Totale FAQ: 10 Ultimo argomento introdotto: Regime IVA dei minimi e compatibilità con lavoro dipendente.

FAQ comuni a B&B/Affittacamere/Case Vacanza

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FAQ1: Detraibilità IVA dei lavori di ristrutturazione nei B&B/Affittacamere/CAV

DOMANDA: E' detraibile l'IVA assolta sulle spese di ristrutturazione di immobili a destinazione abitativa adibiti ad attività di B&B/Affittacamere/Case Vacanza? 

RISPOSTA: stante l’art. 19-bis-1, lett. i), del D.P.R. n. 633/1972, l'Agenzia delle Entrate ritiene debba applicarsi la detraibilità IVA anche sulle ristrutturazioni di immobili a destinazione abitativa Informazioni
Informazioni
che sono utilizzati nell'ambito imprenditoriale dell’attività turistico-alberghiera ed in particolare come B&B/Affittacamere/Case Vacanza imprenditoriali

Vedi qui la relativa Circolare dell'Agenzia delle Entrate

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FAQ2: Attività di piccolo imprenditore ex art. 2083 c.c.

DOMANDA: sto completando la richiesta di partita iva all'agenzia dell'entrate tramite l'uso di comunicastarweb. Nel modulo per l'iscrizione alla camera di commercio è richiesta la seguente scelta:

- piccolo imprenditore
- imprenditore commerciale

Lei sa dirmi per favore come sarei inquadrato e quale scelta dovrei fare? 

RISPOSTA: è corretta la scelta "piccolo imprenditore", come per tutte le piccole strutture ai sensi dell'art. 2083 c.c. se intenderà esercitare l'attività "prevalentemente con il lavoro proprio e dei componenti della famiglia", altrimenti se avrà un numero di dipendenti uguale o maggiore del numero dei suoi familiari che saranno coinvolti nell'attività, sarà "imprenditore commerciale".

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FAQ3: Comodato gratuito e dichiarazione dei redditi

DOMANDA1: è possibile utilizzare il comodato d'uso gratuito per disporre degli appartamenti di un familiare e gestirlo, ad esempio, come B&B o Casa Vacanze o cederlo a terzi in "locazione pura" (es: 4+4 anni)? Se sì, in capo a chi poi sono imputabili i relativi redditi?

RISPOSTA: Sì è possibile gestirlo con contratto di comodato gratuito, l'operazione è perfettamente legittima, ma certamente nel caso di avvio di un'attività commerciale del tipo Bed and Breakfast/Affittacamere/Casa Vacanza il contratto di locazione da maggiori garanzie di affidabilità fiscale nei confronti dell’Amministrazione Finanziaria, perché purtroppo è poco credibile che un bene immobiliare di questo valore, che può dare redditi così elevati al comodatario/gestore, venga poi ceduto a titolo gratuito per averne il possesso.

Inoltre va fatto un distinguo dal punto di vista dell'imposizione fiscale. Se il comodatario/gestore da in "locazione pura" ex art. 1571 c.c. a terzi l'unità abitativa avuta in comodato, alla luce di recenti risoluzioni dell'Agenzia delle Entrate e degli artt. 1803 ss. del codice civile (clicca QUI per vedere) non è possibile utilizzare il comodato d'uso gratuito per disporre degli appartamenti di un familiare per poi imputare i relativi redditi al comodatario/locatore (cioè a chi riceve il bene in comodato e poi lo da in locazione); il motivo è che, a causa della previsione dell'art. 26 del TUIR, "i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall’art. 30, per il periodo d’imposta in cui si è verificato il possesso.” 

Il contratto di comodato d'uso (così come il contratto di locazione) non trasferisce diritti reali sul comodatario, ma solo diritti obbligatori, ragion per cui qualsiasi introito dovesse originarsi dall'immobile in questione che genera redditi fondiari, sarà imputabile al titolare dei diritti reali, quindi in capo al proprietario/comodante e non al comodatario/titolare dell'attività di locazione a cui è riconosciuto solo un "diritto di godimento personale" della cosa. Lo stesso succederebbe anche se invece di un comddato si facesse un contratto di affitto tra proprietario e locatore.

Al contrario, se il comodatario/gestore avvia un'attività di Bed and Breakfast/Affittacamere/Casa Vacanza o in generale avvia un'attività definita "commerciale", i relativi redditi percepiti (definiti sempre "redditi diversi" se generati fuori campo IVA e "redditi d'impresa" se generati in campo IVA) non essendo "redditi fondiari" saranno assolutamente considerati in capo al gestore del B&B/comodatario e non al comodante/proprietario, perchè non si realizza la previsione specifica per i soli redditi fondiari, prevista dall'art. 26 TUIR. Rimane solo, in questo secondo caso, la considerazione fatta all'inizio sull'opportunità di un contratto di comodato gratuito, a fronte di una redditizia attività commerciale e la credibilità nei confronti dell'AdE, cui squillerebbero tutti i campanelli d'allarme del caso...

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FAQ4: Schedine Pubblica Sicurezza e trasmissione telematica

DOMANDA: In merito all’obbligo di compilazione delle schedine di notifica ex art. 109 TULPS, abbiamo contattato la Questura. Ci hanno detto che attualmente c’è soltanto l’obbligo di comunicare con modalità informatiche le generalità dell’ospite. Non è più obbligatoria la compilazione delle schedine. Le risulta?

RISPOSTA: La compilazione delle schedine rimane obbligatoria. Questo in quanto la normativa è cambiata con l’art. 40 del DL 201/2011 così come convertito dalla L. 14 del 24.02.2012. Pur dovendo attendere la pubblicazione del Decreto del M.I. citato, la redazione delle schedine con la firma dell'ospite sulla medesima rimane obbligatoria e lo rimarrà anche dopo, mentre non lo è più l'inoltro fisico alle Questure, per cui deve collegarsi al sito web della Questura (clicchi QUI) e richiedere le credenziali d'accesso per l'inoltro dei dati relativi all'anagrafica dei clienti.
La firma del cliente sulle schedine serve per il discarico della responsabilità del gestore per i dati anagrafici ivi riportati e per l'autorizzazione al relativo trattaento dei dati personali, quindi esse vanno conservate fino a quando si trattano i dati da qualche parte del cliente (ad es. nel pc). 

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FAQ5: Attestato di Certificazione Energetica necessario nella locazione d'azienda?

DOMANDA: Mi trovo in Veneto e sono in procinto di prendere in gestione un appartamento per andarci a vivere ed aprire un Bed & Breakfast. Mi hanno detto che per presentare la SCIA al Comune per aprire l'attività devo allegare l'ACE - Attestato di Certificazione Energetica dlel'immobile, è vero?

RISPOSTA: in Veneto la presentazione dell'ACE non è necessaria. L’obbligo di allegare l'Attestato di Certificazione Energetica esiste nelle Regioni che, in attesa delle Linee Guida nazionali, hanno legiferato su questa materia, e cioè: Lombardia, Emilia Romagna, Piemonte, Valle d’Aosta, Liguria, Umbria, Province di Trento e Bolzano.
Ad esempio, in Piemonte l’obbligo di consegnare la certificazione energetica insieme ai contratti di locazione è in vigore dal 1° ottobre 2009; in Valle d’Aosta l’obbligo di mettere a disposizione o consegnare al locatario l’attestato di certificazione energetica è vigente dal 2008. In Liguria l’obbligo di allegare l’ACE al contratto di locazione anche per le singole unità immobiliari è operativo dall’8 maggio 2009. In Veneto quindi l'ACE non è necessario. 

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FAQ6: Divieto a praticare attività di Bed & Breakfast/Affittacamere/Casa Vacanze contenuto in un regolamento condominiale. 

DOMANDA: Un divieto a praticare attività di Bed & Breakfast/Affittacamere/Casa Vacanze contenuto in un regolamento condominiale vale per tutti i condòmini? E' modificabile dall'assemblea su richiesta di un proprietario?

RISPOSTA: sì, vale per tutti i condomini che ricadono nella casistica vietata dal regolamento. La giurisprudenza più recente e la dottrina ritengono che a determinare la natura contrattuale - in coerenza con i principi di autonomia contrattuale (articolo 1322 del codice civile)  - dei regolamenti  siano esclusivamente le clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive (divieto di destinare l'immobile a studio radiologico, a circolo ecc.) o comuni, ovvero quelle clausole che attribuiscano ad alcuni condomini dei maggiori diritti rispetto agli altri. Cosicché, si desume che in tal caso il regolamento condominiale abbia sempre natura contrattuale e nessuna modificazione in tal caso può essere ammessa senza il consenso unanime di tutti i partecipanti (Cass. Civ., sez. II, 14.08.2007 n° 17694). Meno vincoli possono invece essere previsti nel regolamento di natura assembleare, cioè quello preparato da uno o più condomini e sottoposto successivamente all'esame dell'assemblea che, approvandolo con le usuali maggioranze, lo rende obbligatorio per tutti i partecipanti al condominio. Con la riforma del condominio del novembre 2012 è infatti stato abbassato il quorum costitutivo di prima convocazione alla maggioranza dei partecipanti per 2/3 del valore. E' stato fissato chiaramente il quorum costitutivo in seconda seduta in 1/3 del valore. Pertanto è improbabile che si crei una unanimità in questi casi. Ne sortirebbe quindi - in questo specifico caso - un regolamento modificato che non può imporre limiti all'uso delle singole unità immobiliari comportanti restrizioni delle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva di esse, né limitare o escludere il diritto di ciascun condomino di servirsi delle cose comuni nella maniera più conveniente. In tale più ampia ottica va valutata la trasformazione dell'appartamento da uso abitativo in laboratorio dentistico, in studio medico o in attività similari. Cosicché, si desume che il regolamento condominiale non ha sempre natura contrattuale (Cass. Civ., sez. II, 14.08.2007 n° 17694).

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FAQ7: Barriere architettoniche per disabili nelle strutture ricettive extralberghiere. 

DOMANDA: sono intenzionato ad aprire un'attività di casa vacanze a Roma ma ieri è apparsa la notizia di uno stop ad affittacamere e bed & breakfast non accessibili ai disabili da parte del Consiglio di Stato. Purtroppo la mia futura casa vacanze non si riuscirebbe ad adeguare e sarei costretto a rinunciare. Mi chiedevo quindi se avevate, cortesemente, notizie in merito per decidere sul da farsi.

RISPOSTA: Il Decreto Ministeriale - Ministero dei Lavori Pubblici 14 giugno 1989, n. 236 prescrive che l'immmobile residenziale (anche adibito ad attività ricettiva) sia soggetto a tutti gli accorgimenti strutturali previsti dal Decreto stesso per garantire l'accessibilità agli spazi vitali dell'immobile se;
- essi sono nuovi (costruiti dopo il 1989) o,
- se antecedenti al 1989, sono stati "ristrutturati" dopo il 1989. Per ristrutturazione di edifici si intende la categoria di intervento definita al titolo IV art. 31 lettera d) della legge n. 457 del 5.8.1978.

Qualora lei abbia in mano un appartamento non nuovo e non ristrutturato, ma magari solo interessato da una "manutenzione" senza modifiche di interni (chieda al Suo geometra) allora non vedrà imposto dalla ASL (organo competente a decidere) alcun vincolo in tal senso.
Quasi sempre comunque, per prassi, la materia dell'abbattimento barriere architettoniche riguarda solo gli Affittacamere, non toccando mai nè i B&B nè le Case Vacanza nè le attività ricettive gestite senza P. IVA;  ma è una prassi, non una legge: la legge ha solo i due criteri su citati.

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FAQ8: Opzione non possibile sulla cedolare secca per il proprietario che affitta ad imprese.

DOMANDA: Buongiorno, dovrei stipulare un contratto di locazione transitoria con il proprietario di un' appartamento per poi utilizzarlo come casa vacanze (con P. IVA o senza P. IVA è lo stesso). Il contratto cosi stipulato tra me (impresa) e il proprietario potrà essere registrato con la cedolare secca?

RISPOSTA: L'opzione per tale regime della "cedolare secca" spetta esclusivamente al locatore (persona fisica) titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull'immobile, per contratti di locazione aventi per oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze locati per finalità abitative. Restano escluse quindi le società, mentre i proprietari di immobili possono optare per la cedolare secca per contratti conclusi con privati (senza IVA) purché la destinazione abitativa risulti dal contratto di locazione.

La Circolare n.26 del 01.06.2011 dell’AdE, vedi qui, al punto 1.2 pag. 6 specifica in particolare che "Il regime della cedolare secca può trovare applicazione in relazione ai contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo locati per finalità abitative e le relative pertinenze.”  (…) "Esulano dal campo di applicazione della norma in commento, i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative e di collaboratori e dipendenti. Sono altresì esclusi dall’applicazione della norma in commento anche i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo.”
Pertanto da queste specifiche della circolare dell'Agenzia delle Entrate si evince che l'utilizzo della cedolare secca da parte del proprietario che le affitterà l'appartamento con contratti tipo transitorio potrà essere esercitata solo se lei eserciterà una "locazione pura" secondo il codice civile e senza serviziaggiuntivi quali biancheria e pulizia, con adeguati contratti di locazione secondo legge (maggiori info: scrivi a info@aibba.it) e non eserciterà attività di Casa Vacanza con Scia presentata al Comune. Perché si tratta in tal di attività d’impresa.
Nel suo caso purtroppo quindi il proprietario non potrà esercitare l’opzione per la cedolare secca. Potrà farlo solo se Lei opererà con affitti in “locazione pura”.

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FAQ9: Regime IVA su ristrutturazioni di immobili ad uso civile abitazione detenuti da privati e da imprese

DOMANDA: Buongiorno,  il mio commercialista mi dice che i lavori devone essere fatturati al 22% perché si tratta di una società.
Vorrei sapere se questo è esatto, e se non ci sono delle particolarità legate al tipo di attività o al fatto che sia una società?

RISPOSTA: L''applicazione dell'IVA al 10% dipende dal tipo di intervento che viene fatto. Se si tratta di manutenzione ordinaria o straordinaria l'IVA va al 22%, se si tratta di restauro e risanamento va sempre al 10%. Va verificato con chi segue i lavori il tipo di intervento programmato e in base a quello si richiederà e no ai vari fornitori l'applicazione dell'IVA agevolata al 10%. I privati beneficiano del 10% anche sulla manutenzione ordinaria e straordinaria mentre le aziende solo su restauro e risanamento.

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FAQ10: Regime IVA dei minimi e compatibilità con lavoro dipendente (aprile 2015).

DOMANDA: Buongiorno,  vorrei iniziare un B&B con il regime "dei minimi", quindi con apertura di partita iva. Vorrei sapere solo se è compatibile con il fatto che percepisco un reddito da lavoratore dipendente di oltre 50 mila euro lordi annui.

RISPOSTA (con il contributo dello Studio Narducci): facciamo un po' di chiarezza perchè con il fisco attuale è facile fare confusione.
Ad oggi come regimi agevolati esistono:

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