale, tranne che per lavori ed analisi specifiche, che non rientrano nella casistica standard d'archivio dellos tudio di consulenza Gherardi, per cui Le verrà offerta una prestazione a pagamento con tariffe preferenziali per il socio.

2) Prendere visione del vademecum allegato o, in alternativa - mediante apposita password che la Segreteria AIBBA Le consegna su richiesta - consultare la sezione di Notizie Riservate ai Soci del sito AIBBA. . In particolare legga le pagine: http://www.prontogeometra.it/AIBBA/INDICE_AIBBA.htm e http://www.prontogeometra.it/Modello_BB.htm.

3) Chiedere al Suo professionista di verificare la legislazione regionale in materia (di solito indicativa solo del numero di stanze e delle camere) alla pagina: Normative e Leggi

Resta in ogni caso a disposizione la casella consulente@aibba.it per ogni informazione al riguardo.

FAQ2: Come si compila la ricevuta fiscale

DOMANDA: Vi chiedo cortesemente di precisarmi come deve essere compilata la ricevuta fiscale rilasciate a privati e ditta, più precisamente se bisogna specificare i giorni- indicando le date del soggiorno e il n. degli ospiti e se necissata il cod. fiscale dell' ospite pagante. Per quanto riguarda la ricevuta fiscale emesa a privati /ditte che la "scaricano" e' sufficiente la marca da bollo pari a Euro 1.81 poiche' sul sito dei b&b del Trentino ho visto che il valore della marca da bollo e' differenta e piu' alto con l'aumentare dell' importo della ricevuta fiscale emessa.

RISPOSTA: La ricevuta fiscale non richiede mai la marca da Bollo, poichè già contiene l'IVA al 10%. Quello che dice il sito del B&B trentino non ci risulta esatto: l'importo è sempre di EUR 1,81, purchè la ricevuta superi l'importo di 77,47 EUR. Trattasi però di situazione che a Lei non interessa, perchè riguarda i B&B senza partita IVA, che rilasciano ricevuta non fiscale. Tutti i dati da lei citati vanno inseriti nella ricevuta fiscale (che è parte di un bollettario prestampato che acquisterà nelle cartolerie specializzate tipo Buffetti e che riguardano le attività ricettive con Partita IVA):1) le date del soggiorno; 2) il n. degli ospiti; 3)il cod. fiscale dell' ospite pagante e, se ditta, la denominazione e partita IVA; 4) Il nome dell'Ospite; 5) L'iva va esplcitata, separando ed evidenziando anche l'imponibile, qualora la ditta Le chieda una fattura. Legga anche Vademecum utile per le Sue necessità, clicchi qui per visualizzarlo.

FAQ3: Legge sulla privacy

DOMANDA: Vorre avere maggiori informazioni riguardante la legge sulla privacy per il B&B..

RISPOSTA: Il testo unico sulla privacy, denominato anche “Codice in materia di protezione dei dati personali” (DECRETO 196/2003, che sostituisce la legge n. 675/96) innova radicalmente la precedente normativa. Il Codice rappresenta il primo tentativo di comporre in maniera organica le innumerevoli disposizioni relative alla privacy, riunendo in unico contesto la legge 675/1996 e gli altri decreti legislativi, regolamenti e codici deontologici succedutisi in questi anni. Il Testo unico è ispirato all’ introduzione di nuove garanzie per i cittadini, alla razionalizzazione delle norme esistenti ed alla semplificazione degli adempimenti.

Il Codice si divide in tre parti:

1) La prima parte è dedicata alle disposizioni generali, e riguarda tutti gli adempimenti e le regole del trattamento con riferimento ai settori pubblico e privato;

2) La seconda parte è dedicata a specifici settori. Essa, oltre a disciplinare aspetti in parte nuovi (informazione giuridica, notificazioni di atti giudiziari, dati sui comportamenti debitori), completa anche la disciplina per il settore degli organismi sanitari e quella dei controlli sui lavoratori;

3) La terza affronta la materia delle tutele amministrative e giurisdizionali con il consolidamento delle sanzioni amministrative e penali e con le disposizioni relative all’Ufficio del Garante.

Quanto ai soggetti tenuti a mettersi in regola, devono adeguarsi tutti coloro che trattano dati personali: aziende, professionisti, cooperative, associazioni, P.A., scuole, comuni, ospedali, enti pubblici ecc. ovvero chiunque tratti dati personali di clienti, cittadini, dipendenti, fornitori, utenti, pazienti, colleghi, soci, associati ecc..

Gli adempimenti sono evidentemente diversi a seconda delle dimensioni della struttura e della tipologia di dati trattati (solo comuni, sensibili o semi-sensibili, giudiziari) delle modalità di trattamento, dell’esistenza o meno di una struttura informatica collegata ad internet.

È chiaro che una ditta individuale che non si avvale di nessun collaboratore, come un B&B, sarà gravata da pochi adempimenti rispetto ad una struttura societaria.

Per una maggiore chiarezza e comprensione della Legge che si produce integralmente in allegato al presente articolo, pare utile lo schema esplicativo dei termini più spesso usati dal Legislatore, qui sotto riportato:

Termini usati dal legislatore	Loro significato
DATI PERSONALI	Sono tutte le informazioni relative a persona fisica (persona giuridica, ente od associazione) identificate o identificabili. Es. Nome, cognome, indirizzo, numeri telefonici, n. Patente, P. IVA....
DATI SENSIBILI	Sono i dati che devono essere maggiormente tutelati, e sono relativi a razza o etnia, ad eventuali adesioni a partiti (ritenute sindacali), organizzazioni a carattere religioso, politico, associazioni di categoria, nonché dati personali idonei a rilevare lo stato di salute (cartelle mediche) e la vita sessuale del singolo.
BANCA DATI	E’ una raccolta di dati personali.
MISURE DI SICUREZZA	Si tratta di custodire i documenti approntando degli accorgimenti (armadietti chiusi a chiave, firewall, wiping, accesso selezionato ai dati...)
INCARICATO	E’ colui/coloro che elabora i dati personali sulla base delle istruzioni scritte del titolare o del responsabile
INTERESSATO	E’ la persona fisica (la persona giuridica, l’ente o l’associazione) a cui si riferiscono i dati personali trattati.
PASSWORD	E’ la parola chiave, una sequenza di lettere e/o numeri, che serve per accordare l’accesso al sistema informatico agli utenti.

Fatte queste doverose premesse, per quanto attiene, nello specifico, ai B&B, le parti rilevanti della citata Legge sulla Privacy sono la I e la III.

Il B&B ha a che fare con la Legge sulla Privacy poiché raccoglie i dati personali (nome, e-mail etc.) e/o informazioni demografiche (residenza, nazionalità, interessi, etc.) che l’utente inserisce quando:

1) esegue una prenotazione alberghiera o una richiesta di informazioni;

2) invia un messaggio di posta elettronica.

In particolare, per quanto riguarda gli adempimenti per mettersi in regola con le disposizioni della Legge, questi consistono, per quanto di specifico interesse per il titolare di un B&B, tra gli altri:

· nel nominare le figure richieste dalla legge (responsabile, incaricati, custode delle credenziali ecc.);

· nel proteggere gli elaboratori contro il rischio di intrusione e di virus;

· nell’adottare delle misure fisiche di protezione (allarmi, stabilizzatori di corrente, armadi chiusi a chiave ed ignifughi, accesso selezionato ai locali...);

· nell’adeguarsi agli obblighi di informativa, consenso, notifica;

· nel mettere per iscritto le procedure da seguire, soprattutto nel redigere il DPS (documento programmatico sulla sicurezza), una documentazione che descrive quanto fatto in materia di tutela dei dati personali ed individua quanto ancora resta da fare. Per altro solo il DPS fa prova dell’avvenuto adeguamento alla normativa.

Di particolare rilevanza è l’art. 7 della Legge citata, secondo cui il Cliente (del B&B, n.d.r.) ha diritto di ottenere senza ritardo a cura del titolare del trattamento dei dati personali (vedi definizione di cui allo schema su riportato):
a) la conferma dell’esistenza di dati personali che lo riguardano, e la comunicazione in forma intelligibile dei medesimi dati e della loro origine, nonche’ della logica su cui si basa il trattamento;
b) la cancellazione, la trasformazione in forma anonima o il blocco dei dati trattati in violazione di legge;
c) l’aggiornamento e la rettifica ovvero, qualora vi abbia interesse, l’integrazione dei dati;
d) l’attestazione che le operazioni di cui ai punti b) e c) sono state portate a conoscenza di coloro ai quali i dati sono stati comunicati salvo che cio’ si riveli impossibile o comporti un impiego di mezzi manifestamente sproporzionato rispetto al diritto tutelato;
e) di conoscere, mediante accesso gratuito al registro di cui all’art. 31, comma 1, lett. a) della legge 31.12.96 n. 675 l’esistenza di trattamenti di dati che possono riguardarlo e di opporsi gratuitamente al trattamento degli stessi dati, per motivi legittimi, ovvero opporsi, in ogni momento, al trattamento di dati che lo riguardano ai fini di invio di materiale pubblicitario o di vendita diretta o per il compimento di ricerche di mercato. Per far valere tali diritti, il Cliente può rivolgersi direttamente al Titolare e Responsabile del Trattamento.

Tutti questi adempimenti dovranno dunque essere garantiti dal titolare del B&B.

In concreto, dunque, il titolare del B&B e/o suoi terzi incaricati possono utilizzare le informazioni ricevute dal Cliente per mantenere e gestire la sua prenotazione, compilare statistiche demografiche anonime, e mostrare informazioni e pubblicità che corrispondono agli interessi del Cliente ed al suo profilo. Le informazioni sulla Carta di Credito (quando fornite) dovranno essere utilizzate solo per completare la prenotazione.

Il titolare di un B&B può usare l’indirizzo postale ed e - mail fornito per contattare i clienti ed inviare loro le necessarie informazioni in relazione ai servizi e prodotti richiesti e per i quali si siano registrati. Con l’esplicito consenso del Cliente si può usare il suo indirizzo anche per tenerlo informato su nuove opportunità ed offerte speciali. Il B&B non può cedere le informazioni relative al Cliente a terzi senza il suo consenso quando questo non sia diretta conseguenza del servizio richiesto dal Cliente.
Il titolare del B&B deve informare che i dati personali forniti ed acquisiti contestualmente alla prenotazione, nonché i dati necessari all’ erogazione dei servizi, verranno trattati per le seguenti finalità:
a) finalità strettamente connesse e necessarie all’accesso al sistema, ai servizi di prenotazione telematica nonché all’attivazione dei servizi di prenotazione;
b) finalità connesse all’effettuazione delle comunicazioni correlate;
c) finalità funzionali all’attività di B&B, ivi comprese quelle concernenti ricerche di mercato, analisi economiche e statistiche, nonché l’invio di materiale pubblicitario e di comunicazione commerciale. Per tale ultima finalità sarà sempre possibile escludere il trattamento e la comunicazione dei dati forniti.
Il trattamento dei dati forniti deve essere improntato ai principi di correttezza, liceità e trasparenza ed avverrà, in ossequio alla citata normativa, nel rispetto della massima riservatezza e tutela dei diritti del Cliente. Il trattamento sarà effettuato anche con l’ausilio di mezzi elettronici o comunque automatizzati direttamente e/o tramite terzi.

N.B. Termine ultimo per adeguarsi a seconda della natura giuridica (aziende, professionisti) è stato di recente prorogato al 31.3.06, salvo le vecchie misure di sicurezza che devono essere già attivate. Anche per il DPS il termine è lo stesso. La violazione della normativa sulla privacy comporta una responsabilità civile e penale.

Responsabilità penale: Fondamentale in proposito è l’art. 169 Testo Unico Privacy, relativo alle conseguenze dell’omessa adozione di misure necessarie alla sicurezza dei dati, che recita: “Chiunque, essendovi tenuto, omette di adottare le misure minime previste dall’articolo 33 è punito con l’arresto sino a due anni o con l’ammenda da diecimila euro a cinquantamila euro. All’autore del reato, all’atto dell’accertamento o, nei casi complessi, anche con successivo atto del Garante, è impartita una prescrizione fissando un termine per la regolarizzazione non eccedente il periodo di tempo tecnicamente necessario, prorogabile in caso di particolare complessità o per l’oggettiva difficoltà dell’adempimento e comunque non superiore a sei mesi. Nei sessanta giorni successivi allo scadere del termine, se risulta l’adempimento alla prescrizione, l’autore del reato è ammesso dal Garante a pagare una somma pari al quarto del massimo dell’ammenda stabilita per la contravvenzione. L’adempimento e il pagamento estinguono il reato. L’organo che impartisce la prescrizione e il pubblico ministero provvedono nei modi di cui agli articoli 21, 22, 23 e 24 del decreto legislativo 19 dicembre 1994, n. 758, e successive modificazioni, in quanto applicabili.”

Sempre per quanto concerne la responsabilità penale, si deve ricordare che la legge 547/93 ha introdotto nel nostro ordinamento vari “crimini informatici” (attentato a impianti informatici di pubblica utilità, falsificazione di documenti informatici, accesso abusivo ad un sistema informatico o telematico, detenzione e diffusione abusiva di codici di accesso a sistemi informatici o telematici, diffusione di programmi diretti a danneggiare o interrompere un sistema informatico, violazione di corrispondenza telematica, intercettazione di e-mail, danneggiamento di sistemi informatici o telematici ecc...). Il datore di lavoro rischia di essere ritenuto in concorso con il dipendente a lui subordinato che ha commesso il crimine informatico, per non aver posto in essere tutte le misure di prevenzione e controllo idonee a garantire la sicurezza del trattamento dei dati. La mancata adozione di tutte le misure idonee a ridurre al minimo i rischi viene considerata difatti un agevolazione alla commissione del crimine.

Responsabilità civile: Il trattamento dei dati è qualificato dal testo Unico sulla Privacy come attività pericolosa, ex art. 2050 c.c. Di conseguenza, nell’azione risarcitoria eventualmente instaurata ex articolo 2043 c.c. il responsabile del trattamento dei dati è tenuto a fornire la prova di avere applicato le misure tecniche più idonee a garantirne la sicurezza.

Ciò significa che l’azienda, il professionista, la PA ecc., nel nostro caso, il titolare del B&B, per evitare ogni responsabilità deve dimostrare di aver adottato “tutte le misure idonee ad evitare il danno”, e quindi di aver messo in essere tutte le misure di sicurezza al meglio possibile (la miglior tecnologia disponibile). Il che non è affatto facile da dimostrare.

É bene poi ricordare che a carico dell’azienda/titolare del B&B risulta comunque la responsabilità ex art. 2049 c.c., per cui “padroni e committenti sono responsabili per i danni arrecati dal fatto illecito dei loro domestici e commessi nell’esercizio delle incombenze cui sono adibiti”. Una parola a parte merita l’argomento sanzioni in caso di mancato adempimento. In estrema sintesi, sono previste sanzioni piuttosto dure: multe da 3.000 a 50.0000 euro (elevabile al triplo) e reclusione fino a 3 anni. Vi è comunque la possibilità di estinguere il reato penale, adeguandosi alla normativa e pagando una sanzione pecuniaria. Per maggior chiarezza si riportano in modo schematico le sanzioni previste per i vari tipi di illecito in materia di privacy:

ILLECITI CIVILI

Art. 161 Assenza informativa privacy

Assenza informativa privacy per dati sensibili o giudiziari o in caso di trattamenti che presentano rischi specifici o di maggiore rilevanza del pregiudizio

Art. 163 Omessa o incompleta notificazione al Garante

Art. 164 Omissione di fornire informazioni o esibire documenti richiesti dal Garante Privacy

ILLECITI PENALI

Art. 167 Trattamento illecito di dati personali

Art. 168 Falsità nelle dichiarazioni e notificazioni al Garante

Art. 169 Omessa adozione di misure necessarie alla sicurezza dei dati

Art. 170 Inosservanza dei provvedimenti del Garante

SANZIONE

Sanzione da 3.000 a 18.000 euro.

Sanzione da 5.000 a 30.000 euro. (moltiplicabile per 3 a seconda delle condizioni economiche del contravventore.

Sanzione da 10.000 a 60.000 euro.

Sanzione da 4.000 a 24.000 euro.

Reclusione da 6 mesi a 3 anni. Possibile estinguere il reato ex art. 169, pagando una somma di denaro se ci si regolarizza entro il termine prescritto (non + di 6 mesi)

Sanzione penale, reclusione da 6 mesi a 3 anni

Arresto fino a 2 anni o sanzione amministrativa, pagamento di una somma da 10.000 a 50.000 euro.

Arresto da 3 mesi a 2 anni.

FAQ4: Stato attuale della normativa italiana piscine dei B&B

DOMANDA: Vorre avere informazioni riguardante la normativa delle piscine per i B&B

RISPOSTA: E’ necessario il "permesso di costruire" (prima concessione edilizia) per la realizzazione di una piscina a qualsiasi uso adibita in base alla normativa statale, fatte salve situazioni particolari per specifiche previsioni della normativa regionale e degli strumenti urbanistici comunali. Nel quadro delineato dal testo unico edilizia, D.Lgs. 6 giugno 2001, n. 380, la realizzazione di piscine a qualsiasi uso adibite (anche quelle "pertinenziali" adibite ad uso privato), in quanto inserite nella casistica degli interventi di nuova costruzione delineata dall'articolo 3 lettera e) è assoggettata comunque a permesso di costruire.Non è quindi sufficiente la semplice D.I.A., anche se si tratta di un intervento edilizio minore. La piscina, se destinata esclusivamente agli abitanti il condominio ed ai loro ospiti, deve possedere i requisiti igienico-ambientali previsti dall’Accordo Stato-Regioni del 16 gennaio 2003 riguardanti: le caratteristiche dell’acqua utilizzata nell’impianto, le condizioni termo-igrometriche e di ventilazione, l’illuminazione e l’acustica. Quanto agli ulteriori requisiti, la piscina deve avere i requisiti relativi alle caratteristiche strutturali e gestionali (eventualmente) fissati dalla Regione di riferimento (competente per legge). Questo per quanto concerne le informazioni generali di quanto necessita per la costruzione di una piscina. Per l’assistenza ulteriore, anche relativa alla eventuale fase progettuale, è necessario fare delle opportune verifiche in loco ed avere a disposizione una più completa documentazione. Se crede, può rivolgersi direttamente ai nostri professionisti ai recapiti che Le verranno forniti a richiesta da A.I.B.B.A. Senato della Repubblica, 28 Ottobre 2004- INTERROGAZIONE A RISPOSTA ORALE. Presentata dal Senatore Natale D'Amico Vicepresidente del gruppo Margherita –L’Ulivo . Ai Ministri della Sanità e degli Affari regionali

Premesso che: in data 16 gennaio 2003 in sede di Conferenza Stato-Regioni è stato stipulato un Accordo tra il Ministro della salute, le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano concernente gli "aspetti igienico-sanitari per la costruzione,la manutenzione e la vigilanza delle piscine a uso natatorio" (G.U. n. 51 del 3 marzo 2003); nel giugno 2004, in applicazione di tale accordo i tecnici regionali del Coordinamento Interregionale Prevenzione hanno predisposto il testo di una “Disciplina Interregionale delle Piscine”, approvato successivamente dalla Conferenza degli Assessori alla Sanità; in particolare, in base alla suddetta Disciplina Interregionale le piscine della ricettività extra-alberghiera, nella fattispecie quelle degli agriturismo e dei Bed & Breakfast situati in aree rurali, verrebbero ricomprese nella categoria delle "piscine di proprietà pubblica o privata, destinate ad utenza pubblica", e specificamente nel sottogruppo delle "piscine ad uso collettivo".

La conseguenza sarebbe quella di applicare alle piscine degli agriturismo e dei Bed & Breakfast le medesime norme tecniche igenico-sanitarie previste per le piscine pubbliche e per le piscine delle strutture che svolgono attività turistico alberghiera in via principale; tale assimilazione non terrebbe nella dovuta considerazione le peculiarità dell'attività ricettiva svolta dai Bed & Breakfast e dagli agriturismo, ispirata alla concezione della "ospitalità in famiglia".

Con particolare riferimento ai Bed & Breakfast, appare inconciliabile la qualificazione di "piscine ad uso collettivo" per strutture dalle modeste dimensioni, costruite per un uso domestico e privato e messe saltuariamente a disposizione di qualche ospite; inoltre, la Disciplina interregionale sembra essere in contrasto con lo spirito dell'Accordo Stato-Regioni del 2003, il quale individua come piscine ad “uso collettivo” esclusivamente quelle "inserite in strutture già adibite, in via principale, ad altre attività ricettive (alberghi, camping, complessi ricettivi e simili)", lasciando con ciò supporre che la ricettività extra-alberghiera, ossia quella svolta dagli agriturismi ed dai Bed & Breakfast in aree rurali, debba ritenersi esclusa; si chiede, pertanto, si sapere se i Ministri interrogati siano consapevoli dei problemi interpretativi che le disposizioni della "Disciplina Interregionale delle Piscine" stanno tuttora ponendo, in considerazione del palese contrasto con il citato Accordo Stato-Regione, con grave pregiudizio per i soggetti che svolgono attività di ricettività extralberghiera; se i Ministri interrogati non ritengano incongrua l'estensione delle norme tecniche pensate per le piscine pubbliche e per quelle inserite in grandi strutture alberghiere, anche agli agriturismi e ai Bed & Breakfast; quali misure di loro competenza i Ministri interrogati intendano adottare al fine di dare certezza agli operatori del settore e al fine di pervenire sollecitamente ad una disciplina chiara e univoca che consideri le piscine delle piccole aziende di agriturismo e dei Bed & Breakfast quali strutture ad uso privato.

FAQ5: Aprire un B&B Self Contained

DOMANDA: Abito nel Veneto e gradirei una Vostra cortese opinione su quanto esposto: ho letto nel Vostro sito che per aprire un B&B è necessaria la residenza nel posto dove si esercita. Nel caso io avessi un piccolo apprtamento nello stesso stabile dove ho la residenza (una casa bifamiliare) dove però si entra da un'altra entrata ed ha un'altro numero civico comunque, ripeto, si tratta della stessa casa, potrei aprire un B&B? Se ciò non fosse possibile (anche se ho letto da qualche parte che in molte regioni è permesso), posso trasferire la mia residenza in tale appartmento ed aprire il B&B? Anche se questo appartamento ha solo una camera e sarebbe impossibile per me dimostrare che ci vivo io e posso anche ospitare altre persone?

RISPOSTA: La risposta gliela può dare solo il vigile urbano che visiterà la sua casa. Nel senso di legge stretto il B&B va esercitato nella stessa unità immobiliare dove si vive abitualmente e si risiede anagraficamente. Dal punto di vista della cultura del B&B anglosassone l'Ospite deve sentire di vivere in famiglia. La sua situazione è frequente, per cui non penso ci siano particolari problemi ad aprire un B&B. Questa formula di un appartamento separato, ma adiacente in villino bifamiliare è chiamato, nella cultura B&B anglosassone, Self Contained, automunito, per cui la famiglia ospitante porta un cestino di alimenti freschi fuori dalla porta dell'Ospite tutte le mattine. L'Ospite soggiorna in una unità immobiliare autonoma con cucina. E' la formula più appetibile nel Turismo del B&B. Questo il vigile urbano non lo sa, ma il turista straniero sì. L'importante è cercare di mostrare la massima vicinanza della famiglia ospitante all'alloggio che si offre. Allora l'entrata separata può risultare un puro fatto tecnico da trascurare.

FAQ6: Somministrazione alimenti e bevande per Affittacamere e bed & breakfast

DOMANDA: Vorrei sapere se esiste un parere ufficiale AIBBA sulla questione della somministrazione di bevande ed alimenti relativamente agli alloggiati. Alla luce dei due articoli di legge di seguito riportati vorrei intanto, capire se anche i B&B rientrano nella locuzione esercizi recettivi di cui all'art.9 L.135 e se quindi anche noi, a seguito della dichiarazione di inizio attività ex art. 19 L. 241 07.08.1990 siamo, come struttura recettive, implicitamente autorizzati dal sindaco alla somministrazione di alimenti e bevande limitatamente alle persone alloggiate come specificato dall'art 9 L. 135. Si dovrebbe in questo caso comunque ottenere anche la licenza richiesta ai ristoratori dalla camera di commercio e sostenere il relativo esame? Sarebbe necessario il anche il nulla osta dell'ASL, o il nostro caso rientra nei casi speciali come quello dei catering? Vorrei inoltre sapere se anche per noi valgono le eccezzioni relative ai limiti numerici delle licenze di cui all'art. 3 comma 6 L. 25 AGOSTO 1991, N. 287. per cui come strutture recettive potremmo comunque richiedere la licenza per la somministrazione di alimenti e bevande al comune ed eventualmente se previsto anche alla camera di commercio.

RISPOSTA: Per poterLe rispondere è necessario sapere qual è il presupposto del Suo quesito, ossia cosa ci vuol fare con una licenza di somministrazione di bevande ed alimenti agli aloggiati? Supponiamo entrambi i casi possibili:

1) Modalità di somministrazione: Se è solo per la colazione, essa va somministrata nei Bed & Breakfast con alimenti confezionati e non manipolati, secondo le prescrizioni della legge 26 maggio 1997, n.155, in attuazione delle Direttive 43/93/CEE e 96/3/CEE (HACCP).

2) Modalità di somministrazione: Altrimenti, per pasti come il pranzo o la cena il presupposto giuridico è il nulla osta igienico-sanitario alla preparazione alimentare (per la cucina). Sarà necessaria la licenza di Affittacamere, non essendo sufficiente quella di B&B. Per il nulla osta igienico-sanitario alla preparazione alimentare (per la cucina) in un Affittacamere, esso viene dato dalla ASL al momento in cui Lei farà domanda di apertura per l'Affittacamere stesso.

Ancora, vale sempre la L. 26 maggio 1997, n.155, in attuazione delle Direttive 43/93/CEE e 96/3/CEE (HACCP). Per entrambe le modalità di somministrazione, invece la persona che serve la colazione non è soggetta ad obblighi sanitari, come era invece una volta, in cui era obbligatorio il Libretto Sanitario. Oggi alla persona che serve la colazione in un B&B, o il pranzo e la cena in un Affittacamere o comunque che lavora in qualunque struttura operante nel settore alimentare o che manipoli alimenti ecc. viene applicato un Sistema di autocontrollo, basato sul cosiddetto metodo HACCP, al fine di garantire e mantenere specifici standard di igiene e salubrità dei propri prodotti in tutte le fasi dalla preparazione alla commercializzazione, vendita e somministrazione. Il D. L.vo 155/97 prescrive che tutte le strutture del settore alimentare mettano in atto un sistema di autocontrollo per garantire l'igiene dei prodotti alimentari in tutte le fasi successive alla produzione primaria alla distribuzione, ricezione, conservazione, e somministrazione.

Per la somministrazione della semplice colazione agli alloggiati, per il Bed & Breakfast la possibilità di servirla è intrinseca alla denuncia di inizio attività che Lei fa al Comune: la ASL non entra in questo processo, poichè, appunto, Lei disporrà di un permesso a distribuire alimenti già confezionati da altri (BAR, Salumerie, pasticcerie ecc, come Lei sceglierà al meglio). Lei inoltre non potrà manipolare questi alimenti, nè conservarli, potrà solo somministrarli. Il presupposto, quindi è sempre il citato HACCP: dal 28 giugno 1998 è entrato in vigore il decreto legislativo 26 maggio 1997, n.155, in attuazione delle Direttive 43/93/CEE e 96/3/CEE.

La normativa che Lei ha richiamato è la base giuridica su cui poi i regolamenti applicativi di igiene si ispirano per demandare alla ASL i controlli o a permettere alle ASL di regolamentare il settore sanitario, ma sempre secondo le due modalità citate. AIBBA aiuta i soci a mettersi in regola con l'HACCP e, in tal modo Lei avrà ottemperato tutti gli obblighi di legge: veda la sezione "Area Soci" nel sito AIBBA, o chiami gli uffici di Segreteria NAzionale pr essere messa subito in contatto con l'ufficio tecnico Gherardi convenzionato AIBBA. Prima, può prendere visione dei documenti allegati, ad ulteriore esplicazione delle cose dette.

Da leggere anche i seguenti documenti: Vademecum requisiti minimi legge e Il buon Breakfast al mattino

FAQ7: Se il condominio non vuole l'apertura di un B&B?

DOMANDA: Abito a Roma e vorrei aprire un B&B in un appartamento di 4 camere con cucina e bagno in roma, si intende che l'appartamento è in affitto e desidererei sapere che tipo di lavori devo eseguire per poter essere in regola e che tipo di contratto dovrei far firmare dal padrone di casa (visto che dovrei fare dei lavori e che quindi dovrei allungare di almeno dieci anni il contratto, contemplando tutti i lavori. Che tipo di autorizzazioni devo chiedere visto che via fax il regolamento di condominio visto che sembra contrario? Ci tengo a precisare che nello stesso condominio già da tanti anni una signora svolge l'attività di affittacamere.

RISPOSTA: Con riferimento alla prima questione proposta (requisiti strutturali ed adempimenti amministrativi per l’esercizio dell’attività di B&B), in base agli art. 3 e 4 della REGIONE LAZIO - LEGGE 29 Maggio 1997, n. 18 gli esercizi di affittacamere devono avere i requisiti igienico-sanitari ed edilizi previsti dai regolamenti comunali per i locali di civile abitazione ed idonei dispositivi di sicurezza secondo le disposizioni vigenti. Devono avere inoltre i requisiti strutturali e funzionali minimi di cui alle tabelle contenute nell’allegato A della suindicata legge, che si allega per comodità in calce alla presente (All. 1).
Va evidenziato inoltre, in ordine agli adempimenti amministrativi a cui far fronte, come per l’esercizio saltuario del servizio di alloggio e prima colazione (bed & breakfast) il cittadino interessato, debba preventivamente presentare comunicazione all’Azienda provinciale per il Turismo competente per territorio con apposita autocertificazione in carta legale contenente le seguenti dichiarazioni:

• generalità del richiedente;

• ubicazione dei locali destinati all’attività;

• numero delle camere, dei posti letto e dei servizi, ivi compresi quelli complementari ed accessori;

• descrizione dettagliata dell’arredamento;

• descrizione dettagliata dei servizi offerti, ivi compresi quelli complementari ed accessori;

• periodo di esercizio dell’attività;

• possesso dei requisiti previsti dall’art. 11 T.U.L.P.S. approvato con R.D. 18 giugno 1931, n. 773 e successive modificazioni;

• tariffe minime e massime che si intendono praticare, riferite a ciascun servizio, comprensive di IVA;

Alla domanda devono poi essere allegati i seguenti documenti:

• planimetria unità immobile firmata da un tecnico iscritto all’albo professionale (scala 1:100 o 1:50 con indicazione della superficie utile vani, l’altezza, il numero dei posti letto, le aree di pertinenza

• atti comprovanti la disponibilità dei locali (con atto di assenso della proprietà se diversa dal richiedente)

• dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà sottoscritta dal richiedente attestante:

- conformità della struttura e dell’impiantistica alle norme vigenti

- residenza e/o domicilio del richiedente nell’unità abitativa oggetto di domanda

Successivamente alla presentazione della domanda:

• l’APT provvede ad effettuare apposito sopralluogo ai fini della conferma dell’idoneità all’esercizio dell’attività;

• l’APT provvede ad inserire in specifico elenco aggiornato annualmente e di cui cura la diffusione, le strutture ritenute idonee;

N.B.: La domanda non deve essere presentata al Comune: chiunque intenda esercitare l’attività di bed & breakfast non è tenuto a richiedere al Comune l’autorizzazione amministrativa.

Per quanto concerne il tipo di contratto di locazione da stipulare, a titolo informativo Le preannuncio che se ha intenzione di aprire un B&B senza partita IVA, dovrà stipulare un normale contratto di locazione abitativa (durata minima 4 anni rinnovabili tacitamente di altri 4), dato che il B& B non comporta una destinazione d’uso. Se, invece, desidera aprire un B&B munito di partita Iva, lo stesso dovrebbe essere equiparato ad un’attività commerciale. A tal proposito la legge 392/78 prevede all’art. 27 che nel caso di immobili adibiti ad attività commerciali, la durata della locazione e sublocazione non può essere inferiore a sei anni. Nella stesura del contratto, ad ogni modo, ferma restando la predetta durata minima, potrà liberamente accordarsi con l’altra parte per un’eventuale maggior durata della locazione.

Va infine evidenziato come la verifica del regolamento condominiale sia un aspetto della massima importanza per le strutture da aprire nei condomini, dove spesso ci si trova di fronte a specifiche limitazioni per tali esercizi in quanto, come spesso avviene, gli Amministratori, nella stesura dei regolamenti condominiali seguono ancora vecchie ed obsolete false righe che riportano il divieto di apertura di affittacamere nei Condomini. Nel caso in esame si evidenzia come il Suo condominio ricada in pieno in tali previsioni. Il regolamento condominiale, infatti, all’art. 3 prevede espressamente il divieto di concedere in affitto camere vuote od ammobiliate, specificando inoltre come sia preciso dovere del proprietario dell’immobile di proibire al proprio inquilino di subaffittare in tutto in parte l’appartamento locatogli. Qualora, pertanto, il proprietario dell’immobile in questione dovesse proibirLe di instaurare tale attività non potrà, a meno di non riuscire ad ottenere una revisione del regolamento condominiale in vigore, esercitare l’attività di B&B nel condominio in oggetto. Per le ragioni su elencate sarà quindi doveroso provvedere ad una convocazione di apposita assemblea condominiale.

FAQ8: B&B in Toscana ed il regolamento del condominio..

DOMANDA: Il punto 4 del mio regolamento dice: "Gli appartamenti dell'edificio potrano essere destinati ad uso di civile e privata abitazione o di studi professionali privati, ogni diverso uso di essi dovrà essere consentito dall'assemblea con la maggioranza stabilita dall'art. 1136 comma c.c.". Le posso subito dire che i condomini solo le profilarsi lontanamente questa mia forma di ospitalità familiare (in quanto di fronte al loro condominio ho la mia residenza in altro appartamento ed alcuni di loro sanno di questa mia "attività") si sono già allertati mobilitando l'Amministratore senza che ancora io abbai fatto niente. (le dico questo a testimoniare il loro grado di litigiosità). Come lei saprà benissimo il B&B sia in Toscana che per tutte le altre regione non richiede un cambio di destinazione d'uso. Per mia esperienza diretta problemi di quiete persone che circolano nel mio di B&B, quello localizzato nella casa in cui risiedo non ne hanno mai dati, ma non c'è da meravigliarsi perchè è la definizione stessa della parola che fa si che che chi fruisce di servizi del genere sa perfettamente che va in un'abitazione di una famiglia e come tale è gente rispettosa della porta che si appresterà a varcare. Ritiene che io possa dar via alla mia attività o mi genero delle beghe?

RISPOSTA: Anche se la legge della Regione Toscana non richiede il parere dell'assemblea del condominio quale requisito per poter avviare un'attività di B&B ( a differenza della legge della Regione Lombardia che richiede espressamente tale preventiva autorizzazione), ritengo che il regolamento di condominio - avendo un valore contrattuale tra i condomini - prevalga su ogni altra disposizione (ovviamente purchè non in contrasto con norme inderogabili), potendo quindi introdurre limitazioni più ampie di quelle previste dal codice civile. Quindi, nel suo caso, una lettura restrittiva della norma del regolamento di condominio potrebbe far ritenere che le attività ricettive, ivi compreso il B&B, siano soggette alla preventiva autorizzazione dell'assemblea con le maggioranze dell'art.1136 del c.c. (trattasi tuttavia di maggioranze non impossibili da ottenere, per esempio se Lei si offrisse di contribuire in percentuale maggiore, rispetto ai millesimi di sua proprietà, degli altri per es. al pagamento di certe spese comuni... es pulizia scale..). Bisognerebbe vedere se il regolamento di condominio è quello originario, oppure se sono state apportate modifiche successive e tra queste se è stata introdotta la della clausola limitativa in questione (in questo caso, se le limitazioni non fossero state adottate all'unanimità sarebbero nulle ai sensi dell'art.1138 u.c.) . In sostanza tuttavia, pur non essendo espressamente vietata nel regolamento l'attività di B&B, nella ratio dell'articolo del regolamento di condominio mi pare desumibile il divieto, e ciò - in base x es. alla sentenza della cassazione (81/3629) - mi induce a suggerirle di non iniziare l'attività senza aver prima ottenuto l'autorizzazione dei condomini. Diverso sarebbe stato se il suo regolamento non avesse previsto tale limitazione, in quel caso in mancanza di un obbligo da parte della legge regionale, nessuno avrebbe potuto contestarle nulla e per modificare il regolamento del condominio per introdurre il divieto sarebbe stata necessaria da parte degli altri condomini l'unanimità.

FAQ9: Calcolo maggiori spese condominiali

DOMANDA: Il condominio dove io risiedo ed ho il B&B è composto da 6 appartamenti, ora i condomini vogliono farmi pagare delle spese supplementari del 10 % sulle voci Luce-Pulizia scale, manutenzione fossa biologica, manutenzione Cancello motorizzato accesso auto e manutenzione giardino ( impraticabile perchè di notevole pendenza e senza panche o altri confort) io mi sono opposta alla delibera, ma mi sono resa disponibile a pulire le scale nei periodi di maggior affluenza degli ospiti. Sarò obbligata a pagare?Non va a modificare la ripartizione delle spese già stabilite in millesimi dal codice civile?

RISPOSTA: Legga il seguente documento (clicca qui), riportante la soluzione di equità trovata dal ns. ufficio legale per un'altra associata con il suo stesso problema, ai fini del calcolo corretto delle maggiori spese condominiali.

FAQ10: Bagni, attrezzature per disabili, parcheggi obbligatori per B&B..

DOMANDA: Noi stiamo ristrutturando la nostra abitazione sita nell'alto vicentino dove saranno previste 3 camere per creare un nuovo B&B. Abbiamo optato per inserire su tutte le camere il bagno per una questione di riservatezza, anche se questo ha comportato un a diminuzione di spazio (non avendo stanze molto grandi). Abbiamo fatto un bagno completo e adibito ai portatori di handicap, mentre
gli altri due sono un pò più piccolini e non ci possiamo far stare il bidet.

I problemi che sono emersi sono due:
1°. C'è l'obbligatorietà di inserire su tutti i bagni i bidet?
2°. E' obbligatorio avere almeno due bagni per portatori di handicap in una attività ricettiva come il B&B?
A me capita spesso di fermarmi a dormire in alberghi,B&B,e quant'altro, e capita spesso che nelle camere non ci sia i bidet.
Che ne pensate Voi. Se avete delle informazioni a riguardo prego inviarmele in modo da poter finire i lavori e finalmente aprire il ns B&B.
Tengo a precisare che noi ci siamo presentati all'ente predisposto (Geometra Comunale)in trasparenza totale indicando fin dall'inizio la nostra volontà di aprire un B&B, questo ci ha comportato solo complicazioni, la tassa per la costruzione della ns casa è risultata maggiorata perchè loro intendono il B&B come attività commerciale (?),ci hanno costretto di ricavare uno spazio adibito al parcheggio, noi abbiamo pagato la differenza, fatto il parcheggio e quantaltro per soddisfare le loro pretese , ma adesso se devo sottostare a
queste ulteriori richieste devo stravolgere le stanze con un dispendio di risorse non indifferenti.

RISPOSTA: Per il Bed & Breakfast in Veneto non c'è necessità del bagno per i disabili, nè del bidet .In realtà se Lei crede, può fornirli come servizi migliorativi, ma non sono obbligatori. Veda a tal proposito la legge regionale all'allegato F, parte 2^ alla pagina leggi del nostro portale.

Quanto ai parcheggi ecc, la destinazione d'uso residenziale dell'immobile non cambia quando si decide di adibirlo contemporaneamente, ad abitazione principale (condizio sine qua non per l'esercizio di Bed & Breakfast) e attività di B&B. Va verificato quindi che il regolamento Comunale non chieda i parcheggi solo per attività alberghiere con destinazione commerciale catastale "C" dell'immobile: nel qual caso Lei non rientra, mantenedo il suo immobile la destinazione abitativa catastale "A". Il fatto che comunque il B&B sia un'attività commerciale (saltuaria o professionale) potrebbe essere rilevante per un Comune in cui la legge locale preveda i posti auto per le attività iscritte alla Camera di commercio: dovrebbe verificarlo, chiedendo il testo di legge al funzionario con cui ha parlato. Tenga presente che se inizialmente il B&B può cominciare anche senza partita IVA (ciuoè senza iscrizione anche alla Camera di Commercio, dopo circa un anno e mezzo potrebbe manifestarsi il caso per cui Lei debba aprire P. IVA. clicchi qui per vedere come aprirne una.

In sostanza, il parcheggio dal Comune è chiesto ad un determinato elenco di situazioni, nelle quali potrebbe effetivamente rientrare anche il B&B se considerato iscritto alla camera di commercio. In allegato un utile vademecum di adempimenti cui Lei dovrà ottemperare, pena il rischio di multe e sanzioni (varie e difficlmente calcolabili così su due piedi).

Si legga inoltre questi due ulteriori documenti:

Aspetti fiscali del B&B

Requisiti minimi di legge per un Affittacamere

FAQ11: HACCP e preparazione dei cibi - Certificazione arredi

DOMANDA: Quale corso è necessario frequentare per la somministrazione di
alimenti agli ospiti dell'affittacamere? Esiste una normativa di riferimento relativa alle caratteristiche e alle certificazioni
necessarie per gli arredi dell'Affittacamere?

RISPOSTA: Non è necessario, in linea di principio, aver frequentato un corso per la preparazione dei cibi all'interno degli affittacamere, poichè non si può servirli al pubblico, ma solo agli alloggiati, quindi è sufficiente ottemperare solo alla normativa dell'HACCP. Per redigere l'HACCP non è necessario frequentare un corso, ma è sufficiente rivolgersi ad un nostro consulente.

Geom Cesare Gherardi ghera@prontogeometra.it tel. 05544645.

Ulteriore materiale informativo su HACCP ed un Vademecum che tratta anche della certificazione antiincendio degli arredi, si rimanda alla voce nella Area Notizie Soci . Per gli arredi può chiedere sempre allo Studio Gherardi oppure cercare nell'apposita sezione del sito www.prontogeometra.it nell'area riservata ai soci AIBBA. L'accesso è regolato da Id/password che sono aibbaPG/aibbaPG.

FAQ12: Somministrazione alimenti e bevande per Affittacamere e bed & breakfast..

Modalità di somministrazione 1) Se è solo per la colazione, essa va somministrata nei Bed & Breakfast con alimenti confezionati e non manipolati, secondo le prescrizioni della legge 26 maggio 1997, n.155, in attuazione delle Direttive 43/93/CEE e 96/3/CEE (HACCP).

Modalità di somministrazione 2) Altrimenti, per pasti come il pranzo o la cena il presupposto giuridico è il nulla osta igienico-sanitario alla preparazione alimentare (per la cucina). Sarà necessaria la licenza di Affittacamere, non essendo sufficiente quella di B&B. Per il nulla osta igienico-sanitario alla preparazione alimentare (per la cucina) in un Affittacamere, esso viene dato dalla ASL al momento in cui Lei farà domanda di apertura per l'Affittacamere stesso. Ancora, vale sempre la L. 26 maggio 1997, n.155, in attuazione delle Direttive 43/93/CEE e 96/3/CEE (HACCP).

Per entrambe le modalità di somministrazione, invece la persona che serve la colazione non è soggetta ad obblighi sanitari, come era invece una volta, in cui era obbligatorio il Libretto Sanitario. Oggi alla persona che serve la colazione in un B&B, o il pranzo e la cena in un Affittacamere o comunque che lavora in qualunque struttura operante nel settore alimentare o che manipoli alimenti ecc. viene applicato un Sistema di autocontrollo, basato sul cosiddetto metodo HACCP, al fine di garantire e mantenere specifici standard di igiene e salubrità dei propri prodotti in tutte le fasi dalla preparazione alla commercializzazione, vendita e somministrazione. Il D. L.vo 155/97 prescrive che tutte le strutture del settore alimentare mettano in atto un sistema di autocontrollo per garantire l'igiene dei prodotti alimentari in tutte le fasi successive alla produzione primaria alla distribuzione, ricezione, conservazione, e somministrazione. Per la somministrazione della semplice colazione agli alloggiati, per il Bed & Breakfast la possibilità di servirla è intrinseca alla denuncia di inizio attività che Lei fa al Comune: la ASL non entra in questo processo, poichè, appunto, Lei disporrà di un permesso a distribuire alimenti già confezionati da altri (BAR, Salumerie, pasticcerie ecc, come Lei sceglierà al meglio). Lei inoltre non potrà manipolare questi alimenti, nè conservarli, potrà solo somministrarli. Il presupposto, quindi è sempre il citato HACCP: dal 28 giugno 1998 è entrato in vigore il decreto legislativo 26 maggio 1997, n.155, in attuazione delle Direttive 43/93/CEE e 96/3/CEE. La normativa che Lei ha richiamato è la base giuridica su cui poi i regolamenti applicativi di igiene si ispirano per demandare alla ASL i controlli o a permettere alle ASL di regolamentare il settore sanitario, ma sempre secondo le due modalità citate. Da leggere inoltre i seguenti documenti: il Buon Breakfast al mattino; il Vademecum minimi di legge per i B&B e Affittacamere; l' introduzione all'HACCP.

FAQ13: B&B e utilizzo cucina esclusivo per gli ospiti.

DOMANDA: Abbiamo creato una cucina attrezzata nel locale colazioni e salotto, ad uso indipendente dei nostri ospiti. La domanda è la seguente: noi ovviamente non somministriamo alcuna pietanza agli ospiti tranne ciò che è permesso per la prima colazione. Se però concediamo l'utilizzo della cucina attezzata possiamo immaginare che ad un controllo si possano trovare alimenti cotti o da cucinare in base a come si organizza chi ha in uso la cucina in quel periodo. Come facciamo a dimostrare che in realtà non siamo noi gestori a cucinare ma sono i nostri ospiti?

RISPOSTA: Anche pranzi e cene nei B&B, purchè la cucina venga utilizzata da una sola famiglia durante il soggiorno.

DOMANDA: Inoltre, quale potrebbe un prezzo giusto per l'utilizzo della cucina? Ci sapreste consigliare?

RISPOSTA: La formula Self Contained con cucina (se questa è in inserita spazialmente nell'ambito dell'appartamento privato dell'Ospite e non, ad esempio, fuori da qusti sopazi privati, magari in zone comuni di passaggio di altri ospiti) prevede generalemente una maggiorazione di prezzo del 20%.

FAQ14: Terzo letto aggiuntivo

DOMANDA: Occasionalmente abbiamo attrezzato la camera con un terzo letto aggiuntivo. Il dubbio consoste nel fatto se o possiamo fare visto che le nostre camere sono tutte a norma ASL ma lo sono per quanto riguarda le camere matrimoniali.

RISPOSTA: Il letto aggiunto richiede 6 mq. aggiuntivi rispetto ai 14 mq. minimi richiesti per la camera a due letti. Se avete una camera < di 20 mq. non potete aggiungere un terzo posto letto.

FAQ15: Divieto di fumare

DOMANDA: Che cosa possiamo fare con chi fuma tranquillamente non ripsettando i cartelli a norma che abbiamo apposto nella reception e nelle camere?

RISPOSTA: Potete intimare loro di partire, chiamando la forza pubblica, è un Vostro diritto.

FAQ16: Ospiti indesiderati..

DOMANDA: Ci stiamo chiedendo che poter fare con chi si è dimostrato indesiderato nel senso di schiamazzi, o qualsiasi altro comportamento che poteva mettere in pericolo la nostra sicurezza. Ovviamente possiamo rivolgerci al commissariato di PS ma come possiamo comportarci in caso di versamento di caparra? E' sufficiente renderla o dobbiamo rendere il doppio se vogliamo allontanare qualcuno?

RISPOSTA: Dovete rendere il doppio solo se dipende da voi, naturalmente (non quindi nel caso proposto!).

FAQ17: Servizi extra quali escursioni..

DOMANDA: Come possiamo fare la ricevuta in caso di nostra organizzazione di escursioni?

RISPOSTA: Se non avete una licenza ed una partita IVA ad hoc, secondo le vigenti leggi, non potete fare ricevuta! Il B&B prevede come servizi dietro pagamento, solo i servizi di B&B! Attenzione perchè se fate escursioni, senza le previste licenze di trasporto e di guida Comunali, correte rischi in caso di infortunio dei clienti anche dal punto di vista penale! Tuttavia il rischio è normalmente basso e si opta per un rimborso spese, di solito, secondo il buon senso, mettendosi d'accordo con gli ospiti, senza rinunciare ad una bella gita!

FAQ18: Caparra confirmatoria: come funziona

DOMANDA: Salve, ho didetto una prenotazione per i giorni 2,3 marzo partenza 4 marzo ad un B&B a Venezia. Avevo versato una caparra di 70 euro. Con una disdetta di 9 giorni è possibile riavere la caparra? Il responsabile (di cui non commento i modi e maniere) vorrebbe trattenerla se non ospita nessun altro al mio posto: ne ha il diritto?

RISPOSTA: Siamo dispiaciuti per quanto Le è accaduto. Questo evento certo con contribuisce alla valorizzazione degli sforzi che noi operatori di settore seri facciamo quotidianamente per la buona immagine del B&B italiano nel mondo. Tuttavia non è detto che il gestore di quella struttura avesse torto (certo non per i modi utilizzati, lì sì che ha torto!) ed ora Le spieghiamo perchè. Per il codice Civile la "caparra confirmatoria" è un istituto giuridico che risponde proprio all'esigenza di tutelare la parte cui viene causato il danno (il ricevente la caparra, il gestore B&B in questo caso) mediante la trattenuta della caparra stessa. La caparra confirmatoria, disposta nell’art.1385 c.c., è una somma di danaro o una quantità di cose fungibili che, al momento della costituzione del rapporto obbligatorio, una parte dà all’altra, quale conferma dell’adempimento, di cui costituisce quasi un’anticipata e parziale esecuzione.
Se il contratto viene adempiuto, la caparra deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. In caso di inadempimento, invece, se inadempiente è la parte che ha dato la caparra, l’altra può recedere dal contratto e ritenere la caparra; se inadempiente è la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra; se, però, la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento è regolato dalle norme generali. Per "norme generali" nel caso in questione si intendono le regole che il gestore ha fissato, d'accordo con la parte versante la caparra, che sono denominate in gergo "Cancellation policy". In pratica Lei avrebbe dovuto chiedere la "politica di cancellazione" che la struttura mette in pratica, nel senso di quanti giorni prima era ammesso il recesso dal contratto di affitto che avevate stipulato (per contratto di affitto si intende un qualunque accordo sull'alloggio che l'Ospite doveva occupare). Le politiche di cancellazione più frequenti sono:1) Trattenuta immediata della caparra al momento della prenotazione, non più restituibile. (Di solito la caparra secondo gli usi vigenti è il 33% del totale prezzo del soggiorno). 2)Trattenuta della caparra entro un certo numero di giorni prima dell'inizio del soggiorno in caso di rinuncia al soggiorno: il numero dei giorni può variare e dipende da gestore e gestore o comunque dali accordi tra le parti che è sempre meglio farsi mettere per iscritto anche solo per email. Il Suo caso è il secondo. Lei avrebbe dovuto farsi specificare se c'era la possibilità di recedere dal contratto e quanti giorni prima. In mancanza, il titolare della struttura ha ritenuto di trattenersi la caparra, seguendo i principi generali. Questi sono gli usi. Teniamo comunque a precisare che il suddetto B&B non è nostro socio. La maggioranza dei gestori delle strutture non appartenenti ad AIBBA nazionale risultano purtroppo poco professionali. Tutte le strutture AIBBA sono munite della "Targa della Qualità" AIBBA, insegna che denota come il gestore abbia seguito opportuni corsi e si comporti in modo deontologicamente corretto nei confronti del pubblico.

FAQ19: B&B e Colf..

DOMANDA: Avrei bisogno di sapere come comportarsi con la colf; è stata assunta da me privata, non avendo P.Iva; la stessa lavora da me sia in casa che nel B&B che comunque è sempre nella stessa casa.Ci sono delle regole particolari oppure è un'assunzione normale come colf?

RISPOSTA: Lei potrà utilizzare una COLF, con inquadramento retributivo e contributivo ai sensi di legge per le collaboratrici domestiche (deve chiedere al Suo commercialista di fiducia o, se ne ha bisogno La mettiamo in contatto col nostro). Gli stipendi ed i contributi pagati per la Colf non sarà possibile utilizzarli come costi di esercizio del B&B, poichè costo promiscuo e non diretto dell'attività (promiscuo tra uso personale e uso attività B&B). Pertanto resteranno costi pagati ma non dedotti dall'imponibile IRPEF, con consegueente aggravio del suo imponibile IRPEF. Perchè siano dedotti, sarà necessario passare a gestione imprenditoriale del B&B con apertura di P. IVA e conseguente inquadramento retributivo e contributivo della donna a Operaia (non più COLF).

FAQ20: ARPA e B&B senza dipendenti

DOMANDA: Nel caso che il gestore B&B/Affittacamere non abbia dipendenti, cioè non sia un datore di lavoro, è tenuto in tal caso allo stesso controllo tramite l’ARPA o può essere esentato?

RISPOSTA: La Legge (DPR 462/01) che prevede l’obbligo per i datori di lavoro di richiedere le verifiche all’impianto elettrico riguarda “le installazioni ed i dispositivi di protezione contro le scariche atmosferiche, gli impianti di messa a terra e gli impianti elettrici in luoghi con pericolo di esplosione collocati nei luoghi di lavoro”. A rigore, dunque, il gestore di un B&B che non ha dipendenti, non è un datore di lavoro: ne consegue che lo stesso non è tenuto alla richiesta di verifica e controllo da parte dell’ARPA. É tuttavia necessario ricordare che al momento dell’apertura del B&B il titolare deve rendere la dichiarazione di conformità dell’impianto elettrico e di riscaldamento alle prescrizioni previste dalle vigenti norme (in particolare, conformità alla L. 46/90), rilasciata da professionista abilitato.

FAQ21: Contratto comodato d'uso per APT

DOMANDA: Vorrei avere informazioni riguardo al comodato d'uso e per l'APT.

RISPOSTA: I contratti di comodato di beni immobili scritti (in qualsiasi forma redatti: atto pubblico, scrittura privata autenticata o meno) sono soggetti all'imposta di registro nella misura fissa di 129,12 euro. I contratti di comodato stipulati in forma orale - che sono comunque legittimi - non sono soggetti ad alcuna imposta di registro. La nostra Confederazione non ha un modello tipo di comodato proprio, ma Le mandiamo uno schema di contratto estratto dal formulario edito dalla FAG Milano, autore Ricci, clicchi qui per leggerlo.

FAQ22: Risposte su schede di notificazione PS..

DOMANDA: Sapendo che le schede per la notifica alle autorità di pubblica sicurezza non devono essere più conservate. Le schede vanno comunque numerate?

RISPOSTA: No, non è necessario, lo specifica una circolare del Ministero dell'Interno del 2005.

DOMANDA: Se vengono mandate via fax, vanno conservate in originale?

RISPOSTA: Solo per il tempo strettamente necessario agli adempimenti fiscali (e comunque garantendo la riservatezza di tali dati!)

DOMANDA: Bisogna notificare anche i dati degli ospiti italiani?

RISPOSTA: Dalla normativa l'obbligo sembrerebbe sussistere solo per i cittadini stranieri. La legge in vigore è ancora quella dell'Anti Terrorismo..... quindi a rigor di logica sembrerebbe che vadano notificati anche quelli degli Italiani, come d'altronde la prassi usuale dei gestori già dimostrerebbe.

FAQ23: Contributi INPS sono dovuti quando il B&B supera i 5.000 EUR?

DOMANDA: Nei Vostri comunicati mi avete informato riguardo la normativa fiscale per i B&B senza partita IVA. I ricavi del mio B&B erano superiori alla franchigia dei €.5000,00 ( prestazione occasionale) e che quindi avrei dovuto pagare all'Inps dei contributi.Mi sono rivolta all'INPS per informazioni relative al pagamento dei contributi sulla parte eccedente. All'INPS mi è stato risposto che la prestazione dei B&B anche senza partita IVA non è riconosciuta come prestazione occasionale, e che tutti i ricavi devono essere indicati nel quadro H dei redditi d'impresa, e che perciò i contributi INPS devono essere pagati in toto. Cosa devo fare?

RISPOSTA: L’esercizio occasionale dell’attività di bed & breakfast dà luogo a redditi diversi in quanto derivanti da attività commerciali non esercitate abitualmente. Si tratta pertanto di redditi che, pur avendo le caratteristiche del reddito d’impresa, non hanno il requisito dell’abitualità. Tali redditinon sono pertanto assoggettabili alla contribuzione alla Gestione Separata INPS di cui alla legge 335/1995 che riguarda infatti i lavoratori autonomi che esercitano un’attività professionale o di collaborazione. Solo in caso di esercizio dell’attività in forma imprenditoriale -che prevede ovviamente l’apertura di una posizione IVA -il reddito d’impresa generato dovrà essere assoggettato ad una contribuzione previdenziale ed in particolare alla contribuzione alla Gestione Previdenziale Commercianti. I contributi andranno calcolati in percentuale sul reddito effettivamente conseguito in quanto non risulta applicabile il minimale dei commercianti. Per il 2006 l’aliquota contributiva percentuale ammonta al 17,79%.

FAQ24: La Pensione Statale è cumulabile con altri redditi?

DOMANDA: Avendo una pensione statale non cumulabile con altri redditi posso aprire un B&B? Come posso risolvere questo problema?

RISPOSTA: L’esercizio dell’attività di bed & breakfast può configurarsi, a seconda delle modalità di esercizio, come attività occasionale o commerciale. Nel primo caso il relativo reddito si configurerà come reddito diverso e come tale dovrà essere dichiarato in sede di dichiarazione dei redditi nel quadro RL . Nel secondo caso il reddito si configurerà come reddito d’impresa e dovrà essere dichiarato nel quadro RG (redditi d’impresa in contabilità semplificata) o RF (redditi d’impresa in contabilità ordinaria). Il titolare di pensione dovrà pertanto verificare se la normativa sulla cumulabilità, nel suo caso specifico, consenta il cumulo con le due tipologie di reddito sopradescritte ed in caso affermativo, se ciò possa comportare una riduzione della pensione stessa.

FAQ25: Mod. 730 - Dichiarazione dei redditi

DOMANDA: E' il primo anno che devo inserire nel mio mod. 730 il reddito derivante da attività di B&B e avrei alcuni chiarimenti da chiedere. In particolare: - Nella dichiarazione devo inserire solo la differenza tra ricavi (documentati da ricevute) e costi? - Qual'è il quadro esatto e le righe da compilare? - Che costi posso detrarre? Ho scontrini di negozi alimentari riguardanti l'acquisto dei beni per la prima colazione, fatture di pubblicità sul volantino estivo e fatture di sistemazione/adeguamento locali adibiti a B&B di elettricisti, scontrini IKEA per arredamento e varie altre fatture per spese sostenute per la sistemazione dei locali. Alcune di queste spese sono state riconuscite anche per l'erogazione di un contributo con fondo Leader+. - Quanti anni devo conservare la documentazione?

RISPOSTA: Nel modello 730 i redditi vanno inseriti nel quadro D al rigo D4 indicando nalla colonna 1 il codice 7 nella colonna 2 i ricavi e nella colonna 3 i costi. Possono essere detratte tutte le spese inerenti l'attività se in regime IVA (quelle indicate vanno tutte bene). Vanno dedotte solo le spese specificamente e direttamente inerenti all'attività se fuori campo IVA. Nella prossima email Le inviamo istruzioni in merito alla deducibilità dei costi fuori campo IVA. E' opportuno fare un prospetto (in excel ad esempio) riepilogativo dei ricavi e dei costi, allegando tutta la documentazione per facilitare il lavoro del CAF che invierà il 730. La documentazione va conservata 10 anni.

FAQ26: Gestione piscine per un B&B in Emilia Romagna

DOMANDA: In caso di uso come bed & Breakfast (con o senza partita IVA), Casa Vacanze o Affittacamere, quali sono i requisiti di gestione di una piscina solo per i propri ospiti della struttura ricettiva citata nella regione Emilia Romagna. Ad esempio: ci vuole obbligatoriamente un bagnino?, può essere gestita, se solo per gli ospiti, senza particolare licenze?

RISPOSTA: La delibera della giunta dell’Emilia Romagna n. 1092/2005, “Aspetti igienico sanitari per la costruzione, la manutenzione e la vigilanza delle piscine a uso natatorio” classifica le piscine a fini igienico sanitari in due categorie: categoria A) piscine di proprietà pubblica o privata, destinate ad utenza pubblica, e categoria B) piscine facenti parte di condomìni e destinate esclusivamente all’uso privato da parte degli aventi titolo e loro ospiti. A nostro parere, nel caso di un B&B con partita IVA, ed a maggior ragione nel caso di un affittacamere, la struttura dovrà essere ricompresa nella CATEGORIA A - Piscine di proprietà pubblica o privata, destinate ad utenza pubblica, ed in particolar modo tra le piscine c.d. ad uso collettivo, cioè inserite in strutture già adibite in via principale ad attività ricettive turistiche ed agrituristiche. Ne consegue, per quanto riguarda la dotazione del personale, la necessaria individuazione e dotazione delle figure di seguito considerate le cui mansioni possono essere espletate dallo stesso soggetto, che può essere anche il titolare della struttura ricettiva. 1- Responsabile della piscina: è la persona individuata da chi ha la responsabilità giuridica della struttura che risponde del funzionamento della struttura dal punto di vista igienico-sanitario e della sicurezza dei frequentatori e Egli cura l’aspetto igienico sanitario delle vasche e dei servizi a disposizione della struttura e deve assicurare il rispetto dei requisiti igienico ambientali previsti dalla delibera;è responsabile della valutazione dei rischi chimici, fisici e microbiologici dell’impianto, dell’individuazione dei punti critici e della determinazione delle azioni correttive, nonché della corretta esecuzione e dell’aggiornamento delle procedure di autocontrollo indicate nel piano di autocontrollo redatto nel rispetto dei criteri indicati nella delibera summenzionata. 2- Responsabile degli impianti tecnologici: ha il compito di garantire il corretto funzionamento degli impianti (centrale idrica ed impianti di trattamento dell’acqua, centrale termica ed impianti di produzione acqua calda, impianti elettrici ed antincendio, impianti di riscaldamento, di ventilazione e di condizionamento dell’aria, impianti di smaltimento delle acque e di depurazione, impianti di sicurezza e di allarme). 3 – Assistente bagnanti: persona abilitata alle operazioni di salvataggio e di primo soccorso ai sensi della normativa vigente in materia. Vigila ai fini della sicurezza sulle attività che si svolgono nelle vasche e negli spazi perimetrali e sul rispetto del regolamento interno. La sua presenza dovrà essere assicurata durante tutto l’orario di apertura della struttura secondo quanto previsto dal DM 18 marzo 1996 – Norme di sicurezza fatta eccezione per quanto dettato dalle disposizioni tecniche relative alle attività ricettive turistiche e agrituristiche. Per quanto riguarda un b&b senza partita iva, eccettuata l’ipotesi di una struttura ricompresa in un condominio inteso come un edificio o complesso edilizio la cui proprietà è regolata dal TITOLO SETTIMO, CAPO II del Codice Civile, va evidenziato come lo stesso non potrà rientrare nelle categoria B, e conseguentemente sarà anch’esso riconducibile alla categoria A prevista dalla suindicata delibera. Per le restanti prescrizioni si rimanda alla delibera della giunta dell’Emilia Romagna n. 1092/2005 che si allega.

N.B. La presenza dei requisiti per le piscine pubbliche anche per i B&B ed agriturismi sembra chiaramente eccessiva, per cui è da tempo in atto una diatriba con le ASL. Se ancora chiudono u occhio sulla presenza del bagnino (a patto che la profondità della piscina non sia eccessiva - max. mt 1,50), continuano però ad imporre la recinzione, il lavapiedi, la doccia ed il registro piscina.

Da leggere anche la Delibera della GIUNTA DELLA REGIONE EMILIA ROMA.I..

FAQ27: Imposta sostitutiva 20% su plusvalenze immobiliari 2007

DOMANDA: Potete darmi maggiori informazioni riguardo l'imposta sostitutiva ..

RISPOSTA: Ti confermo che la legge finanziaria 2006, per effetto delle modifiche apportate dall'art.3, comma 4, del decreto legge 3 ottobre 2006 n.262, ha elevato dal 12,5% al 20% la tassazione sostitutiva sulle plusvalenze immobiliari per gli atti stipulati a far data dal 3 ottobre 2006. In estrema sintesi, la disposizione si applica alle cessioni a titolo oneroso di immobili (fabbricati e terreni agricoli) acquistati o costruiti da non più di cinque anni. Non si applica qualora le plusvalenze sopradescritte costituiscano redditi di capitali o siano conseguite nell'esercizio di imprese, arti e professioni. Ovviamente è facoltà del cedente richiederne l'applicazione al notaio rogante. In caso contrario la plusvalenza sarà assoggettata a tassazione ordinaria.

FAQ28: Imposta di bollo sulle ricevute

DOMANDA: Vi risulta che i bolli sulle ricevute (non fiscali) siano variate nel seguente modo: (perchè aibba mi aveva, a suo tempo, indicato tariffe diverse). Decreto del Ministero dell'Economia e delle finanze del 24 maggio 2005, pubbl. G.U. n. 123 del 28 maggio 2005
Dal 1° giugno 2005 sono aumentati alcuni importi fissi dell'imposta di bollo ..... l'articolo 1, comma 1, del D.M. 24 maggio 2005 eleva la misura ordinaria della marca da bollo, in precedenza stabilita nella misura di 11 euro, a euro 14,62. inoltre... l'imposta di bollo sulle ricevute è, dal 1° giugno 2005:
fino a euro 129,11, euro 1,81 (non più al di sotto di 77, etc ... esente bollo)
oltre euro 129,11 e fino a euro 258,23, euro 2,58
oltre euro 258,23 e fino a euro 516,46, euro 4,65
oltre euro 516,46 euro 6,80

RISPOSTA: L'importo dell'imposta di bollo è stato aumentato da 1,29 ad 1,81 a partire dal primo giugno 2005. il bollo va applicato sulle ricevute di importo superiore ad euro 77,47. Per ricevute di importo inferiore il bollo non va applicato. Gli importi che Lei indica non sono riferiti alle ricevute rilasciata dai bed and breakfast. In particolare Lei indica l'art. 14 della tariffa dell'imposta di bollo ma ai
bed and breakfast va applicato l'art. 13.

FAQ29: Studi di settore - 2007 esenzione per i primi tre anni di attività

DOMANDA: Sono titolate di un B&B in Costiera Amalfitana e sono in possesso di partita iva. Mi è stato detto che per i primi tre anni di attività non sono tenuta alla compilazione degli studi di settore. Mi date conferma di questa informazione?

RISPOSTA: Non ci risulta, l'esenzione è solo per il primo anno (salvo agevolazioni particolari per il suo territorio di cui però non sappiamo nulla). E' bene che si informi su ciò che le hanno detto ormai i controlli sono fatti tutti sulla base delgi studi di settore.

FAQ30: Informazioni cartellonistica e informazioni varie

DOMANDA: Vorrei sapere se ed in che modo sono regolamentati i cartelli indicativi dei b&b in Italia e se le associazioni si occupano di assistere gli associti in merito alla "burocrazia" da espletare in questi casi.

RISPOSTA: In merito alla Sua richiesta possiamo dirLe che la regolamentazione dei cartelli ed insegne è comunale (tassa di concessione comunale su insegne e cartelli stradali) e vi insiste anche la normativa sul codice della strada e nessun potere hanno, per conseguenza, le associazioni. Un geometra, un architetto reperiti sul posto potranno esseLe utili , faranno un progetto di cartello stradale, lo presenteranno aiVigili urbani ed al Comune-sezione tributi. Gli appositi moduli li può reperire presso il Comune - ufficio tributi. AIBBA non ha consulenti in loco, per seguire questo progetto. Nel caso fosse interessata ad associarsi, il progetto potrebbe essere seguito dal Geom. Gherardi, Consulente tecnico AIBBA dalla provincia di Firenze, a prezzi convenzionati per i Soci.

FAQ31: Destinazione d'uso e contratto di locazione per B&B in Toscana

DOMANDA: Potete chiarirmi alcuni aspetti relativi all'attivazione di un b&b o affittacamere a firenze. Tenete presente che non sono proprietario dell'immobile. lo prenderò in affitto ed il proprietario me ne consente l'utilizzo per questa attività purchè non si cambi la destinazione d'uso dell'immobile (di tipo commerciale) e che il contratto non sia fatto ad una società chiedo: 1) posso fare un affittacamere professionale rispettando queste condizioni imposte? 2) all'articolo 4 della copia del contratto fattami pervenire si legge:" I locali vengono concessi per essere adibiti ad uso abitazione e/o comunque agli usi connessi a tale destinazione con divieto di qualsiasi diversa destinazione, salvo consenso scritto del locatore" é sufficiente ciò a far valere il mio diritto a svolgere questa attività nell'immobile o dovrò pretendere altre condizioni contrattuali? (un consenso scritto del locatore?) La ragione per la quale prediligo l'opzione "professionale é (non avendo altre attività lavorative) quella di regolarizzare la mia situazione contributiva inps e la dimostrabilità di reddito.

RISPOSTA: Se, come ci scrive, la destinazione dell'immobile di cui Lei disporrà come conduttore del contratto di locazione è di tipo commerciale, allora, purtroppo, non potrà aprire acuna attività extra-alberghiera (affittacamere, Bed & Breakfast, casa vacanza, Residenza d'epoca). Infatti in Toscana, come in tutta Italia, la destinazione dell'immobile deve essere categoricamente di tipo "civile abitazione" e cioè accatastata di tipo "A". Quanto al secondo quesito, la dicitura "usi connessi a tale destinazione con divieto di qualsiasi diversa destinazione" si presta, a ns. parere a diverse possibili interpretazioni. Pertanto è consigliabile mettere per iscritto il consenso del locatore ad usi compatibili con la destinazione d'uso, quali licenza di Affittacamere e simili. Sempre che, come detto, si realizzi la prima condizione.L'apertura di un'attività professionale allora sarà non solo possibile, ma anzi auspicabile.

Qui di seguito l'estratto BOLLETTINO UFFICIALE DELLA REGIONE TOSCANA - N. 22 dell' 1.4.2005 recante le disposizione menzionate. "Sezione IIIDefinizione e caratteristiche delle strutture ricettive extra-alberghiere con le caratteristiche della civile abitazione Art. 54 Requisiti 1. I locali destinati alle attività ricettive di cui alla presente sezione devono possedere i requisiti strutturali igienico-edilizi previsti per le case di civile abitazione, nonché quelli previsti dal regolamento di attuazione del presente capo. 2. L’utilizzo delle abitazioni per le attività di cui alla presente sezione non comporta modifi ca di destinazione d’uso degli edifi ci ai fi ni urbanistici."

FAQ32: Il titolare di un b&b è responsabile dei furti nei confronti di un cliente?

DOMANDA: Chiedo gentimente di sapere se di norma il totolare di un b&b è responsabile dei furti nei confronti di un cliente, qualora possono essere entrati dei ladri in casa.

RISPOSTA: La responsabilità c'è di norma al 100% (per questo ci si assicura...!). Poi il legislatore riduce questa responsabilità in misura di quanto il gestore abbia procurato degli accorgimenti per evitare il furto, seguendo i principi del Codice Civile. Possiamo fare due esempi limite:

1) Il gestore del B&B lascia le porte sempre aperte, non cura mai la sicurezza della chiusura delle finestre, non munisce di sbarre o antifurto le stanze al piano terra di una periferia "Africana" di una città ad alto tasso di criminalità: qualora venga sottratto un oggetto all'ospite e si vada dal giudice è evidente che quest'ultimo imputerà il 100% della colpa al gestore.

2) Il gestore di B&B è prudente, dota di cassaforte ogni stanza, sbarre alle finestre, guardia giurata all'interno del B&B, ma il furto avviene lo stesso: qualora venga sottratto un oggetto all'ospite e si vada dal giudice è evidente che quest'ultimo ne terrà conto ed imputerà meno del 100% della colpa al gestore.

In ogni caso, secondo il codice civile, Art.1571 cc e segg., “Locazione”, tra gli Obblighi del locatore vi è quello di consegnare la cosa in buono stato e soprattutto di mantenere il pacifico godimento della locazione. Inoltre per l'art.1578 cc il locatore è tenuto a risarcire i danni derivanti dai vizi della cosa locata (il patto che esclude la responsabilità non ha effetto). Tra il caso 1) ed il caso 2) si muoverà il giudice tenendo conto del seguente principio di indennizzo: (art. 1783) "Gli albergatori sono responsabili di ogni deterioramento, distruzione e sottrazione della cose portate dal cliente in albergo” la responsabilità è limitata al valore del danno o a cento volte il prezzo di locazione giornaliero. La responsabilità è illimitata se le cose sono state date in custodia. Il gestore risponde anche x eventi incolpevoli, ma tipici del rischio della sua attività. Evidentemente lo Spirito del legislatore è stato quello di spostare il rischio su chi è + in grado di assicurarsi contro di esso (anche B&B!)

FAQ33: Normativa per risarcimento danni alla struttura

DOMANDA: In una camera gli ospiti mi hanno manomesso la serratura, rotto il parket ed un rubinetto, danni quindi sostenuti ed alla mia richiesta di rifondere i danni mi hanno risposto che dovevo dimostrare che il danno fosse stato causato da loro!....qindi ho dovuto soprassedere. Per evitare il ipetersi di questi episodi, è implicito nel regolamento il rimborso o cosa devo fare per essere rimborsata. Al momento ho scritto nel nostro regolamento che la camera si consegna perfettamente in ordine e che le condizioni descritte, pernottando, vengono accettate. E' sufficiente?

RISPOSTA: Sicuramente il cliente-ospite è responsabile e dovrà quindi risarcire i danni provocati al mobilio ed agli impianti presenti nella stanze dove alloggio, qualora gli stessi danni siano imputabili a sua condotta. E' chiaro che sarà comunque onere del titolare del B&B provare che la stanza era stata consegnata al cliente in perfette condizioni e che i danni sono stati dallo stesso causati.

FAQ34: Responsabilità cose in deposito..

DOMANDA: Poco tempo fa ha soggiornato una distinta Signora con marito e 3 figli a seguito per una notte, ieri pomeriggio mi chiama per chiedermi se ho ritrovato una busta con dei gioielli, ho risposto che non li ho trovati e che avevo altri ospiti dopo di loro. Come comportarsi in certi casi? Forse certa gente approffitta di chi come me è ingenua, per farsi risarcire, come può andare a finire questa disavventura?

RISPOSTA: La sua responsabilità è, secondo l'art. Art.1571 del Cod. Civ e segg. “Locazione” quello di consegnare l'appartamento in buono stato e di garantire il pacifico godimento della locazione; inoltre, secondo l'Art. 1783 “del deposito in albergo” “Gli albergatori sono responsabili di ogni deterioramento, distruzione sottrazione della cose portate dal cliente in albergo” la responsabilità è limitata al valore del danno o a cento volte il prezzo di locazione x giornata – la responsabilità è illimitata se le cose sono state date in custodia (art.1784) = risponde anche x eventi incolpevoli, ma tipici del rischio della sua attività. Spirito del legislatore: spostare il rischio su chi è + in grado di assicurarsi contro di esso (anche B&B!).

Questi sono dei principi oggettivi e generali non derogabili da accordi diversi per cui se il cliente vanta delle pretese di risarcimento per un soggiorno che gli abbia arrecato un qualsivoglia danno, normalmente il giudice di pace valuta la colpa dell'albergatore in base a questi due principi. Nel caso specifico, che andrebbe analizzato con cura da un avvocato - anche dell'Aibba - la Giurisprudenza si è già pronunciata molte volte, riducendo il grado di colpa del gestore in base all'impossibilità che questo aveva di tutelare il cliente, perchè, ad esempio, il cliente stesso non aveva dichiarato la presenza di oggetti di valore all'atto dell'ingresso nella struttura, onde permettere il gestore di attivare una qualsivoglia pratica di protezione (messa in cassaforte, cassetta di sicurezza ecc..).Ora, non so se questo sia avvenuto, in ogni caso è fatta salva la possibilità del cliente di proporre dinanzi al giudice ordinario un'apposita causa, che verrà istruita secondo i principi anzidetti. Come tutelarsi per le prossime volte? Mediante l'uso di piccole casseforti nelle stanze (che riducono il rischio) oppure mediante apposite polizze furto (che eliminano il rischio risarcendolo). Anche con AIBBA è possibile stipularne una, chiedendo al nostro assicuratore.

FAQ35: Listino prezzi..

DOMANDA: Avrei bisogno di sapere se il listino prezzi deve essere fissato sulla porta oppure è possibile lasciarlo nella cartella sulla scrittoio; se un ospite causa dei danni nell'interno dei locali è necessario che sia accettato il pernottamento con queste clausole oppure è implicito il rimborso per danni; è possibile dare da dormire senza fare la colazione?

RISPOSTA: Concretamente uno scritto come redatto dalla signora può essere utile ai fini della prova, tanto più se sottoscritto o comunue posto a piena conoscenza dell'ospite che quindi, al momento della contestazione, non potrà fare lo gnorri. Può ugualmente essere utile ai fini pratici stipulare un'assicurazione per i danni, soprattutto quando mobilio e suppellettili siano di pregio.

FAQ36: Iscrizione al Rea ed al registro imprese - B&B "imprenditoriale" o "occasionale" e leggi regionali.

DOMANDA: Sono un consulente che assiste un Bed & Breakfast non occasionale. Ha inoltrato richiesta di iscrizione al REA e hanno risposto di non essere obbligato.Però per alcuni obblighi al mio cliente richiedono il detto Numero REA.

RISPOSTA: Annesso al Registro delle Imprese è il REA, Repertorio delle notizie economiche ed amministrative, che contiene notizie di carattere economico, statistico, amministrativo attinenti solo ad alcuni soggetti e non a tutti.

Chi è tenuto all'iscrizione nel Registro delle Imprese o alla denuncia al REA ha la possibilità di aprire una posizione Iva o dichiarare la cessazione della propria attività direttamente presso la Camera di Commercio. L'iscrizione al Rea avviene quindi a discrezione della Camera di Commercio, a seconda del tipo di attività: dovrà informarsi quindi presso di loro.

Inoltre alcune leggi regionali che istituiscono il B&B esplicitamente escludono dall'iscrizione al Registro Imprese il Bed & Breakfast. C'è poi un altro problema in Italia che influenza questo aspetto:quando l'attività di B&B risulta chiaramente non "occasionale" ma anzi "professionale" - per motivi di opportunità o semplicemente di reddito annuo dichiarato - va considerato il fatto che la legge regionale può ad oggi imporre che il B&B possa non essere imprenditoriale.

Se la legge regionale esige infatti che l'attività di B&B sia solamente "occasionale" o "saltuaria" allora la Camera di Commercio pare che possa rifiutarsi di iscrivere a registro delle Imprese la ditta individuale che vorrebbe gestire l'attività di Bed & Breakfast. Questa normativa regionale limitante è è chiaramente illegittima, poichè, ai sensi dei principi generali del diritto -ed in particolare della Costituzione, art. V° - nessun legislatore regionale può imporre ad un'attività economica di essere occasionale o meno.

A supporto di questa tesi consideriamo la delega dell'art. V della Costituzione alle Regioni per la legiferazione esclusiva in materia di Turismo (risultante come ambito legislativo non compreso tra le materie di competenza esclusiva dello Stato o d quelle concorrenti): questa potestà legislativa esclusiva non permette chiaramente alle stesse regioni di legiferare in una materia diversa da quella turistica, ove è prevista un'attività legislativa concorrente, come in materia di tutela del lavoro o di professioni, quando le leggi regionali confliggano con i principi generali sui tributi e sui criteri di professionalità già sanciti dallo Stato e di cui i riferimenti si trovano nel Codice Civile e nelle leggi vigenti.

E' possibile infatti dimostrare che il legislatore regionale non può imporre una via "occasionale" o - al contrario - "imprenditoriale" ad una qualsivoglia attività economica. AIBBA è proprio su questo aspetto in contatto con alcune Commissioni (Parlamentare, Conferenza Stato-Regioni) sul Turismo al fine di trovare una giusta - per diritto e merito - via di uscita al problema ora evidenziato. Per poterLa maggiormente aiutare, in ogni caso, abbiamo bisogno di tre ulteriori informazioni:

Il Suo cliente è già iscritto al registro Imprese?

In quale località si è visto negare l'iscrizione al Rea?

Quali sono gli obblighi che bengono chiesti al Suo cliente quanto alla pubblicazione sul REA?

FAQ37: L'attività di B&B deve pagare contributi INPS?

DOMANDA: Sono la titolare di un B&B tradizionale con 2 camere. Svolgo attività di B&B dal 2001 e sono iscritta all' associazione dal 2002. Ho ricevuto oggi, lunedì 12 febbraio, la visita di un ispettore dell'INPS, che, dopo essersi regolarmente qualificato, mi ha gentilmente chiesto di riceverlo per spiegarmi quanto segue: Che svolgendo io attività commerciale sono tenuta ad essere iscritta all' Associazione Commercianti e a pagare i relativi contributi. Ho manifestato il dubbio che una attività di B&B come la mia (e di molti altri) svolta nella propria casa di abitazione, con due camere a disposizione degli ospiti, si possa definire attività commerciale. Mi pare infatti che la vostra stessa associazione lo abbia detto. Inoltre l'ispettore INPS mi ha convocato nel suo ufficio in data a me confacente e che stabilirò quanto prima, recando con me tutta la documentazione delle denunce dei redditi dall'anno di avvio ad oggi per poter conteggiare l'importo dei contributi dovuti. Vi chiedo: 1) se è vero che un'attività come quella di B&B Tradizionale svolta nella propria casa di abitazione si configura come attività commerciale. 2) se sono tenuta a pagare contributi a fondo perduto, visto che compio 60 anni questo anno e la mia attività non andrà avanti, almeno nelle mie intenzioni, per più di 5 anni ancora. Vale a dire con 11 anni di contributi, ho diritto a una pensione anche minimissima? mi risulta di no. 3) se altri colleghi hanno ricevuto visite di questo genere e come si comportano in caso.

RISPOSTA: La tipologia del quesito, in particolare per quanto riguarda le controdeduzioni ed i rilievi mossi dall’ispettore INPS richiederebbe un colloquio con un professionista. In questa sede si fa presente che l’attività di bed & breakfast è soggetta a contribuzione previdenziale alla gestione INPS commercianti solo nel caso in cui sia svolta in modo abituale ancorché non prevalente ossia quando configuri la fattispecie di attività commerciale.

Tralasciando la questione più volte discussa e peraltro di non sempre facile soluzione di quando poi, nella prassi, un’attività debba o meno essere considerata commerciale, è da rilevare che già in passato l’INPS in alcuni casi si sarebbe attivato per assoggettare a contribuzione l’attività di bed & breakfast comunque svolta, benché l’obbligo dell’iscrizione alla gestione commercianti derivi, secondo lo stesso INPS, dall’iscrizione alla Camera di Commercio.

Nell’ipotesi di esercizio di attività commerciale, i contributi debbono essere versati in ogni caso, anche qualora si sia già iscritti ad un’altra gestione previdenziale o qualora l’età del contribuente sia tale da consentire con difficoltà o non consentire affatto la costituzione del diritto alla pensione. Nel caso concreto, pur non essendo lo scrivente a conoscenza dei rilievi dell’ispettore, è ipotizzabile che l’INPS intenda considerare l’attività come commerciale.

Spetta dunque al titolare del bed & breakfast, qualora ne ricorrano le condizioni ed i presupposti, contestare i rilievi dell’ente previdenziale ribadendo l’esercizio in forma saltuaria ed occasionale dell’attività, eventualmente proponendo ricorso avverso l’accertamento. Ricordiamo tuttavia, i bollettini già diramati ai soci Aibba sull'argomento "Partita IVA sì, P. IVA no", al fine di meglio individuare la continuità o l'occasionalità dell'attività di Bed & Breakfast.

FAQ38: Letto aggiunto e metri quadri camere in un B&B

DOMANDA: Volevo chiedere una precisazione in merito alle schedine di notificazione che vanno portate alla questura per comunicare i nominativi degli ospiti. So che non esiste obbligo di tenerne una copia, tanto più che la legge sulla privacy addirittura lo vieta, ma mi è giunta voce che in fase di controllo, vengono richieste assieme alle ricevute. E' cambiato qualcosa? Sono socia aibba tutti servizi, spero mi chiarirete il dubbio. Inoltre anche in Veneto, come per altre regioni è previsto il letto aggiunto alla matrimoniale, da smobilitare alla partenza, per un bimbo sotto i 12 anni che pernotti in camera coi genitori?

RISPOSTA: Il numero di mq necessari nella stanza al netto del bagno per un letto è 8 mq. Il numero di mq necessari nella stanza al netto del bagno per due letti è 14 mq. il n. di mq necessari nella stanza al netto del bagno per un letto aggiunto oltre ai primi due è + 6 mq. Nelle camere ad uso promiscuo letto + cucina le metrature sono differenti da Comune a Comune. Possiamo verificarlo su richiesta. Ricordi poi che per l'attività di B&B e/o di Affittacamere il massimo di posti letto nella struttura (rileva a tal scopo il numero di persone pernottanti, non i letti effettivamente presenti!) è quello previsto dalla normativa della sua regione.

FAQ39: Pubblicità B&B non imprenditoriale su Web..

DOMANDA: Salve scrivo da ravello in costiera amalfitana;sono intenzionato ad aprire un bed e breakfast qui a ravello in forma non imprenditoriale e al comune mi hanno detto che posso farlo ma dopo non posso pubblicizzare il mio bed e breakfast ne' su internet ne' da nessuna parte perche' il bed e breakfast e' una struttura extralberghiera. Sapete dirmi se corrisponde a verita' o no?

RISPOSTA: La dicitura "con carattere saltuario e non professionale" che Lei trova nella legge regionale della Sua regione (in specifico: L.R. 5/2001, art. 1 della Regione Campania) parla della possibilità di fare B&B solo in maniera non inquadrata IVA, sostanzialmente quindi in modo occasionale. L'occasionalità è stata definita in molte maniere, ma sostanzialmente determina la non sistematicità dell'impresa in essere e la mancanza di realizzazione di una pubblicità battente e ricorrente sui vari canali mediatici, alla stregua di quanto invece accade per un'attività ricettiva professionale (hotel, agriturismo ecc..). Altrimenti, per avere un'attività imprenditoriale Lei dovrebbe optare per una struttura similare al B&B, che si inquadra giuridicamente come Affittacamere e che può, anzi deve, aprire Partita IVA e non essere occasionale. In quest'ultimo caso la pubblicità può essere fatta in qualunque modo, senza restrizioni. Nel caso del B&B non imprenditoriale, invece, l'interpretazione ufficiale di AIBBA (soggettiva, non è legge, ma noi la consigliamo come comportamento più idoneo) è quella sostenuta recentemente anche dagli atti preparatori della bozza dell'Atto Applicativo della L.R 16/2004 dell'Emilia Romagna, ove si ribadisce il divieto di pubblicità per le strutture ricettive non imprenditoriali. Le forme pubblicitarie consentite dal citato Atto Applicativo rimangono quindi le seguenti: "Non è considerata pubblicità la normale attività informativa, anche tramite siti internet privati, purchè non inseriti in circuiti di prenotazione e commercializzazione con caratteristiche che travalichino una semplice informazione, indicazione di visibilità o delle coordinate quali indirizzo, telefono, fax ed e-mail.". Per esempio la pubblicità fatta tramite il sito Web di AIBBA www.aibba.it sono ammesse, quelle fatte tramite il sito www.Venere.com (con intermediazione), sono vietate.

FAQ40: Ricevute B&B e lavoro statale o pensioni

DOMANDA: Sono propietario del bed and brerakfast a gestione familiare senza partita IVA desideravo un chiarimento in merito a quanto posso fatturare (con semplice ricevuta) in un anno, in quanto essendo impiegato statale ci sono dei limiti? a cosa vado incontro se supero questi limiti?

RISPOSTA: Non lo possiamo sapere, dipende dal contratto che Lei ha con lo Stato, non dall'attività di B&B. Vale anche per la pensione, stesso discorso. Le ricordo, comunque, che di solito non si misura quanto fatturare in base ai contratti che già si abbiano attivati con enti statali o simili, ma in base al fatto: - se ho già ricevuto un acconto che ha lasciato traccia nei conti bancari o postali; - se (come d'altra parte è obbligatorio) ho denunciato l'ospite alla Pubblica Sicurezza; - se (come d'altra parte è obbligatorio) ho dichiarato l'ospite all'ISTAT. In uno o in tutti i casi, lasciare la ricevuta è una diretta conseguenza della traccia lasciata con i documenti citati.

FAQ41: Web, IVA e periodi stagionali di attività..

DOMANDA: Da un esame del bollettino sociale da me richiesto per delucidazioni sull'apertura o meno di partita iva si evince quanto segue : il B&B in questione rientra in quelle strutture che verosimilmente superano la quota di 10.000 euro annui attestandosi secondo una nostra previsione ad una cifra di circa 18.000/20.000 euro lordi annui. I problemi che si presentano sono sostanzialmente due: il primo è che la legge regionale abruzzo 28.04.2000 n.78 recita: coloro i quali intendono offrire ospitalita' saltuaria o per ricorrenti periodi stagionali ecc. Per cui sulla base del vostro bollettino essendo presente la parola saltuaria non sia possibile aprire partita iva, ma a favore ce' la parola ricorrenti periodi stagionali che sembra essere in contrasto con la parola saltuaria, si prega di voler chiarire il punto sopra menzionato.

RISPOSTA: Le leggi (regionali) in materia di B&B sono spesso in contraddizione con le esigenze del Ministero Entrate (nazionale). Detto questo, il dire OSPITALITA' SALTUARIA O PER RICORRENTI PERIODI STAGIONALI per fortuna, in Abruzzo, permette di poter gestire un B&B sia in forma saltuaria (no IVA) che imprenditoriale, ma solo, in quest'ultimo caso, per periodi stagionali. Per individuare un periodo stagionale Lei dovrà: a. Chiedere al Suo Comune di residenza (o ove l'attività è esercitata) quali sono i periodi stagionali che si presentano durante l'anno, secondo le esigenze del Turismo di quella zona. Infatti questi periodi risultano codificati di sicuro, in quanto dalla determinazione di essi derivano i contratti di lavoro stagionali, le tariffe, i periodi di apertura/chiusura riscaldamenti ed altre cose importanti per il territorio. b. Denunciare al Suo Comune di residenza (o ove l'attività è esercitata) il periodo stagionale di apertura attività (c'è una scaenza annuale entro la quale si comunicano i prezzi e le chiusure del B&B) c. Aprire la partita Iva per attività stagionale e pagare i contributi INPS per Lei come gestore per attività stagionale. d. Poi, per gli altri adempimenti segua pure il documento Aibba che mi ha citato.

DOMANDA: Per quanto riguarda le altre caratteristiche del B&B possiamo dire: elevato turn-over degli ospiti si (utilizzo dicollaboratori) no (destinazione o modifiche immobile tipo reception) si/no offerte di servizi aggiuntivi, no pubblicità periodica, solo internet?

RISPOSTA: Rientra senz'altro nel caso imprenditoriale. Per Internet Lei potrà utilizzare, se non soggetto IVA, le sole pagine statiche html e non anche inserirsi in circuiti di prenotazione online (tipo Venere.com o www.bedandbreakfast.com). In regime IVA, invece, potrà inserirsi ovunque. (Fonte: Giurisprudenza varia).

DOMANDA: Il secondo è che sempre dal vostro bollettino sembra ci sia la possibilita' di trasformare i B&B in Afittacamere per poi chiudere la p. IVA . Il quesito e' questo: e' sempre possibile fare questa trasformazione in virtu' del fatto che il mio fabbricato ricade in zona agricola e che da una prima indagine sembrerebbe che non ci sia la possibilita' di fare alcuna trasformazione?

RISPOSTA: La faccenda è complessa, visto che l'Affittacamere è soggetto a diverse normative ed aggiuntive rispetto al B&B. Sarebbe meglio che Lei verificasse la possibilità di aprire un B&B con IVA prima. Altrimenti, in alternativa, ci risentiamo per parlare di Affittacamere. le presento ora un breve Vademecum degli adempimenti che distinguono le diverse soluzioni B&B/Affittacamere con/senza IVA.

FAQ42: Canone RAI

DOMANDA: Ho un B&B senza partite IVA. Avendo ricevuto una lettera senza mittente ed indirizzata a tutti i B&B di Trieste e per conoscenza alla Guardia di Finanza nella quale veniva indicato l'obbligo del pagamento all'abbonamento speciale previsto per tutte le strutture ricettive del CANONE TV. Quel che non mi è chiaro è cosa possono dire gli ispettori incaricati se a casa mia trovano una sola TV nel soggiorno, la MIA TV , per la quale pago regolare canone di abbonamento privato, e che non metto a disposizione degli ospiti?. Io metto a disposizione solo le camere ed il bagno non altri locali, quindi che fare?

RISPOSTA: Il Ministero delle Comunicazioni, con nota del 19 novembre 2004 n. 0020677 ha confermato per i B&B l'obbligo di corrispondere il canone di abbonamento speciale di EUR 177,80 (per 1 TV) o di EUR 355,80 (da 2 a 10 TV) nei seguenti casi:

1) B&B con o senza partita IVA, i quali detengono televisori nella propria abitazione in locali che permettano la visione anche ai clienti (locali promiscui famiglia/clienti).

2) B&B con o senza partita IVA, i quali detengono televisori nella propria abitazione sia in locali destinati ai soli ospiti (camere) sia in locali destinati esclusivamente alla propria famiglia dovranno pagare sia il canone speciale sia quello ordinario di EUR 99.

La Rai ha precisato che riferimento all'ambito familiare, contenuto nell'art. 2 del D.l.l.t. n. 458/1944, ha un significato diverso da quello contenuto nella normativa regionale sui B&B: nel primo caso infatti starebbe ad indicare la detenzione ell'apparecchio televisivo per uso privato, mentre nel secondo caso si riferirebbe alla ricettività dei clienti all'interno della propria abitazione di residenza abituale. Contro questa ultima interpretazione AIBBA sta facendo ricorso all'Agenzia delle Entrate.

FAQ43: Accettazione di minorenni non accompagnati

DOMANDA: Vorrei mi forniste delucidazioni sul seguente quesito: ospitare minori di 18 anni soli (non accompagnati) è consentito? e se si con quale documento? E sufficiente la carta di identità rilasciata a 14 anni?

RISPOSTA: Ecco la risposta al Suo quesito dai nostri consulenti legali: "Minorenni: I minorenni non accompagnati dai genitori devono essere muniti di nulla osta rilasciato da un ufficio di Pubblica Sicurezza" (cfr. clicca qui per leggere il documento ). Alcuni alberghi accettano minori sopra i 15 anni con una dichiarazione sottoscritta dai genitori, mentre sotto i 15 anni richiedono anche il visto della questura. Nel dubbio diremo che è preferibile chiedere che sia esibito il nulla osta di un'ufficio di Pubblica Sicurezza.

FAQ44: Si può dare in comodato gratuito un immobile per fare B&B?

DOMANDA: Vorrei una ripsosta al seguente quesito: Marito e moglie, lui proprietario dell'intero immobile costituito da due unità contigue ma catastalmente distinte. Il marito concede in comodato gratuito alla moglie la parte dell'immobile adibita a B&B al fine che la stessa, reale conduttrice dell'attività possa dichiarare i redditi ai fini fiscali.

RISPOSTA: Quando la natura dell'operazione sia prettamente e prevalentemente commerciale, escluderemmo che la cessione dell'unità possa essere disciplinata con comodato gratuito, poichè fiscalmente non reggerebbe, anche per questioni di opportunità fiscale: infatti il cessionario (cioè, nella fattispecie la Signora Gambino) non avrebbe costi da dedurre dal reddito del B&B come affitti o simili, il che renderebbe poco plausibile l'operazione.

Se nell'unità abitativa oggetto del comodato la Signora Gambino andrà a viverci, adibendo le restanti parti dell'unità abitativa in cui non vive agli ospiti - come richiede fra l'altro l anormative del Bed & Breakfast - la natura dell'operazione non è da considerarsi prettamente e prevalentemente commerciale, allora riterremmo che la cessione dell'unità possa essere disciplinata con comodato gratuito.

FAQ45: ICI e B&B?

DOMANDA: Vorrei avere inforrmazioni riguardo l'esenzione ICI per l'abitazione adibita a B&B...

RISPOSTA: Il problema dell’esenzione ICI per l’abitazione principale adibita a bed and breakfast non ha un’unica soluzione, in quanto è fondamentale rifarsi di volta in volta a ciò che stabiliscono i singoli regolamenti comunali. L'art. 1, del D. L. 93/2008, ha disposto l'esenzione dall'ICI a favore dell'unità immobiliare adibita ad abitazione principale del soggetto passivo. Così come chiarito nella risoluzione n. 12/2008 del Dipartimento delle Finanze, per la definizione di abitazione principale il comma 2 dell'art. 1 citato rinvia a quella contenuta nel D. Lgs. n. 504/1992, che disciplina il tributo.

In particolare occorre fare riferimento all'art. 8, comma 2, del suddetto decreto, il quale stabilisce che per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente, che la possiede a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale, ed i suoi familiari dimorano abitualmente e che, a seguito delle modifiche apportate dall'art. 1, comma 173, lettera b), della legge 27 dicembre 2006, n. 296, si identifica, salvo prova contraria, con quella di residenza anagrafica.

Nella risoluzione, al paragrafo 4, viene chiarito che: "l'esenzione va, inoltre, riconosciuta, come si legge nel comma 2 dell'art. 1 del D.L. n. 93 del 2008, a tutte le unità immobiliari che il comune, con regolamento vigente alla data di entrata in vigore del decreto, ha assimilato alle abitazioni principali. Nel concetto di "assimilazione" vanno ricompresse tutte le ipotesi in cui il comune, indipendentemente dalla dizione utilizzata, ha inteso estendere i benefici previsti per le abitazioni principali.

La disposizione in esame fissa un preciso limite ai fini del riconoscimento dell'esenzione, costituito dal fatto che l'assimilazione deve essere contenuta nel regolamento comunale vigente alla data di entrata in vigore del decreto legge e cioè il 29 maggio 2008". Pertanto nel caso prospettato l'esenzione ai fini ICI per l'immobile in oggetto compete solo se nel regolamento comunale vigente al 29 maggio 2008 è prevista la possibilità per l'immobile "abitazione principale" di essere utilizzato anche per l'esercizio del bed and breakfast.

Per quanto riguarda il regolamento del Comune di Venezia non essendo vietato adibire l’abitazione principale a bed and breakfast, è possibile usufruire dell’esenzione. Colloqui telefonici con l’Ufficio competente hanno confermato questa soluzione.

FAQ46: SCORPORO DELL'IVA?

DOMANDA: Vorrei avere inforrmazioni riguardo lo scorporo dell'IVA.

RISPOSTA: non esistendo un’indicazione specifica circa lo scorporo dell’IVA, potrà continuare ad applicare le tariffe precedenti (75,00 – 85,00 euro). Il meccanismo è identico sia nel caso di ricevuta fiscale che di fattura.
Sulle ricevute e sulle fatture di importo superiore ad euro 77,41 dovrà applicare una marca da bollo di 1,81 euro. Il bollo va applicato solo sulla copia che conserverà Lei. Sulle fatture e sulle ricevute-fattura andrà indicata la seguente dicitura: “operazione effettuata ai sensi art. 1, c. 100, Legge 244/2007”.

FAQ47: B&B in una casa non di residenza?

DOMANDA: Sarei intenzionata ad aprire un B&B in provincia di Vicenza, non nella mia casa di residenza ma in una casa a 50 metri da casa mia con i cortili confinanti. E’ possibile in Veneto aprire questa attività in una abitazione non di residenza visto che nella legge regionale è specificato solo che si deve svolgere in abitazione di proprietà?

RISPOSTA: non potrà effettuare B&B a meno che il civico non sia lo stesso, di sua esclusiva proprietà e la casa dove non abita ma vuole fre B&B non sia in un condominio. In sostanza lei deve risiedere nell'appartamento ove fa B&B non in un altro, a meno che in una villetta, ad esempio, tutti i piani siano abitati da lei.La ragione di ciò sta nella forma specifica e culturale del B&B che ha il presupposto dello stare in famiglia. Per l'appartamento in questione rimangono le strade dell'affittacamere e dell'appartamento ad uso turistico, per le cui modalità di gestione e di opportunità di accesso siamo in grado di offrire tutti i servizi di assistenza che si offrono ai soci.

FAQ48: B&B e frigobar...

DOMANDA: Sto ultimando il mio b&b e acquistando i mobili mi chiedevo se fornendo le stanze di frigobar potrei vendere agli ospiti le bibite come negli alberghi.

RISPOSTA: La licenza di somministrazione è insita eventualmente solo, su richiesta all'apertura, nella tipologia Affittacamere.
Il prezzo del B&B comprende ESCLUSIVAMENTE letto e colazione, prezzo unico da offrire con l'alloggio e non divisibile in somministrazioni separate di alimenti vari.
Tenga presente che normalmente l'ospitalità B&B in famiglia in nord Europa ed in America prevede la gratuità per la bibita o al più un'offerta a scopi benefici per ogni bibita.
Può caricare naturalmente, se vuole, i prezzi delle bibite nel prezzo dell'alloggio che espone al pubblico e così offrirle agli ospiti, ma in nessun caso -senza la licenza predetta di somministrazione insita nell'Affittacamere - può presentare un menu a pagamento all'ospite.

FAQ49: B&B e Videosorveglianza con Telecamera

DOMANDA: Gentile segreteria, ho finalmente finito la ristrutturazione dell'immobile che vorrei destinare a struttura ricettiva extralberghiera e vorrei mettere una telecamera sulla porta di ingresso rivolta solo alla porta di entrata. sono molto dubbiosa e non vorrei incorrere in sanzioni da parte del garante della privacy. Posso sapere se ci sono dei precedenti e se altri hanno avuto lo stesso mio problema?

RISPOSTA: In linea generale a seconda dell'angolo di visuale della videocamera, si può dire che:
- Se la videocamera è rivolta all'interno della propria abitazione nessun problema fatto salva l'applicazione di un cartello per gli ospiti che segnala l'area come videosorvegliata ed indica il titolare del trattamento dei dati e le finalità della videosorveglianza;
- Se la videocamera è rivolta all'esterno dell'abitazione (come sembrerebbe nel caso di specie) l'area oggetto della visione deve essere strettamente limitata all'ingresso dell'appartamento e non deve essere assolutamente rivolta verso le aree comuni. In modo più semplice la videocamera potrebbe riprendere solo chi si trova sulla soglia della porta (e deve entrare nell'abitazione) e non un'area comune quale può essere considerato il pianerottolo od il corridoio di un condominio (in tal modo infatti verrebbe limitata la libertà di movimento delle persone) Anche in questo caso, in prossimità della videocamera, va apposto il cartello di area videosorvegliata, indicando il titolare del trattamento dei dati e le finalità della videosorveglianza.
- Se la videocamera è rivolta verso l'entrata comune (ad esmpio portone condominiale) ciò non è consentito in quanto ci vorrebbe l'assenso di tutti i condomini. Necessario anche in questo caso il cartello con le indicazioni sopra richiamate.

Si ricorda infine che l'eventuale registrazione dell'immagine va mantenuta solo per un massimo di 24 ore successive alla stessa (in casi straordinari sino a 7 gg); dopo deve essere cancellata in quanto non si possono conservare per un periodo indeterminato tali immagini. Inoltre la videosorveglianza, così come tutti gli altri mezzi che possono incidere sulla privacy delle persone, deve essere utilizzata in maniera proporzionata alle reali esigenze della persona che se ne avvale, per finalità espressamente indicate, senza venga compromessa per futili motivi la libertà delle persone.

FAQ50: B&B e regime IVA cd "dei Minimi"

DOMANDA: Gentile segreteria, chiedo se sono emerse delucidazioni ulteriori e chiarificatrici rispetto al quesito che le avevo posto sotto:

B&B di una stanza
Inizio attività: 2007
Ricavo medio annuo (prima dei costi) 10 / 13.000 Euro anno
Periodo: da marzo a novembre compresi (dicembre, gennaio, febbraio chiuso), luglio agosto con sospensioni
Regime: dal 2007 al 2010 compreso non professionale (senza partita iva)
Regime dal 2011: con p.iva (regime dei minimi)

Domanda:
data la modifica dei regime dei minimi, ovvero non più forfettario 20% sulla differenza ricavi costi, ma ora soggetto a normale tassazione (e cumulo eventuale con altri redditi), oltre che dichiarazione iva ed inps, quale è il regime migliore da optare?
A. rimanere nei minimi (in cui rimangono solo agevolazioni di carattere amministrativo e iva dichiarazione una volta anno)
B. altre strade come transitare nel regime intermedio agevolato o chiudere partita iva e tornare al regime senza p.iva

Nel caso non fosse ancora presente la circolare che lei indicava nella risposta sotto, è possibile porre loro un quesito scritto e avere una risposta scritta da tenere agli atti (anche che questa sia identica a quanto da lei indicato ma almeno è scritta) e non solo orale come lei molto gentilmente ha già chiesto a febbraio?

RISPOSTA: Di scritto sull'argomento al momento non c'è nulla.
E' possibile porre un quesito specifico all agenzia delle entrate tramite il sito (può farlo l'Agenzia) e ottenere una risposta scritta.
Ad ogni modo confermiamo che sia possibile continuare per altri 4 anni ad utilizzare il regime dei minimi pagando un imposta del 5% e non più del 20%.
E secondo noi questa è la soluzione migliore.

Faq 51: Uso cucina per Ospiti del B&B/Affittacamere

DOMANDA: Abito vicino a Torino. Vorrei adibire una camera a bed& breakfast . Ho un sala che metterei a disposizione sia per servire io stesso la colazione sia per consentire alle persone di usarla come angolo cottura perchè, da loro medesimi, si possano cucinare/scaldare cibi. Sembrerebbe però che la normativa della regione piemonte non lo consenta, addirittura lo vieti. Secondo lei lo posso fare? Non intendo cucinare, ma mettere il servizio a disposizione. Anche perchè ho visto diverse siti di bed& breakfast piemontesi proporre come servizio l'angolo cottura addirittura nelle caratteristiche vedasi come esempio e allora non capisco più se è permesso o no.

RISPOSTA: Non ci sono preclusioni all'utilizzo di una cucina da parte degli ospiti del B&B nè in Piemonte, nè in qualunque parte d'Italia, purchè la cucina che utilizzano nell'appartamento dove anche il titolare risiede non sia l'unica cucina della casa, ma sia ulteriore a quella usata dal titolare per sè e per preparare la colazione per i propri Ospiti. Infatti nella cucina usata dal titolare per sè e per preparare la colazione per i propri Ospiti gli ospiti stessi non potranno entrare senza la presenza del titolare perchè si considera area privata e non parte del B&B, di cui vi deve essere evidenza nella planimetria allegata alla SCIA presentata al Comune per l'inizio attiivtà.
E' possibile, dicevo, invece dedicare una o più cucine agli ospiti, purchè queste siano usate ciascuno da un ospite per volta nell'ambito della parte del B&B a loro riservata. E' il tipico caso di un B&B che ha dei bilocali destinati agli ospiti nella stessa unità abitativa catastale ove anche il proprietario risede e vive, ma che con un gioco di porte che si aprono e chiudono è riuscito a creare degli spazi dotati ciascuno di camera da letto ed angolo cottura, regolarmente accatastati come tali e dotati di agibilità. Ogni ospite in pratica ha per sè una "Suite", non una semplice camera, e può cucinare nella sua propria cucina.
Questa tipologia di B&B si chiama "Self Contained" (vedi QUI il significato) ed è molto usata all'estero, anche se non vi è cenno nella normativa italiana del B&B o dell'Affittacamere. Ma per essere in regola è sufficiente, come detto, possedere almeno 2 cucine, di cui una privata del titolare (ed in cui dovrà esservi una dispensa ed un frigo per la conservazione dei cibi con tutte le caratteristiche previste dalla normativa sanitaria) nela quale l'ospite non può entrare ed un'altra di diretta pertinenza di una camera per gli ospiti, anche se questa seconda cucina di fatto consiglio vivamente di non fare figurare nella planimetria allegata alla SCIA (lasciando come risulta al catasto: "locale cucina"), per non ingenerare o insinuare dubbi nell'amministrazione Comunale, che in Italia non è esattamente propensa all'avvio di queste strutture a causa per lo più di invidie e ostacoli poste dalla lobby degli albergatori, che hanno sempre più di un piede nell'amministrazione comunale...
Comunque, ripeto, nulla vieta in diritto di effettuare questa operazione, purchè non si insinui il dubbio al Comune di stare facendo qualcosa di simile ad una "Casa Vacanza" dotata di cucina, cosa che anche se non è vera potrebbe essere usata dal Comune come escamotage per bloccare tutto.
Poi Lei potrà pubblicizzare come vuole il B&B, anche per l'uso "Self Contained".

INIZIO

UTILITA'

Normative e Leggi

Notizie e Novità

Il Blog dei B&B Italiani

SERVIZI INNOVATIVI

Finanziamenti B&B

Associazioni

DVR per B&B/Aff/CAV

Marketing on line

Servizio presentazione Scia B&B, CAV

Servizio Comunicaz. Locaz. Turistica

Assicurazione RC 35€

Hotspot Wi Fi

Internet Booking Engine

EasyCheckin

Servizio Fiscale e Legale

Consulente del Lavoro

Consulente d'arredo B&B

GDPR per B&B-INFO

GDPR-modulo richiesta

CONTATTACI
PRIVACY POLICY

Email: info@aibba.it
Tel. +39 041 731429
h. 9.30-13.00 lun-ven