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Benvenuti in AgICAV&AIBBA Le Agenzie professionali nazionali di consulenza, formazione e marketing per il Bed and Breakfast, la Casa Vacanze e l'Affittacamere in Italia |
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Benvenuti in AgICAV&AIBBA Le Agenzie professionali nazionali di consulenza, formazione e marketing per il Bed and Breakfast, la Casa Vacanze e l'Affittacamere in Italia |
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Totale FAQ: 14 ultimo argomento introdotto: Posso fornire biancheria e pulizie agli ospiti in locazione pura? |
di Stefano Calandra
FAQ1: Tre monolocali: fare affittacamere o CAV?
DOMANDA: Sono titolare di un affittacamere di Mantova. La mia ospitalità potrebbe essere come quella di un B&B ma in realtà per motivi di correttezza legislativa sono affittacamere. Cerco informazioni riguardanti la possibilità che una persona possa aprire un affittacamere in una struttura dove ci sono tre monolocali ognuno con cucina. E' possibile avere più di due appartamenti nello stesso stabile e che cosa si intende per appartamento? Pensavo d'avere le idee chiare ma credo ci sia qualcosa che non mi torna. Io sono vostra socia e vorrei avere chiarezza nel rispetto del mio lavoro e di quello di chi fa le cose fatte bene e poi si trova a dover confrontarsi con gente che usa mille sotterfugi per fare più di me.
RISPOSTA: La L.R. 11 settembre 1989, n. 45. - Disciplina delle strutture ricettive turistiche alberghiere complementari, che vige in Lombardia, così recita:
TITOLO IV. ESERCIZI DI AFFITTACAMERE Art. 15. Definizione di affittacamere1. Sono "esercizi di affittacamere" le strutture composte da non più di sei camere, con una capacità ricettiva non superiore a 12 posti letto, ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile, nelle quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari ai clienti. Il caso da Lei paventato riguarda la distinzione tra unità abitative complete di cucina, create di fatto ed unità abitative complete di cucna, create di diritto. Nel caso "di fatto", chi apre un affittacamere in Lombardia può predisporre 6 camere doppie, anche con angolo cottura eventualmente, purchè vi siano i mq necessari per legge nella camera (vedi vademecum allegato). Quest'ultima si trasformerebbe, in tal caso, in una specie di monolocale. Le sei camere (o sei monolocali con cucina), in questa situazione "di fatto" si devono inserire in un max n. di appartamenti accatastati A1-A11 pari a due e nello stesso stabile (è la situazione "di diritto"). Pertanto se i tre monolocali che Lei ha citato fossero tre unità abitative "di fatto", insistenti su tre unità abitative di diritto, ossia accatastate come tre appartamenti separati, ancorchè nello stesso stabile, il gestore dei tre monolocali avrebbe contravvenuto alla norma che richiede un max di appartamenti pari a due per quell'affittacamere.
Nè sarà possibile per lo stesso titolare aprire un altro affittacamere nello stesso stabile, perchè ciò significherebbe aggirare la norma. La soluzione, in quel caso sarebbe di aprire una gestione di 3 appartamenti turistici, ossia la Cd. "Casa Vacanze":
TITOLO V. CASE ED APPARTAMENTI PER VACANZE Art. 18. Definizione di case ed appartamenti per vacanze 1. E' definita tipologia ricettiva residenziale non alberghiera quella riguardante: case ed appartamenti per vacanze quali strutture ricettive gestite in modo unitario, in forma imprenditoriale ed organizzate per fornire alloggio e servizi, con contratti aventi validità non superiore a tre mesi consecutivi e non inferiori a sette giorni, in unità abitative composte da uno o più locali arredati e dotati di servizi igienici e di cucina e collocate in un unico complesso o in più complessi immobiliari (1). 2. Le case ed appartamenti per vacanze si considerano gestiti in forma imprenditoriale, quando il soggetto abbia legittimamente la disponibilità, anche temporanea, di un minimo di tre appartamenti situati nel medesimo territorio comunale. Veda a tal merito tutto l'articolo di legge alla pagina del sito web AIBBA: clicchi qui
FAQ2:Codice apertura partita IVA
DOMANDA: Gradirei sapere il codice con il quale devo aprire la PARTITA IVA per la gestione di case Vacanza.
RISPOSTA: Il
codice attività corretto per l'apertura della partita iva è il
55.23.4 valido per le attività di "affittacamere per brevi soggiorni,
case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence".
FAQ3:Trattamento Fiscale di Appartmenti Turistici
DOMANDA: Trattamento Fiscale di Appartmenti Turistici. Appartamento Turistico con clientela settimanale reperita attraverso agenzia che li vende con i consumi inclusi (acqua, condominio, luce etc etc ) specificando nel prezzo la disponibilità della biancheria. La Agenzia Trattiene per sè un percentuale e gira al proprietario la differenza “Attività” praticamente attiva da aprile ad ottobre. Il contratto per uso turistico viene firmato dall’ospite ed è espressamente indicato che il proprietario non fornisce la biancheria e la pulizia . La biancheria viene richiesta dall’ospite che se ne fornisce a nolo presso una agenzia esterna . Il contratto non necessita di registrazione, poiché l’uso non supera i 30 giorni Domande: Questa attività può essere considerata attività commerciale occasionale ? Possono essere detratte le spese strettamente inerenti e riportare solo ricavi e spese nel Rigo D4 colonne 1 (ricavi) e 3 (spese) del 730? Nel caso che il fisco consideri la attività come commerciale non occasionale…a quale sanzione o a cosa si va incontro , ammesso che si sia fatta una dichiarazione veritiera in termini di ricavi e di spese ? Nel Caso che la risposta alla domanda precedente sia negativa è possibile aprire una Partita IVA ? Nel Caso di partita IVA come Ditta Individuale come considerare l’appartamento (che è di proprietà) ? Devo dichiararlo come appartmento tenuto a disposizione nel quadro fabbricati ed aggiungere la “rendita catastale rivalutata” ai redditi della “ditta individuale”? Oppure la rendita catastale rivalutata (e l’ICI) diventano dei costi della Ditta Individuale al pari dei consumi, del fitto della biancheria e quant’altro? Se al posto di creare una Ditta individuale costituissi insieme ad un socio con identica attività una srl, gli appartamenti potrebbero essere conferiti in uso alla società e se si in che modo e da chi dovrebero essere dichiarati?
RISPOSTA: NEL PDF LINKATO, CLICCA QUI per leggerlo
FAQ4: Si può dare in locazione un immobile, dopo averlo acquistato con le agevolazioni fiscali " prima casa"?
DOMANDA: Volevo sapere se è possibile dare in locazione un immobile,..dopo averlo acquistato usufruendo delle agevolazioni..fiscali per l' acquisto di prima casa, senza perdere le agevolazioni stesse. ..In altre parole, se la persona che ha acquistato ivi fissa la residenza - come richiede la legge per il godimento delle agevolazioni prima casa - ci sono cause ostative all'affitto della medesima abitazione a terzi per periodi temporanei?
RISPOSTA: Ai fini dell'applicazione delle agevolazioni c.d. ''prima casa'', la nota II-bis all'art.1, tariffa parte 1, del D.P.R. 131/86, che disciplina la materia, prevede che, oltre al rispetto delle altre condizioni, l'acquirente stabilisca entro 18 mesi dall'acquisto la propria residenza nel comune dove é ubicato l'immobile oggetto dell'agevolazione o che in tale comune egli svolga la propria attività. La normativa vigente, quindi, non prevede che l'unità immobiliare agevolata sia destinata ad abitazione principale dell'acquirente e che ivi stabilisca la residenza, ma è sufficiente che egli abbia o stabilisca, entro 18 mesi dall'acquisto, la propria residenza nel comune dove è situata l'unità abitativa oggetto dell'agevolazione o che in tale comune svolga la propria attività. In tal senso non costituisce motivo di decadenza dall'agevolazione in oggetto lo stato di locazione dell'immobile agevolato. La documentazione tributaria citata è disponibile sul sito dell'Agenzia delle Entrate.
FAQ5: Materiale richiesto per consulenza e business plan
DOMANDA: La mia famiglia ed io vorremmo avviare una attività di casa vacanza (o residence) in una zona periferica di Verona; avremmo bisogno, quindi, di una cosulenza relativa alla reale fattibilità del progetto ossia l' elaborarezione di un business planning.
RISPOSTA: Per l'elaborazione di un business plan avremmo bisogno delle seguenti informazioni:
Fotografie dello stabile
Una planimetria catastale o comunque progetto di realizzazione su pianta
caratteristiche dell'abitazione: numero di appartamenti, numero di camere, numero di letti
servizi che lei intenderebbe offrire con l'attività (es: pulizie, con quale frequenza, eventuale cestino colazione)
Se vuole o meno aprire una Partita IVA.
FAQ6: Gestire un appartamento ad uso turistico senza licenza comunale di Casa Vacanze: è possibile (in Lombardia)?
DOMANDA: Presto inaugurerò ad
aprile un affittacamere a Milano. Avendo anche ristrutturato un
appartamento nella stessa proprietà, provvisto di cucina, vorrei
inserirlo all'interno della mia attività per soggiorni prolungati (uso
residence, per intenderci). il Comune di Milano mi ha detto che, se
si ha la cucina, si rientra nella licenza di Casa Vacanze e che, per
avere questa licenza, bisogna avere minimo 3 appartamenti dotati di
cucina. a questo punto, vorrei sapere:
1) se questa informazione é corretta
2) se c'é qualche altra licenza che potrei prendere, oltre a quella
di Affittacamere (che ho già) per inserire questo appartamento
all'interno
dell'attività.
RISPOSTA:E' sempre possibile l'apertura di una o due unità ammobiliate ad uso turistico, il cui iter di apertura non segue il dettame della L.R. n. 15 2007 (clicchi qui) che prevede solo l'apertura di Case Vacanza da tre unità in su. Per iniziare l'attività basterà esercitare l'affitto con tutti i crismi previsti dalle leggi vigenti e dal Codice Civile che AIBBA/AgICAV e Confedilizia hanno riassunto e che sono:
Non servirà pertanto alcuna licenza comunale per l'apertura di una o due unità ammobiliate ad uso turistico. Il Comune di Milano Le ha risposto pertanto solo per quanto di competenza, non potendo dirle di aprire un'attività senza licenza.Tenga presente che la stessa legge, all'art. 41 spiega come l'Affittacamere possa essere esercitato in un numero massimo di due unità abitative accatastate separatamente ma nello stesso stabile, per max 6 camere e 12 letti: per cui, qualora il "collage" di 4 camere + appartamento non superi le caratteristiche citate:
Lei potrà chiedere l'accorpamento alla licenza di Affittacamere dell'unità supplementare, con vantaggi legati alla gestione IVA dei costi ed alla trasparenza fiscale in generale.
FAQ7: Contratti di affitto ed adempimenti per aprire una CAV e Appartamenti ad uso turistico
DOMANDA: Vorrei avere maggiori informazioni riguardo gli adempimenti per aprire una CAV
RISPOSTA: L'apertura di una Casa vacanze si può effettuare esclusivamente mediante gestione societaria (ditta individuale o società) da 3 unità in su (per il Veneto: 4). La legge regionale di riferimento della Sua regione è rintracciabile alla pagina "Normative e Leggi" del sito AIBBA. Allora, se si abbia in gestione un numero inferiore a tre appartamenti, qual è la formula giuridica da utilizzare (una o due unità)? Si dovrà optare per l'apertura di una o due unità ammobiliate ad uso turistico, il cui iter di apertura non sempre segue il dettame della Legge regionale della Vs. regione, che prevede di solito solo l'apertura di Case Vacanza da tre unità in su, ma basterà esercitare l'affitto con tutti i crismi previsti dal Codice Civile e da AgICAV e che sono:
Da leggere anche i seguenti documenti: Vademecum minimi di legge, Contratto di locazione WEEK-END, Trattamento fiscale delle CAV, Vademecum delle CAV
| INIZIO |
FAQ8: B&B e Videosorveglianza con Telecamera
DOMANDA: Gentile segreteria, ho finalmente finito la ristrutturazione dell'immobile che vorrei destinare a struttura ricettiva extralberghiera e vorrei mettere una telecamera sulla porta di ingresso rivolta solo alla porta di entrata. sono molto dubbiosa e non vorrei incorrere in sanzioni da parte del garante della privacy. Posso sapere se ci sono dei precedenti e se altri hanno avuto lo stesso mio problema?
RISPOSTA: In linea generale a seconda dell'angolo di visuale della videocamera, si può dire che:
- Se la videocamera è rivolta all'interno della propria abitazione
nessun problema fatto salva l'applicazione di un cartello per gli ospiti
che segnala l'area come videosorvegliata ed indica il titolare del
trattamento dei dati e le finalità della videosorveglianza;
- Se la videocamera è rivolta all'esterno dell'abitazione (come
sembrerebbe nel caso di specie) l'area oggetto della visione deve essere
strettamente limitata all'ingresso dell'appartamento e non deve essere
assolutamente rivolta verso le aree comuni. In modo più semplice la
videocamera potrebbe riprendere solo chi si trova sulla soglia della
porta (e deve entrare nell'abitazione) e non un'area comune quale può
essere considerato il pianerottolo od il corridoio di un condominio (in
tal modo infatti verrebbe limitata la libertà di movimento delle
persone) Anche in questo caso, in prossimità della videocamera, va
apposto il cartello di area videosorvegliata, indicando il titolare del
trattamento dei dati e le finalità della videosorveglianza.
- Se la videocamera è rivolta verso l'entrata comune (ad esmpio
portone condominiale) ciò non è consentito in quanto ci vorrebbe
l'assenso di tutti i condomini. Necessario anche in questo caso il
cartello con le indicazioni sopra richiamate.
Si ricorda infine che l'eventuale registrazione dell'immagine va
mantenuta solo per un massimo di 24 ore successive alla stessa (in casi
straordinari sino a 7 gg); dopo deve essere cancellata in quanto non si
possono conservare per un periodo indeterminato tali immagini. Inoltre
la videosorveglianza, così come tutti gli altri mezzi che possono
incidere sulla privacy delle persone, deve essere utilizzata in maniera
proporzionata alle reali esigenze della persona che se ne avvale, per
finalità espressamente indicate, senza venga compromessa per futili
motivi la libertà delle persone.
FAQ9: Come aprire una CAV a Roma
Ecco di seguito alcune informazioni utili per l'apertura e la gestione di una CAV a Roma:
1) Come avvengono i controlli da parte del Comune ?
R:Ogni comune ha le sue regole, pertanto è
opportuno rivolgere questa domanda direttamente a loro.
Dal sito del Comune di Roma, ho preso questo orario :
LO SPORTELLO UNICO PER LE ATTIVITA' RICETTIVE RICEVERA' IL PUBBLICO CON PRENOTAZIONI NUMERICHE:
BED & BREAKFAST E CASE VACANZA
Martedì, Mercoledì e Giovedì dalle ore 9,00 alle ore 12,30 massimo n. 20 prenotazioni
- Gli utenti con i numeri da 1 a 10 saranno ricevuti entro le ore 11,00
- Gli utenti con i numeri da 11 a 20 saranno ricevuti dalle ore 11,00 alle ore 12,30
- Il Giovedì pomeriggio dalle ore 14.30 alle ore 17,00 massimo n. 10 prenotazioni
I numeri saranno distribuiti presso la Portineria, nelle giornate di ricevimento del pubblico, la mattina dalle ore 8,45
2) Norme richieste dalla ASL per la cucina
R : La cucina è considerata un locale accessorio e
disciplinata secondo il Regolamento Regionale n.16. Non occorre
fare domanda alla ASL perchè questo è previsto solo per gli affittacamere
dove cucinano e servono il pasto. Inoltre la colazione per le case
vacanze non è obbligatoria,
puoi mandarli al bar o se vuoi offrire una migliore ospitalità far
trovare loro la colazione comprata al bar. Quando farai la
ricevuta di
pagamento del pernotto, la colazione viene messa a parte e devono
pagare solo quanto pagato da te. (mi ero sbagliata circa
la cucina)
3) Comunicazione degli ospiti al commissariato + modulistica
R: E’ obbligatorio da parte
del gestore compilare le apposite schede di notificazione ( Buffetti
mod. 8042P ) con i dati anagrafici degli ospiti e consegnarne una
copia, entro 24 ore dall’arrivo di questi ultimi, alla locale autorità
di pubblica sicurezza ( Questura o Carabinieri). Se non
si ottempera c'è una sanzione penale (si corrisponde una sanzione
pecuniaria ma compare sulla fedina penale). Potresti anche
recarti presso la polizia municipale e chiedere a loro
come fare. Inoltre molti commissariati hanno questo servizio on line,
quindi registri la tua attività e poi con inserisci tutti i dati
direttamente da casa via web. Chiedi a loro se c'è a Roma .
4) Problemi con il condominio
R: Dallo Statuto condominiale deve risultare che
non è fatto divieto di queste attività di case vacanze. Quindi
rileggilo o se vuoi puoi venire da me nei giorni di ricevimento e lo
leggiamo insieme. Se non c'è il divieto nello statuto, ma
successivamente qualcuno si lamenta, ricorda che ci deve essere
l'unanimità di tutti i condomini per impedire tale attività. Ti
consiglio però di mantenere buoni rapporti con il vicinato, di spiegare
loro che gli ospiti sono clienti selezionati, che la tua
attività è inserita in diversi motori di ricerca dove possono vedere
che è una attività assolutamente pulita e lecita.
5) Quanto tempo hai per adeguarti, qualora
nella dichiarazione di classificazione in scadenza il 30 giugno
dichiare di avere una classificazione superiore?
R: Questo lo sapremo quando uscirà il Regolamente Regionale n. 16 con le opportune modifiche.
6) Avere o meno un contratto di lavanderia.
R: Non è obbligatorio, ma ti consigliamo di rivolgerti ad una
lavanderia industriale (risparmi molto di più rispetto a lavarle in
casa) oppure puoi optare per l'affitto della biancheria.
FAQ10: Gestire un appartamento con/senza P. IVA
DOMANDA: Gentile segreteria, non ho capito una cosa: le casa vacanze comportano l'apertura di una partita iva o possono essere gestite in forma non imprenditoriale?
RISPOSTA: In linea generale si può dire che:
La gestione di un
appartamento turistico sotto forma di affitti semplici per periodi lunghi
secondo il Codice Civile delle Locazioni (contratti transitori 1-18 mesi, 4 anni
+ 4) può essere fatta sempre senza P. IVA.
La
gestione sotto forma di Casa Vacanze con licenza del Comune può essere fatta con
o senza P. IVA a seconda della Regione in cui si trova.
Generalmente, inoltre, la gestione di uno o due appartamenti al
massimo per brevi periodi ad uso turistico è consentita anche senza
apertura di P. IVA, che diventa sempre obbligatoria con la gestione di 3 o più
unità. Nella maggior parte delle regioni italiane questa modalità è sempre
riassorbita dalla modalità n. 2, quindi spesso necessita della licenza
comunale.
FAQ11: Domande varie su Cedolare Secca
DOMANDA1: Gentile segreteria, se il proprietario privato (senza
P. IVA) di un appartamento, da in locazione, poniamo, con un contratto 9+9
oppure un transitorio a 18 mesi ad una ditta che poi gestisce come casa vacanze
con p. IVA, il proprietario può utilizzare la cedolare secca oppure no per
pagare le imposte su questo reddito, per il fatto che si rapporta con una ditta
(il conduttore)?
RISPOSTA: No, al momento in tal caso non può utilizzare il regime della cedolare secca. La normativa che ha istituito la cedolare secca è l'art. 3 d.lgs 14 marzo 2011 n. 23.. La legge effettivamente non parla e non esclude l'applicazione della cedolare secca nel caso in cui il conduttore sia una ditta, ma esclude solo il caso in cui il locatore agisca in qualità di impresa.
Ma c'è una circolare dell'agenzia delle Entrate, la n. 26 del 1 giugno 2011, che dice che invece la cosa non è possibile.
La situazione ad oggi quindi prevede che si possa affittare tra privati in regime di cedolare secca un immobile ad uso abitativo e il conduttore in tal senso puà gestire una cav o b&b non imprenditoriale.
Tuttavia, come detto la norma non esclude che il conduttore possa essere un impresa, è la circolare dell'agenzia delle entrate che lo esclude (è una interpretazione non è legge) per cui non è detto che ci sia un cambio di rotta in futuro su questa questione.
DOMANDA2: Gentile segreteria, se paga la cedolare secca quando la paga? con la dichiarazione dei redditi oppure entro un mese all'agenzia delle Entrate, posto che dovrebbe pagare la cedolare in luogo dell'imposta di registro (che si paga appunto entro 30 gg. dalla stipula)?
RISPOSTA: La pagano nella dichiarazione dei redditi annuale
DOMANDA3: Gentile segreteria, sono titolare di una casa vacanza, un appartamento in affitto per il quale pago un canone mensile di 900 euro più le spese. Nella prossima dichiarazione dei redditi è possibile scegliere la cedolare secca per le case vacanza e per affitti di così brevi durata (senza ovviamente registrazione)?
RISPOSTA: Purtroppo nei casi di sublocazione come il suo non è possibile optare per la cedolare secca essendo questa un'opzione concessa solo ai proprietari di immobili;
DOMANDA4: Gentile segreteria, sono il
proprietario di un appartamento turistico senza P. IVA, che affitta
quindi anche per brevi periodi per una parte dell'anno: posso avvalermi
del regime di cedolare secca o devo per forza invece pagare i redditi
rispetto al proprio scaglione IRPEF? Cioè, in altre parole, tale
regime è utilizzabile solo nel caso di contratti 4+4 anni o
anche per affitti brevi? In caso di risposta affermativa, se passo alla
P. IVA posso continuare ad utilizzare qusto regime? Posso usarlo anche
se dovessi prendere in gestione un altro appartamento, ad esempio
prendendolo in affitto?
RISPOSTA: E' possibile in entrambi i casi (brevi o lunghe affittanze) utilizzare il regime di cedolare secca del 21% di imposizione fiscale su questi redditi da locazione, ma i tre requisiti principali per poterne beneficiare sono 1) può beneficiarne solo il proprietario dell'appartamento, 2) può beneficiarne solo chi esercita senza apertura di P. IVA. 3) può beneficiarne solo chi affitta a privati, non a ditte: chi affitta a ditte dovrà dichiarare quel reddito tra i "redditi commerciali occasionali."
FAQ12: Gestire un appartamento con/senza P. IVA in Toscana
DOMANDA: Gentile segreteria, chiedo se con due appartamenti in Toscana è consigliabile fare la SCIA in comune e prendere la P.IVA oppure no?
RISPOSTA: In linea generale si può dire che con due appartamenti Lei non è obbligato a fare la SCIA, dipende secondo me dalla Sua necessità di scaricare costi. I costi si possono scaricare se Lei apre P. IVA, altrimenti no e se apre P. IVA deve obbligatoriamente fare la Scia al Comune.
Finchè rimane nell'alveo della non imprenditorialità certamente il vantaggio è che, pur non potendo imputare costi fiscalmente potrà però usufruire della cedolare secca del 21% (se l'alloggiato non ha partita IVA), quindi pagherà imposta solo per il 21% chiuso, bloccato. L'onere, in tale caso, è però quello di redigere obbligatoriamente un contratto con ogni inquilino, senza eccezioni, al fine di poter avere la pezza giustificativa per il pagamento di questa imposta ridotta. Il contratto va fatto a norma di legge (io ho dei fac simile di contratto che servono a tale caso) e registrato all'AdE se supera i 30 gg. Inoltre bisogna fornire la generalità degli alloggiati entro 48 h. alla Questura e informarsi presso il Comune per il pagamento della Tassa di soggiorno e alla Provincia (APT) se eventualmente è dovuta la dichiarazione degli alloggiati ai fini ISTAT. Infine dovrà farsi dare la liberatoria per la privacy da ogni alloggiato.
Modalità ben spiegate di questa burocrazia sono riportate nella guida che do ai miei abbonati.
FAQ13: Casa Vacanza o locazione pura ai turisti?
DOMANDA: Mio padre è il proprietario dell'appartamento di cui abbiamo chiesto l'autorizzazione (SCIA) per l'affittanza per uso turistico non classificata. È la nostra casa di vacanza e saltuariamente l'affittiamo a ospiti stranieri che troviamo attraverso i siti di homeaway e similari. Ci domandavamo se possiamo evitare tutta la burocrazie derivante dalla SCIA, chiudere quindi l'attiivtà ed affittare a turisti senza SCIA al Comune.
RISPOSTA: L'esercizio di ricettività per TURISTI in appartamenti nelle varie regioni italiane è regolata obbligatoriamente per legge regionale. E' necessario presentare una Scia (Segnalzione Certificata inizio attività) al Comune. In realtà è possibile in linea teorica affittare un appartamento anche ad uso turistico senza Scia, seguendo i dettami degli artt. 1571 e ss. del Codice Civile e OBBLIGATORIAMENTE senza alcuna prestazione aggiuntiva alla mera fornitura dell'appartamento (quindi: la cd. "locazione pura") e quindi tenendo fuori dal canone pattuito tutte le spese di utenze (luce, acqua, gas) - che dovranno essere riconosciute fuori dal canone previsto dal contratto - e senza fornire nè pulizie nè biancheria.
Questa soluzione è però a volte di difficile realizzazione, perché in un mercato competitivo come quello di una città d'arte non è attrattivo x il Turista una locazione pura per brevi periodi e risulta difficile il conteggio utenze o perché comunque è spesso richiesto un servizio di pulizia o altri servizi. Per questo motivo si opta per la Scia di Casa Vacanze al Comune, per poter fornire recapito all'arrivo, pulizie, biancheria e utenze (tuitte cose richieste dalla Licenza di Casa Vacanze o Appartamento Ammobiliato) in un prezzo omni-comprensivo, più facilmente presentabile e commercializzabile, alla luce del sole, con licenza comunale.
Se prendete questa strada della "locazione pura" seguite i consigli qui sotto esposti.
In una locazione fino ad un mese potete usare i contratti "week end" o "Casa Vacanze" (per gli abbonati è disponibile un fac simile di contratto (clicca QUI per abbonarti)
In una locazione da 1 un mese a 18 mese per legge potete usare i contratti "Transiori" ed in tal caso il motivo stesso (lavoro, studio, turismo) va dichiarato nel contratto di tipo.
Lo scaglione successivo riguarda i contratti ordinari ad uso abitativo 4 + 4 anni.
I contratti di durata superiore al mese va registrato. Non siete poi soggetti alla burocrazia di rito per i soggiorni turistici: ISTAT, privacy, comunicazione PS non vanno fatti, a meno che non lo richieda la legislazione regionale: ad esempio in Emilia Romagna è obbligatorio comunque adempiere alla PS e ISTAT e "comunicare" al Comune che si inizia ad affittare, non con una SCIA, ma con una semplice lettera.
I redditi conseguenti andranno peró dichiarati o con cedolare secca 21%; ovvero con scaglione normale Irpef se i redditi complessivi del percettore di redditi in famiglia che è anche locatore di questo appartamento non supera i 30.000€.
FAQ14: Iva obbligatoria per le case vacanza?
DOMANDA:
Le case vacanza non possono beneficiare dell’esenzione Iva nel
momento in cui si offrono servizi equiparabili a quelli degli hotel,
come il cambio di biancheria e la pulizia dell’immobile. È
quanto stabilito da una sentenza della Corte di cassazione con
l’ordinanza n. 6501 del 19 marzo 2014. - See more at: http://www.visureitalia.com/smartfocus/case-vacanza-niente-esenzione-iva/#sthash.PRo54t8h.dpuf
E’ vero?
RISPOSTA: tengo a
precisare che la frase riportata: "Le case vacanza non possono
beneficiare dell’esenzione Iva nel momento in cui si offrono
servizi equiparabili a quelli degli hotel" apparirebbe inesatta.
Proprio alla luce della citata ordinanza della Corte di Cassazione (ordinanza n. 6501 del 19 marzo 2014)
le case vacanza non sono affatto obbligate ad aprire P. IVA per il solo
fatto che forniscano servizi accessori quali ad es. biancheria e
pulizie alla mera locazione, ma sono tenuti i gestori di queste soltanto a dichiarare dei redditi che non possono qualificarsi come "da locazione".
Scrive infatti la Corte: "Si deve affermare il principio che
nell’ipotesi di concessione in godimento di un immobile arredato
accompagnata dalla prestazione di servizi non direttamente inerenti al
godimento della res locata (come la climatizzazione o la
somministrazione di acqua, luce e gas), ma di carattere personale (come
le pulizie od il cambio della biancheria) - il rapporto, specialmente
se si inserisca in un attività avente ad oggetto la cessione di
una pluralità di immobili, non è qualificabile come
locazione immobiliare ai sensi e per gli effetti dell’articolo
10, punto 8, d.p.r. 633/72”.
Alla luce di questo non appare l'obbligatorietà della P. IVA, ma solo della diversa configurazione dei redditi, che non possono essere redditi da locazione.
E infatti già l'AdE, in apposito parere, si era già pronunciata in merito, specificando che "in
linea di massima" fino alla gestione di 2 unità immobiliari con
servizi di biancheria e pulizie, è possibile una gestione senza
P. IVA ed i relativi redditi sono da configurarsi come redditi
"Diversi" nell'apposito quadro della dich.dei redditi. Per leggere la
circolare dell'AdE vedete: http://www.aibba.it/documenti/parereAGENTRATE2appartamsenzaiva2008.pdf .
FAQ15: Posso fornire biancheria e pulizie in locazione pura ai turisti?
DOMANDA:
Buongiorno, per varie ragioni debbo per forza ripiegare sulla soluzione "locazione pura".
Non sono però certo che la principale limitazione di questa
soluzione (non è possibile fornire la biancheria) sia
insormontabile. Innanzitutto la ordinanza 19 marzo 2014, n. 6501 della
CORTE DI CASSAZIONE fa riferimento al servizio di "cambio della
biancheria" e non alla sola fornitura iniziale di lenzuola e
asciugamano che, per periodi che vanno da 3 a 7 giorni, come nel mio
caso, non verranno mai cambiati. Le lenzuola, inoltre possono essere
rese semplicemente disponibili senza che il letto sia stato preparato.
Anche Il "servizio di pulizia" può non costituire un problema,
sia perchè durante la premanenza non lo prevedo, sia
perchè si può inserire nell'accordo con il cliente la
clausola che lasci la casa nelle stesse condizioni in cui la ha
trovata. Se poi non lo fa è ovvio che deve intervenire il
gestore, ma non in base ad un impegno di servizio nei confronti del
cliente. E' corretta questa interpretzione?
Poi vorrei capire che interesse potrebbe avere l'Agenzia delle Entrate
a contestarmi una infrazione, con la locazione pura pagherei comunque
l'IRPEF dovuta per la locazione, più o meno la stessa aliquota
prevista per redditi commerciali occasionali. Il caso contestato alla
signora citata nell'ordinanza è diverso, si trattava di gestione
di molti immobili, per la quale è prevista l'imposizione
dell'IVA, configurandosi così una evasione totale dell'imposta.
La ringrazio per l'attenzione e spero che possa darmi il suo parere.
RISPOSTA:
Preliminarmente mi occorre rilevare che la citata giurisprudenza della
Cassazione parla al contrario sia della biancheria sia del riassetto
dei locali (pulizie): “(…) prestazione di servizi
personali, quali il riassetto del locale stesso e la fornitura della
biancheria da letto e da bagno”.
Per quanto riguarda le pulizie finali, è evidente che
nell'attività extralberghiera dell tipo appartamenti turistici
con Scia al Comune, queste vengano svolte più volte durante il
soggiorno o su richiesta degli ospiti o perché viene già
offerto nel prezzo. I “Servizi
personali” (Cass. 6501/2014) in questo senso come le pulizie
finali o la fornitura della biancheria non sono parte mai del contratto
di locazione pura, ma rimangono sempre comunque al di fuori, né può essere esplicitato alcun compenso per queste.
Non è certo un problema di gettito
IRPEF, quindi, perché esso è sempre garantito sia dalla
locazione pura che dalle Case Vacanza. Ma si tratta di infrazione alla
normativa regionale, per la quale sono previste sanzioni (ex art. 55
L.R. Lazio 13/2007) tra i 2.500 ed i 5.000 EUR più la chiusura
della locazione; sanzioni comminabili dalla Polizia Municipale su
mandato regionale, come già accaduto a miei assistiti più
volte.
Le garantisco che dopo l’esperienza e la casistica consolidata
che mi si presenta sotto gli occhi da 15 anni, come ben spiegato anche
nella guida passo dopo passo degli abbonati, la locazione pura è
sempre al margine con l'attività turistica extralberghiera - che
è normata in via esclusiva dalle regioni - per
l’inevitabilità che spesso si attua di somministrare
"servizi personali” agli ospiti.
Né d’altra parte la locazione pura ex artt. 1571 e ss.
cod. civ. ha mai citato di possibilità di offrire servizi
accessori dal tempo della L. di approvazione del Cod. Civ. in poi
(1942).
L'attività di locazione anche breve a turisti è –
per farla breve quindi - legittima, ma non può fornire
alcun servizio accessorio oltre la mera locazione. Questa è
giurisprudenza consolidata, prassi tecnica e fattuale. Infatti anche
dal punto di vista del reddito le fattispecie sono diverse: reddito da
fabbricati quello della locazione pura, reddito diverso quello da
attività turistica ricettiva.
Per maggiori informazioni sull'argomento potete contattarmi, calandra@aibba.it.
di Stefano Calandra
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